Treppenhaus-Renovierung: Pflichten des Vermieters und Mieters bei privater Nutzung

Einleitung

Das Treppenhaus ist ein zentraler Bestandteil von Mietobjekten und spielt eine entscheidende Rolle in der Wohnqualität. Obwohl es in den meisten Fällen als Gemeinschaftsfläche gilt, können auch Mieter mit eigenem Zugang – beispielsweise in Reihenhäusern oder Einliegerwohnungen – in eine Verpflichtung zur Renovierung des Treppenhauses geraten. Dieser Artikel klärt, wer bei der Renovierung des Treppenhauses zuständig ist, was der Mieter erwarten kann, und welche rechtlichen Grundlagen dies regeln.

Im Fokus stehen insbesondere die Fragestellungen:

Muss der Vermieter das Treppenhaus renovieren?
Ist der Mieter verpflichtet, das Treppenhaus zu streichen?
Wie sind Schönheitsreparaturen in diesem Kontext zu verstehen?
Welche Kosten entstehen bei einer Renovierung?
Was gilt bei Schäden im Treppenhaus?

Die Beantwortung dieser Fragen basiert ausschließlich auf den im Quellenmaterial enthaltenen Informationen. Dabei wird stets differenziert zwischen allgemeinen Regelungen, vertraglichen Vereinbarungen und konkreten Umständen wie Nutzungsberechtigung und Zustand des Treppenhauses.

Der Zuständigkeitsrahmen: Vermieter- und Mieterpflichten

1. Pflicht des Vermieters

Der Vermieter ist nach § 542 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Dies gilt nicht nur für die Wohnung selbst, sondern auch für Gemeinschaftsräume, sofern diese dem Mieter zur Benutzung überlassen wurden.

In den meisten Fällen zählt das Treppenhaus zu diesen Gemeinschaftsräumen. Allerdings erstreckt sich die Pflicht des Vermieters auf die Erhaltung der baulichen Substanz und die Vermeidung von Gefahren. So heißt es in einer Antwort auf Finanzfrage.net:

„Die Notwendigkeit der Renovierung des Treppenhauses ergibt sich also nicht aus dem Zustand, den Sie als Mieter für angemessen ansehen. Das Treppenhaus muss lediglich gefahrenfrei benutzbar sein.“

Das bedeutet: Der Vermieter muss das Treppenhaus auf Schäden untersuchen und bei Bedarf reparieren – beispielsweise bei abgefallenem Putz, defekten Beleuchtungskörpern oder undichten Fenstern. Ein neues Streichen oder Tapezieren fällt jedoch in der Regel nicht in seine Pflicht, es sei denn, dies ist im Mietvertrag anders geregelt.

2. Pflicht des Mieters

Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, das Treppenhaus zu streichen, es sei denn, im Mietvertrag ist dies ausdrücklich geregelt. Dies ist in den Quellen mehrfach betont:

„Soll man als Mieter nun aber auch das Treppenhaus streichen beim Auszug, stellt sich die Frage, ob der Vermieter das wirklich verlangen darf. [...] Streichen müssen Mieter bei Auszug nur dann, wenn es eine vertragliche Schönheitsreparaturverpflichtung dazu gibt und das Streichen notwendig ist.“

Daher hängt die Pflicht zur Renovierung vom Mietvertrag ab. Ist darin nichts zum Treppenhaus vermerkt, so ist der Mieter nicht verpflichtet, das Treppenhaus zu streichen, selbst wenn er einen eigenen Zugang hat.

3. Ausnahme: Mieter mit eigenem Zugang

Bei Reihenhäusern, Einfamilienhäusern oder Einliegerwohnungen, bei denen der Mieter über einen eigenen Treppenhauszugang verfügt, kann die Situation komplexer werden. In solchen Fällen kann das Treppenhaus als Nebenraum oder mitvermietetes Objekt gelten, wenn es exklusiv genutzt wird. Hier kann es vertraglich vereinbart sein, dass der Mieter für eine gewisse Pflege und Renovierung verantwortlich ist.

„Bei vermieteten Reihenhäusern, Einfamilienhäusern oder Einliegerwohnungen, bei denen es ein separates Treppenhaus oder einen separaten Treppenaufgang gibt, kann das anders sein. In diesen Fällen liegt eine alleinige Nutzung durch den Mieter vor, so dass es durchaus nahe liegt das Treppenhaus als mitvermieteten Nebenraum o.ä. anzusehen.“

Ein Mieter, der einen separaten Treppenhauszugang hat, kann also in bestimmten Fällen vertraglich verpflichtet sein, das Treppenhaus zu streichen. Dies gilt insbesondere, wenn die Renovierung notwendig ist, z. B. aufgrund von Abnutzung oder unvorteilhafter Farbe.

Schönheitsreparaturen im Treppenhaus: Verpflichtung und Grenzen

1. Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind nicht gesetzlich verpflichtend, können aber im Mietvertrag vereinbart werden. Sie umfassen Arbeiten wie:

Streichen von Wänden und Decken
Tapezieren
Versiegeln oder Erneuerung von Bodenbelägen
Renovierung von Sockeln und Türen

Diese Arbeiten sind in der Regel Aufgabe des Mieters, wenn im Mietvertrag nichts Anderes vereinbart ist. Dies gilt auch für das Treppenhaus, sofern es mitvermietet wird.

2. Streichen des Treppenhauses – Rechtmäßigkeit und Verpflichtung

„Der nachfolgende Artikel erklärt, ob und wann Mieter das Treppenhaus bei Auszug streichen bzw. renovieren müssen.“

Die Rechtmäßigkeit einer Verpflichtung des Mieters zum Streichen des Treppenhauses hängt also von zwei Faktoren ab:

Vertragliche Vereinbarung: Ist im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturverpflichtung für das Treppenhaus geregelt?
Notwendigkeit der Renovierung: Ist das Streichen erforderlich, um Schäden zu beseitigen oder eine Abnutzung zu beheben?

Ohne eine solche Vereinbarung oder Notwendigkeit hat der Vermieter keinen Anspruch, den Mieter zur Renovierung zu verpflichten.

3. Was gilt bei Schäden?

Wenn Schäden im Treppenhaus entstanden sind – beispielsweise durch den Umzug –, ist der Mieter verpflichtet, diese einfach zu beheben. Ein kompletter Anstrich oder eine Renovierung ist nicht nötig.

„Der Mieter schuldet allerdings nicht die Renovierung des gesamten Treppenhauses, sondern nur eine einfache Ausbesserung der Schäden insoweit, als dass die Schadensstelle nach der Reparatur in der Gesamtansicht und unter Berücksichtigung des übrigen Zustandes des Treppenhauses nicht auffällig ist.“

Das bedeutet: Der Mieter muss Schäden beseitigen, aber nicht das gesamte Treppenhaus streichen. Dies gilt selbst dann, wenn er einen separaten Zugang hat.

Renovierungskosten: Wer trägt welche?

1. Kosten für den Mieter

Wenn der Mieter verpflichtet ist, das Treppenhaus zu streichen, trägt er auch die Kosten – sofern dies im Mietvertrag nicht anders geregelt ist. Eine Abschätzung der Kosten ist schwierig, da sie von der Größe des Treppenhauses, dem Zustand und der Farbe abhängen. Einige Beispiele aus den Quellen:

Manuelle Arbeiten: Ca. 500 bis 800 Euro
Gesamtkosten: Ca. 1.300 Euro (inkl. Material)

Diese Angaben sind jedoch nicht verbindlich, da sie aus einer allgemeinen Schätzung stammen. Der Mieter sollte vor Beginn der Arbeiten klare Vereinbarungen mit dem Vermieter treffen und gegebenenfalls einen Handwerker beauftragen.

2. Kosten für den Vermieter

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, das Treppenhaus regelmäßig zu streichen. Nur wenn eine steuerrechtliche Voraussetzung erfüllt ist, kann er eine Renovierung durchführen und die Kosten steuerlich geltend machen. Laut Finanzfrage.net:

„Steuerlich gesehen muss eine Treppenhausrenovierung etwa 25 Jahre halten, erst danach kann sie steuerlich wieder geltend gemacht werden. Also ist einzusehen, dass der Vermieter vorher nichts tun wird. Verpflichtet ist er jedoch nicht dazu.“

Zeitliche Abstände und Fristen

1. Wie oft muss das Treppenhaus renoviert werden?

Es gibt keine gesetzlichen Fristen für die Renovierung des Treppenhauses. Einige Quellen erwähnen, dass Wände nach etwa acht bis zehn Jahren einen neuen Anstrich benötigen. Allerdings gilt dies nur für die Wohnung selbst und nicht automatisch auch für das Treppenhaus.

„Muss der Mieter die Wände nach 10 Jahren streichen? Anhand der Lebensdauertabelle wird definiert, dass Wände nach acht Jahren einen neuen Anstrich bedürfen und die Kosten nicht durch den Mieter zu tragen sind.“

Diese Angaben sind jedoch nicht verbindlich, da sie aus einer allgemeinen Schätzung stammen und keine gesetzliche Grundlage haben. Der Zustand des Treppenhauses ist individuell zu beurteilen.

2. Wann ist ein Streichen notwendig?

Ein Streichen ist nur dann notwendig, wenn:

Schäden vorliegen, die behebt werden müssen
Abnutzungen sichtbar sind und den Zustand beeinträchtigen
die Farbe unvorteilhaft ist (z. B. grell oder unpassend)

In solchen Fällen kann der Mieter verpflichtet sein, das Treppenhaus zu streichen – sofern dies im Mietvertrag geregelt ist.

Fazit

Die Renovierung des Treppenhauses ist in der Regel keine Pflicht des Mieters, es sei denn, dies ist im Mietvertrag ausdrücklich geregelt. Der Vermieter hingegen ist verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, aber nicht zwingend, sie regelmäßig zu streichen. Bei Schäden oder Abnutzungen kann der Mieter zwar zur Beseitigung verpflichtet sein, muss aber nicht das gesamte Treppenhaus renovieren.

Mieter mit eigenem Zugang – wie in Reihenhäusern oder Einliegerwohnungen – sollten besonders auf die Vertragsklauseln achten. Hier kann es vertraglich vereinbart sein, dass der Mieter für die Pflege des Treppenhauses verantwortlich ist.

Zusammenfassend ist es wichtig, dass Mieter und Vermieter klare Absprachen über die Zuständigkeiten treffen und diese schriftlich festhalten. Nur so kann Verwirrung und Streit vermieden werden.