Schönheitsreparaturen selbst durchführen: Kosten, Pflichten und Rechte als Mieter

Die Renovierung einer Mietswohnung vor Ablauf des Mietverhältnisses ist für viele Mieter eine belastende, aber nicht immer vermeidbare Pflicht. Die gesetzlichen Regelungen sowie die Klauseln im Mietvertrag bestimmen, wer welche Arbeiten durchführen muss und ob Kosten erstattet werden können. In diesem Artikel wird detailliert aufgezeigt, welche Arbeiten unter „Schönheitsreparaturen“ fallen, welche Pflichten Mieter und Vermieter haben, welche Kosten entstehen können, und warum die sogenannte Quotenklausel rechtlich fragwürdig ist. Zudem wird der Frage nachgegangen, ob und wie Mieter die Renovierungsarbeiten selbst durchführen können, und ob hierbei Kosten entstehen, die später erstattet werden können.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen beziehen sich auf die Pflege und Erhaltung der baulichen Substanz einer Mietwohnung, die im Zuge der Mietzeit durch normale Abnutzung entsteht. Laut den vertragsrechtlichen Regelungen ist grundsätzlich der Vermieter für die Durchführung dieser Arbeiten verantwortlich. Allerdings kann dieser Pflicht durch eine ausdrückliche Vertragsgestaltung auf den Mieter übertragen werden. Die Übertragung ist jedoch nur dann wirksam, wenn sie klär und eindeutig im Mietvertrag formuliert ist.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören beispielsweise das Abschleifen und Lackieren von Türen, das Streichen von Wänden und Decken in neutralen Farben, sowie die Beseitigung von Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden. Dagegen zählen Arbeiten wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Erneuerung von Teppichen nicht zu den Schönheitsreparaturen, da diese nicht zum Pflegebedarf der Mietwohnung gehören.

Wer ist für die Durchführung verantwortlich?

Grundsätzliche Regelung

Nach § 544 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und sie während der Mietzeit instand zu halten. Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen. Allerdings kann der Vermieter diese Pflicht durch eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Klausel klar formuliert ist und nicht einer Allgemeinerklärung entspricht. Eine bloße Erwähnung von „besenreiner Übergabe“ reicht nicht aus, um die Pflicht zur Renovierung auf den Mieter zu übertragen.

Wichtige Voraussetzungen

Wirksame Klausel: Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt wird, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss, kann er hierfür in Anspruch genommen werden.
Eigene Schäden: Der Mieter ist nur verpflichtet, Schäden zu beheben, die er selbst verursacht hat. Schäden an der baulichen Substanz (z. B. Risse in Wänden oder Decken), die nicht auf seine Handlung zurückzuführen sind, müssen vom Vermieter beseitigt werden.
Zeitliche Fristen: Selbst bei einer wirksamen Klausel muss der Mieter die Arbeiten nur durchführen, wenn die Fristen für die Durchführung abgelaufen sind. Bei einer Quotenklausel (siehe unten) kann dies bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses der Fall sein.

Kosten für Schönheitsreparaturen: Wie hoch sind sie?

Die Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen hängen stark von der Art der Arbeiten, der Größenordnung der Wohnung und der Arbeitszeit ab. Wenn Mieter die Arbeiten selbst durchführen oder mit Hilfe von Verwandten, kann eine Kostenerstattung in Höhe der Materialkosten und der angemessenen Arbeitsleistung erfolgen.

Beispielrechnungen

Türen streichen: Ein erfahrener Maler benötigt für das Abschleifen, Grundieren und Lackieren einer Zimmertür etwa 2–3 Stunden. Bei einem Stundensatz von 40–60 Euro fallen hier Kosten in Höhe von 80–180 Euro an. Dazu kommen Verbrauchsmaterialien wie Schleifpapier, Grundierung und Lack (ca. 50 Euro).
Parkettboden reparieren: Bei Beschädigungen wie Kratzern oder Löchern wird meist Holzkitt verwendet, gefolgt von Schleifen und Versiegeln. Für diese Arbeiten fallen in der Regel 30–60 Euro pro Quadratmeter an.
Einbau neuer Armaturen: Bei der Montage eines neuen Waschbeckens kann es sinnvoll sein, auch einen neuen Einhebelmischer zu installieren. Die Kosten für das Gerät liegen zwischen 100 und 300 Euro. Der Einbau erfolgt meist im Zuge des Beckenaustauschs und erfordert keine zusätzliche Arbeitszeit.

Arbeitskosten und Kostenerstattung

Mieter, die die Arbeiten selbst durchführen oder mit Unterstützung von Verwandten, können eine Kostenerstattung in Höhe der angemessenen Arbeitszeit und Materialkosten verlangen. Nach juris AG Weimar (25.09.2009, Az. 10 C 452/08) liegt der angemessene Stundenlohn für Mieterarbeiten bei 8,50 bis 12,00 Euro. Mieter, die selbst keine Handwerkerqualifikation besitzen, können also nicht den Stundensatz eines Profis verlangen.

Falls die Arbeiten durch einen Fachbetrieb durchgeführt wurden, ist der Rechnungsbetrag in der Regel voll erstattungsfähig.

Eigenleistung versus Fachhandwerker

Mieter, die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, haben das Recht, die Arbeiten selbst auszuführen. Eine Klausel, die vorschreibt, dass die Arbeiten unbedingt durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden müssen, ist unwirksam. Dies entschied der BGH in mehreren Fällen (u. a. VIII ZR 294/09).

Vorteile der Eigenleistung

Kosteneinsparung: Mieter können Geld sparen, indem sie die Arbeiten selbst durchführen.
Flexibilität: Mieter können die Arbeiten nach eigenem Zeitplan durchführen.
Kostenerstattung: Die Materialkosten und angemessene Arbeitszeit können später vom Vermieter erstattet werden.

Nachteile der Eigenleistung

Zeitaufwand: Die Renovierung einer Wohnung ist zeitaufwendig und erfordert oft mehrere Wochen.
Qualität: Ohne handwerkerische Erfahrung können die Ergebnisse unvollkommen sein.
Rechtsunsicherheit: Es kann zu Streitigkeiten kommen, ob die Arbeiten den Qualitätsanforderungen entsprechen.

Quotenklausel: Was ist das?

Die sogenannte Quotenklausel (auch Kostenquotelungsklausel) ist eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, einen bestimmten Prozentsatz der Kosten für die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Renovierungsfristen andauert. Diese Klauseln sind jedoch nach juris BGH (18.3.2015, VIII 185/14) insgesamt unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Warum ist die Quotenklausel unwirksam?

Unklarheit: Der Mieter kann beim Vertragsabschluss nicht abschätzen, wie hoch seine späteren Kosten sein werden.
Ungleiche Verteilung: Der Mieter kann gezwungen werden, Kosten zu übernehmen, obwohl er den Vertrag nicht bis zum Ablauf der Renovierungsfristen fortgeführt hat.
Rechtliche Einordnung: Eine Quotenklausel verletzt das Prinzip der Treu und Glauben sowie das Gleichgewicht zwischen Vertragsparteien.

Folgen bei Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen

Wenn Mieter, die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, diese nicht durchführen, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Dieser Schadensersatz umfasst:

Kosten für einen Fachbetrieb: Der Vermieter kann die Kosten für die Renovierung durch einen Handwerker geltend machen.
Mietausfallkosten: Wenn die Wohnung aufgrund der fehlenden Renovierung nicht sofort vermietet werden kann, kann der Mietausfall geltend gemacht werden.

Die Durchsetzung dieser Forderungen ist aber nur möglich, wenn der Mieter nach einer Nachfristsetzung und klaren Aufforderung zur Renovierung nicht handelt. Ist der Mieter die Renovierung endgültig verweigert, entfällt die Pflicht zur Nachfristsetzung.

Fazit

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hängt stark von der Formulierung im Mietvertrag ab. Mieter sind grundsätzlich nicht verpflichtet, die Arbeiten durchzuführen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine ausdrückliche und wirksame Klausel. Selbst bei einer wirksamen Klausel müssen Mieter nur Arbeiten durchführen, die sie selbst verursacht haben. Schäden an der baulichen Substanz sind immer Sache des Vermieters.

Mieter, die die Arbeiten selbst durchführen, können eine Kostenerstattung verlangen. Der angemessene Stundenlohn liegt zwischen 8,50 und 12,00 Euro. Die Erstattung der Kosten muss binnen sechs Monaten nach Übergabe der Wohnung geltend gemacht werden, da der Anspruch danach verjährt.

Die sogenannte Quotenklausel, die den Mieter verpflichtet, einen Prozentsatz der Renovierungskosten zu übernehmen, ist rechtlich unwirksam. Mieter sollten daher solche Klauseln im Mietvertrag unbedingt vermeiden.

Letztendlich hängt die Verantwortung für die Schönheitsreparaturen immer von der konkreten Situation ab. Eine klare Vertragsformulierung, eine transparente Kommunikikation zwischen Mieter und Vermieter sowie eine sachliche Bewertung der Arbeiten können viele Streitigkeiten vermeiden.