Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob sie Kosten für Renovierungen oder Instandsetzungen ihrer selbst genutzten Immobilie steuerlich geltend machen können. Die Antwort lautet: Ja, allerdings gibt es klare Grenzen und Bedingungen. In diesem Artikel werden die steuerlichen Möglichkeiten detailliert erläutert, wobei ausschließlich auf vertrauenswürdige und offizielle Informationen zurückgegriffen wird, die in den bereitgestellten Quellen zu finden sind.
Einführung
Wer in einer selbst genutzten Eigentumswohnung oder einem Eigenheim lebt, kann trotzdem von bestimmten Steuervorteilen profitieren – vorausgesetzt, die Voraussetzungen sind erfüllt. Im Gegensatz zu vermieteten Immobilien, bei denen eine breitere Palette an Kosten steuerlich absetzbar ist, gibt es bei selbstgenutzten Wohnungen klare Einschränkungen. Dennoch lassen sich durch sorgfältige Buchhaltung und Planung bis zu 4.000 Euro an Steuern sparen, je nach Art der Renovierungen und der eingesetzten Dienstleistungen.
In diesem Artikel werden die steuerlich absetzbaren Renovierungskosten, die zulässigen Prozentsätze, die Höchstbeträge und wichtige Voraussetzungen detailliert beschrieben. Zudem wird auf praktische Tipps für die Steuererklärung und auf häufige Fragen eingegangen.
Steuerlich absetzbare Renovierungskosten – Übersicht
Die steuerlich absetzbaren Kosten für Renovierungen an selbst genutzten Immobilien lassen sich grundsätzlich in zwei Kategorien einteilen: Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen. Im Folgenden werden diese Kategorien näher erläutert.
Handwerkerleistungen – 20 Prozent bis 1.200 Euro pro Jahr absetzbar
Wenn ein Handwerker Renovierungsarbeiten an der selbst genutzten Immobilie ausführt, ist es möglich, 20 Prozent der Lohnkosten steuerlich abzuziehen. Der Höchstbetrag liegt bei 1.200 Euro pro Jahr.
Absetzbare Leistungen:
- Arbeitskosten für Renovierungen
- Fahrtkosten und Maschinenkosten des Handwerkers
- Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie z. B. Streichen, Fliesenlegen oder der Einbau neuer Fenster
Nicht absetzbare Leistungen:
- Materialkosten, z. B. Tapeten, Bodenbeläge oder Sanitäroberflächen
Voraussetzungen:
- Die Rechnungen müssen klar zwischen Arbeits- und Materialkosten unterscheiden.
- Barzahlungen sind nicht zulässig – alle Zahlungen müssen über das Konto erfolgen.
- Es ist erforderlich, dass der Handwerker eine offizielle Rechnung ausstellt, auf der die getrennten Kostenpositionen zu finden sind.
Beispielrechnung:
Ein Handwerker streicht das Wohnzimmer und berechnet insgesamt 1.600 Euro, davon 300 Euro Materialkosten. Steuerlich absetzbar sind 20 Prozent der Lohnkosten (1.300 Euro), also 260 Euro.
Haushaltsnahe Dienstleistungen – bis 4.000 Euro pro Jahr absetzbar
Auch bei der Instandhaltung des Eigenheims durch externe Dienstleister können Steuern gespart werden. Dazu zählen beispielsweise Reinigungsleistungen, Gartenarbeiten oder Schneeräumung. Bei diesen Leistungen ist ebenfalls ein Abzug von 20 Prozent der Kosten möglich. Der Höchstbetrag beträgt jedoch 4.000 Euro pro Jahr.
Absetzbare Leistungen:
- Putzen, Reinigen, Schornsteinfegerarbeiten
- Gartenpflege, Rasenmähen, Schneeräumen
- Tätigkeiten von sozialversicherungspflichtigen oder selbständigen Dienstleistern
Voraussetzungen:
- Die Dienstleistung muss regelmäßig und häuslich sein.
- Die Beauftragung muss über einen sozialversicherungspflichtigen oder selbständigen Dienstleister erfolgen.
- Alle Zahlungen müssen über das Bankkonto erfolgen, da Barzahlungen nicht anerkannt werden.
Beispielrechnung:
Ein Gartendienst wird beauftragt, den Garten einmal im Monat zu pflegen. Die Rechnung beträgt 2.000 Euro im Jahr. Steuerlich absetzbar sind 20 Prozent davon, also 400 Euro.
Energetische Sanierungen – bis 8.000 Euro über drei Jahre absetzbar
Energetische Sanierungen bieten bei selbst genutzten Immobilien besondere steuerliche Vorteile. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen wird und nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde. Zudem muss die Immobilie älter als zehn Jahre sein.
Absetzbare Maßnahmen:
- Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Geschossdecken
- Erneuerung oder Einbau von Lüftungsanlagen
- Modernisierung von Heizungsanlagen
Abzugshöhe:
- 20 Prozent der Sanierungskosten, maximal 200.000 Euro im Gesamtumfang.
- Der Abzug erfolgt über drei Jahre, also bis zu 40.000 Euro pro Jahr.
Wichtige Hinweise:
- Die Maßnahmen müssen von einem fachlich qualifizierten Unternehmen durchgeführt werden.
- Es ist keine Doppelförderung mit staatlichen Zuschüssen (z. B. KfW-Programmen) möglich – man muss sich entscheiden, ob die Steuerermäßigung oder staatliche Förderung in Anspruch genommen wird.
Denkmalschutz – 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre
Im Falle von Sanierungen unter Denkmalschutzbestimmungen ist ebenfalls ein Abzug möglich. Dies ist jedoch nur für bestimmte historische Immobilien zulässig. Der Abzug beträgt 90 Prozent der Sanierungskosten, verteilt über zehn Jahre.
Voraussetzungen:
- Die Immobilie muss unter Denkmalschutz stehen.
- Die Maßnahmen müssen am Originalobjekt durchgeführt werden.
- Die Kosten müssen nachweislich auf die Sanierung historischer Elemente entfallen.
Wichtige Hinweise:
- Die Abzüge erfolgen jährlich, in Raten von jeweils 9 Prozent.
- Die Maßnahmen müssen durch ein zuständiges Denkmalschutzamt genehmigt werden.
- Es handelt sich hierbei um eine besondere steuerliche Regelung, die nur bei bestimmten Objekten und Voraussetzungen gilt.
Finanzierungszinsen – nicht absetzbar bei selbstgenutzten Immobilien
Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass Finanzierungszinsen bei selbstgenutzten Immobilien steuerlich abgesetzt werden können. Dies ist nicht der Fall. Lediglich bei vermieteten Immobilien sind Zinsen als Werbungskosten absetzbar.
Erklärung:
- Bei vermieteten Objekten können Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
- Bei selbstgenutzten Immobilien fallen diese Kosten in die Kategorie der privaten Ausgaben und sind daher nicht steuerlich abzugsfähig.
Grundsteuer – nicht absetzbar
Auch die Grundsteuer für eine selbst genutzte Immobilie ist steuerlich nicht absetzbar. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird. Lediglich Vermieter:innen können die Grundsteuer als Werbungskosten geltend machen.
Praktische Tipps für die Steuererklärung
Um die steuerlich absetzbaren Renovierungskosten korrekt in die Steuererklärung einzutragen, sind einige Vorbereitungen erforderlich:
1. Rechnungen ordnungsgemäß aufheben
- Alle Rechnungen, auch bei kleineren Beträgen, sollten aufbewahrt werden.
- Die Rechnungen müssen klar zwischen Arbeits- und Materialkosten unterscheiden.
2. Zahlungen per Banküberweisung
- Barzahlungen sind nicht zulässig. Alle Zahlungen an Handwerker oder Dienstleister sollten über das Konto erfolgen.
- Quittungen über Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt.
3. Eintragung in der Steuererklärung
- Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen werden im Bereich „Allgemeine Ausgaben“ unter der Rubrik „Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ eingetragen.
- Es ist wichtig, die Rechnungen nach Einkommensart und Jahr zu ordnen.
4. Komplexere Fälle: Steuerberater hinzuziehen
- Bei außergewöhnlichen Belastungen, z. B. durch Sturmschäden oder größere Renovierungen, kann ein Steuerberater weiterhelfen.
- Ein Berater kann die Grenzen der steuerlichen Abzüge prüfen und sicherstellen, dass keine Fehler gemacht werden.
Energetische Sanierungen: Wichtige Voraussetzungen
Um von den steuerlichen Vorteilen bei energetischen Sanierungen zu profitieren, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Beginn der Maßnahmen: Nach dem 31. Dezember 2019
- Abschluss der Maßnahmen: Vor dem 1. Januar 2030
- Alter der Immobilie: Älter als zehn Jahre
- Fachunternehmen: Die Maßnahme muss von einem fachlich qualifizierten Unternehmen durchgeführt werden
Diese Bedingungen sind streng formuliert und sollten daher vor Beginn der Sanierung geprüft werden. Es ist sinnvoll, sich vorher bei einem Steuerberater oder Finanzamt zu informieren, um sicherzugehen, dass die Maßnahme steuerlich förderfähig ist.
Haushaltsnahe Dienstleistungen vs. Handwerkerleistungen
Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, der sich auch auf die steuerliche Abzugsfähigkeit auswirkt:
| Kategorie | Abzugsfähigkeit | Höchstbetrag | Beispiel |
|---|---|---|---|
| Handwerkerleistungen | 20 % der Lohnkosten | 1.200 Euro pro Jahr | Streichen, Fliesenlegen, Fensterwechsel |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | 20 % der Rechnung | 4.000 Euro pro Jahr | Reinigen, Gärtnern, Schneeräumen |
Beide Kategorien sind steuerlich abzugsfähig, jedoch mit unterschiedlichen Grenzen. Besonders bei Dienstleistungen, die regelmäßig und im häuslichen Umfeld durchgeführt werden, kann der Höchstbetrag von 4.000 Euro erreicht werden.
Was ist nicht absetzbar?
Neben den absetzbaren Leistungen gibt es auch klare Grenzen, die beachtet werden müssen:
- Materialkosten sind bei keiner Renovierung absetzbar.
- Finanzierungszinsen sind bei selbst genutzten Immobilien nicht absetzbar.
- Grundsteuer ist nicht steuerlich abzugsfähig.
- Eigenleistungen, z. B. bei Renovierungen, die der Eigentümer:in selbst ausführt, sind nicht absetzbar.
- Barzahlungen werden nicht anerkannt – nur Zahlungen per Banküberweisung sind zulässig.
Steuerbonus für energetische Sanierungen
Bei energetischen Sanierungen steht der sogenannte Steuerbonus im Vordergrund. Dieser Bonus beträgt 20 Prozent der Sanierungskosten, maximal 200.000 Euro, und kann über drei Jahre verteilt abgezogen werden. Das bedeutet, dass bis zu 40.000 Euro pro Jahr steuerlich abgesetzt werden können.
Wichtige Hinweise:
- Der Steuerbonus ist nicht mit staatlichen Förderungen kombinierbar.
- Er ist nur für Maßnahmen an Immobilien, die älter als zehn Jahre sind, zulässig.
- Die Maßnahmen müssen von einem fachlich qualifizierten Unternehmen durchgeführt werden.
Praktische Tipps für die Steuererklärung
Um die steuerlich absetzbaren Renovierungskosten korrekt in die Steuererklärung einzutragen, sind folgende Schritte empfehlenswert:
Rechnungen sammeln und ordnen
- Alle Rechnungen, auch bei kleinen Beträgen, sollten aufbewahrt werden.
- Die Rechnungen müssen klare Getrennung zwischen Arbeits- und Materialkosten aufweisen.
Zahlungen per Banküberweisung
- Barzahlungen sind nicht zulässig. Alle Zahlungen an Handwerker oder Dienstleister sollten über das Konto erfolgen.
Steuererklärungssoftware nutzen
- Mit Software wie WISO Steuer können Renovierungskosten systematisch erfasst und in die Steuererklärung eingetragen werden.
- Die Software fragt Schritt für Schritt nach wichtigen Angaben und hilft bei der korrekten Zuordnung.
Steuerberater konsultieren
- Bei komplexeren Fällen oder Unsicherheiten sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.
- Ein Berater kann helfen, die Grenzen der steuerlichen Abzüge zu prüfen und Fehler zu vermeiden.
Fazit
Renovierungen an selbst genutzten Immobilien können unter bestimmten Bedingungen steuerlich abgesetzt werden. Besonders bei handwerklichen Leistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen sind beträchtliche Steuervorteile möglich. Allerdings gibt es klare Grenzen, wie z. B. die Nichtabzugsfähigkeit von Materialkosten, Finanzierungszinsen oder Grundsteuer.
Durch sorgfältige Buchhaltung, klare Rechnungen und korrekte Eintragung in der Steuererklärung können Eigentümer:innen von diesen Vorteilen profitieren. Wichtig ist es, sich vor Beginn der Renovierung über die steuerlichen Voraussetzungen zu informieren, um Fehleinschätzungen zu vermeiden. In komplexeren Fällen ist die Beratung durch einen Steuerberater empfehlenswert.
Die steuerlichen Abzüge sind insbesondere bei energetischen Sanierungen attraktiv, wobei hier klare zeitliche und fachliche Voraussetzungen gelten. Mit der richtigen Planung und Dokumentation können bis zu 8.000 Euro an Steuern gespart werden.