Steuerliche Abzugschancen bei Renovierungskosten: Was ist steuerlich absetzbar?

Die Renovierung einer Immobilie ist oft mit erheblichen Kosten verbunden. Ob es um ein neues Badezimmer, einen Anbau oder die Sanierung der Fassade geht – viele dieser Investitionen können steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings ist die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten stark abhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, und welche Art von Maßnahmen durchgeführt wurden. In diesem Artikel werden die wichtigsten Regelungen, Voraussetzungen und Praxistipps dazu erläutert, wie Renovierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, und welche Grenzen dabei zu beachten sind.

Steuerliche Absetzung für Eigennutzer

Wenn eine Immobilie selbst genutzt wird, können Renovierungskosten in Form einer Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen geltend gemacht werden. Diese Regelung gilt jedoch ausschließlich für Arbeitsleistungen, die von Handwerkern erbracht werden. Materialkosten oder Eigenleistungen (also Arbeiten, die der Eigentümer selbst durchführt) sind dagegen steuerlich nicht absetzbar.

Die Steuerermäßigung ist auf 20 % der Lohnkosten begrenzt, wobei der maximale Abzug 1.200 Euro pro Jahr beträgt. Das bedeutet, dass bis zu 6.000 Euro an Handwerkerkosten steuerlich berücksichtigt werden können, sofern diese durch einen Handwerker erbracht wurden und die Renovierungsmaßnahmen unter die Regelung fallen.

Einige Beispiele für steuerlich geltend gemachte Handwerkerleistungen sind:

Streichen von Wänden und Decken
Verlegen von Bodenbelägen
Anbringen von Tapeten oder Fassadenverkleidungen
Reparatur von Dach, Fenstern oder Türen

Es ist wichtig, die Kosten korrekt zu erfassen und Rechnungen von Handwerkern aufzubewahren, da diese als Nachweis für die steuerliche Geltendmachung dienen.

Steuerliche Absetzung für Vermieter

Für Vermieter gelten andere Regelungen. Renovierungskosten in vermieteten Immobilien können als Werbungskosten geltend gemacht werden, da sie zur Erhaltung oder Wartung des Vermögens beitragen. Dies bedeutet, dass die Kosten direkt von den Mieteinnahmen abgezogen werden können und in voller Höhe steuerlich berücksichtigt werden.

Die steuerliche Absetzbarkeit hängt dabei von der Art der Maßnahme ab:

Erhaltungsaufwendungen

Erhaltungsaufwendungen bezeichnen Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie bewahren oder wiederherstellen. Dazu gehören beispielsweise:

Reinigung oder Streichen von Wänden
Austausch von Bodenbelägen
Reparaturen an Dach, Fenstern oder Türen
Sanierung von Schäden durch Feuchtigkeit oder Mangel

Diese Aufwendungen sind sofort und in voller Höhe steuerlich absetzbar. Es handelt sich dabei um sogenannte Werbungskosten, die direkt von den Einnahmen aus der Vermietung abgezogen werden können.

Herstellungskosten

Herstellungskosten hingegen dienen der Wertsteigerung der Immobilie. Dazu zählen beispielsweise:

Anbauten
Umbauten zur Schaffung zusätzlicher Wohnfläche
Sanierungen, die den ursprünglichen Zustand deutlich verändern

Diese Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Die Abschreibung erfolgt über 50 Jahre, vergleichbar mit dem Gebäude selbst. Dies gilt insbesondere, wenn die Kosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie über 15 % des Netto-Kaufpreises des Gebäudeteils liegen. In diesem Fall gelten die Renovierungskosten nicht mehr als Erhaltungsaufwendungen, sondern als Herstellungskosten.

Erhaltungsrücklagen

Ein weiteres wichtiges Konzept für Vermieter ist die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrückstellung genannt). Diese Rücklagen sind aus dem Hausgeld gebildet und dienen der langfristigen Finanzierung von Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Erst wenn diese Mittel tatsächlich für eine Renovierung verausgabt werden, können sie steuerlich berücksichtigt werden.

Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Modernisierung

Ein entscheidender Aspekt bei der steuerlichen Absetzbarkeit ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Modernisierung.

Erhaltungsaufwendungen zielen darauf ab, den ursprünglichen Zustand einer Immobilie zu bewahren oder wiederherzustellen. Sie sind in der Regel sofort absetzbar, da sie als Werbungskosten gelten.

Modernisierungen hingegen dienen der Wertsteigerung und können oft nur über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Beispiele hierfür sind:

Der Einbau einer neuen Heizung
Der Austausch von Fenstern durch energieeffiziente Modelle
Der barrierefreie Umbau einer Badezimmerfläche

Solche Maßnahmen müssen meist über 50 Jahre abgeschrieben werden, es sei denn, sie fallen unter die 15-Prozent-Grenze der Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie.

Praxisbeispiele: Steuerlich absetzbare Renovierungen

Einige konkrete Beispiele für steuerlich absetzbare Renovierungen sind:

Badewanne zur Dusche umstellen: Diese Maßnahme kann steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie unter die Kategorie der Erhaltungsaufwendungen fällt. Voraussetzung ist, dass die Renovierung lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellt oder geringfügige Verbesserungen vornimmt, ohne den Wert der Immobilie deutlich zu erhöhen.
Küchensanierung: Wenn eine alte Einbauküche durch eine modernisierte Version ersetzt wird, hängt die steuerliche Absetzbarkeit davon ab, ob es sich um eine Erhaltung oder eine Modernisierung handelt. Einfache Erneuerungen können sofort abgesetzt werden, während umfangreiche Umbauten über die Abschreibung versteuert werden müssen.
Dach- oder Fassadensanierung: Solche Arbeiten sind in der Regel als Erhaltungsaufwendungen zu betrachten, da sie den Zustand des Gebäudes erhalten. Sie sind daher steuerlich in voller Höhe absetzbar.
Energiespareinrichtungen: Maßnahmen wie der Einbau von Wärmepumpen oder Dämmung können unter bestimmten Umständen durch die KfW oder BAFA gefördert werden. Zudem können sie steuerlich berücksichtigt werden, sofern sie unter die Kategorie der Erhaltungsaufwendungen fallen.

Förderungen für Renovierungen

Für größere Renovierungsmaßnahmen können zusätzliche Förderungen in Anspruch genommen werden, die die finanzielle Belastung erheblich reduzieren. Dazu gehören:

BAFA-Zuschüsse: Bis zu 45 % der förderfähigen Kosten können als Zuschuss gewährt werden, ohne dass eine Rückzahlung erforderlich ist. Beispiele für förderfähige Maßnahmen sind barrierefreie Umbauten, der Einbau neuer Heizsysteme oder die Installation von Solarenergien.
KfW-Förderkredite: Günstige Kredite mit niedrigen Zinsen können über ein Kreditinstitut beantragt werden. Auch hierbei ist die Unterstützung durch einen Fachberater oder Finanzdienstleister hilfreich.

Diese Förderungen können in Kombination mit der steuerlichen Absetzbarkeit genutzt werden, um die Gesamtkosten einer Renovierung zu minimieren.

Eigenleistungen: Steuerlich nicht absetzbar

Eine häufige Falle bei der steuerlichen Absetzung von Renovierungskosten ist die Eigenleistung. Obwohl viele Eigentümer ihre eigene Arbeitszeit in die Renovierung investieren, werden diese nicht steuerlich anerkannt.

Steuerlich relevant sind nur tatsächlich entstandene Kosten, beispielsweise für Material, Werkzeuge oder gemietete Geräte. Eine fiktive Entlohnung für die eigene Arbeit ist nicht geltend machbar.

Wenn hingegen dritte Personen für die Renovierung bezahlt werden, beispielsweise ein Handwerker oder eine Fachfirma, können die Lohnkosten als Werbungskosten berücksichtigt werden – sofern die Maßnahme als Erhaltungsaufwand eingestuft wird.

Steuererklärung: Wie werden Renovierungskosten eingetragen?

Die korrekte Eingabe der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend, um die steuerliche Absetzung zu ermöglichen. Die Einträge hängen davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

Bei selbstgenutzten Immobilien

Lohnkosten für Handwerkerleistungen werden im Bereich Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt eingetragen.
Materialkosten oder Eigenleistungen sind steuerlich nicht absetzbar.

Bei vermieteten Immobilien

Erhaltungsaufwendungen werden im Bereich Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen eingetragen.
Herstellungskosten werden im Abschnitt Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt, da sie über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

Die Verwendung von Steuer-Software wie WISO Steuer kann hierbei hilfreich sein, da sie Schritt für Schritt durch die Eingabe führt und die korrekte Zuordnung der Kosten erleichtert.

Häufige Fragen zu steuerlich absetzbaren Renovierungskosten

Welche Renovierungskosten erkennt das Finanzamt an?

Erhaltungsaufwendungen (z. B. Streichen, Reparaturen, Austausch von Bodenbelägen) können in voller Höhe abgesetzt werden.
Herstellungskosten (z. B. Anbau, Umbau) müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Modernisierung?

Erhaltungsaufwand dient dem Erhalt des ursprünglichen Zustands und ist sofort absetzbar.
Modernisierung führt zur Wertsteigerung und ist oft nur über mehrere Jahre absetzbar.

Können Eigenleistungen steuerlich berücksichtigt werden?

Nein. Nur tatsächlich entstandene Kosten (z. B. für Material, Werkzeuge) können berücksichtigt werden. Die eigene Arbeitszeit ist nicht steuerlich geltend machbar.

Wie hoch ist die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen?

Bis zu 20 % der Lohnkosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr.

Wie hoch darf die Summe der Renovierungskosten sein, um sie als Erhaltungsaufwand einzustufen?

In den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie darf die Summe der Renovierungskosten 15 % des Netto-Kaufpreises des Gebäudeteils nicht überschreiten. Ansonsten gelten sie als Herstellungskosten.

Fazit

Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten ist ein wertvoller Vorteil für Haus- und Wohnungsbesitzer. Sie hängt jedoch stark davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird und welche Art von Maßnahmen durchgeführt wurden.

Für Eigennutzer ist die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen begrenzt auf 20 % der Lohnkosten, wobei der maximale Abzug 1.200 Euro beträgt. Vermieter hingegen können Renovierungskosten in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen – sofern sie unter die Kategorie der Erhaltungsaufwendungen fallen.

Wichtig ist, dass die Kosten korrekt erfasst und nachgewiesen werden. Rechnungen von Handwerkern, Eingabe in die Steuererklärung und die korrekte Einstufung der Maßnahmen sind entscheidend, um die steuerliche Absetzbarkeit zu ermöglichen.

Zusätzlich können Förderungen wie BAFA-Zuschüsse oder KfW-Kredite genutzt werden, um die finanzielle Belastung zu reduzieren. In Kombination mit der steuerlichen Absetzbarkeit bieten sie eine gute Möglichkeit, Renovierungsprojekte kosteneffizient zu realisieren.