Einführung
Im Zuge von Renovierungs- und Umbaumaßnahmen entstehen häufig erhebliche Kosten, die sowohl für die Eigentümer als auch Mieter von Immobilien eine finanzielle Belastung darstellen. Glücklicherweise bietet der deutsche Steuerrechtssystem mehrere Möglichkeiten an, diese Kosten steuerlich geltend zu machen oder durch staatliche Förderungen zu减轻. Besonders für Eigentümer, die selbst in ihre Immobilie wohnen, oder Mieter, die Renovierungen durchführen, sind die steuerlichen Abzugs- und Entlastungsmöglichkeiten von großer Bedeutung.
Im Jahr 2024 wurde der Handwerkerbonus auf Umbaumaßnahmen erweitert. Das Bundesfinanzhof-Urteil (Az. VI R 61/10) hat klargestellt, dass Handwerkerrechnungen, die im Zusammenhang mit Umbauten entstehen, in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden können. Zudem hat sich das Bundesministerium der Finanzen (BMF) in einem neuen Schreiben zu den steuerrechtlichen Aspekten der energetischen Sanierung geäußert und klare Leitlinien für die Anwendung der Regelungen unter § 35c EStG veröffentlicht.
In diesem Artikel werden die steuerlich absetzbaren Renovierungs- und Umbaumaßnahmen sowie die Möglichkeiten der staatlichen Förderung detailliert erläutert. Dabei werden sowohl die Voraussetzungen für einen Steuervergünstigung als auch die Unterschiede zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten thematisiert. Zudem wird auf die Bedeutung der Korrektur der Kostenzuordnung in der Steuererklärung sowie auf die Option, zwischen Steuervergünstigung und staatlicher Förderung zu entscheiden, eingegangen.
Steuerermäßigung durch Handwerkerrechnungen
Der Handwerkerbonus – Ausweitung auf Umbaumaßnahmen
Der sogenannte Handwerkerbonus ermöglicht es, bis zu 1.200 Euro an Steuern zu sparen, indem Handwerkerrechnungen in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden. Die Reduzierung der Einkommensteuer erfolgt dabei in Höhe von 20 Prozent der Rechnungssumme, wobei die maximale Steuervergünstigung auf 1.200 Euro pro Jahr begrenzt ist. Dies bedeutet, dass bis zu 6.000 Euro an Handwerkerkosten steuerlich geltend gemacht werden können.
Bislang war der Handwerkerbonus ausschließlich für Renovierungen sowie für Maßnahmen zur Erhaltung und Modernisierung gültig. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs hat diese Regelung jedoch erweitert: Umbaumaßnahmen sind nun ebenfalls für den Handwerkerbonus relevant, vorausgesetzt, sie werden von Handwerkern durchgeführt und die Rechnung wird in der Steuererklärung angegeben.
Beispiele für umbaute Maßnahmen, die in den Handwerkerbonus einfließen können, sind:
- Dachgeschoss-Ausbau
- Wintergarten-Errichtung
- Barrierefreie Umbauten
- Grundsanierung von Räumen
Zentrale Voraussetzung ist, dass die Maßnahme nicht lediglich der Erhaltung der Immobilie dient, sondern den Wert oder die Funktion des Gebäudes verändert oder erweitert. Es wird jedoch nicht mehr zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschieden, was in der Vergangenheit oft zu Unklarheiten geführt hat.
Wie wird der Handwerkerbonus angewendet?
Die Handwerkerrechnung muss in der Einkommensteuererklärung unter der Kategorie „Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ angegeben werden. Dies gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien. Materialkosten oder Eigenleistungen, die nicht durch einen Handwerker durchgeführt wurden, sind nicht förderfähig.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist, dass die Maßnahmen vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein müssen. Dieser Fristrahmen gilt insbesondere für Maßnahmen, die unter § 35c EStG berücksichtigt werden.
Steuerliche Abzugs- und Entlastungsmöglichkeiten nach § 35c EStG
Energetische Sanierung: Steuervergünstigung bis zu 40.000 Euro
Der § 35c EStG ermöglicht eine stufenweise Steuerentlastung für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Immobilien, sofern sie nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen wurden. Diese Regelung ist insbesondere für Eigentümer von Altbauten interessant, da sie bis zu 20 Prozent der Ausgaben steuerlich geltend machen können.
Die Entlastung erfolgt in drei Etappen:
| Jahr nach Fertigstellung | Entlastungsrate | Maximaler Betrag |
|---|---|---|
| 1. Jahr | 7 % | 14.000 € |
| 2. Jahr | 7 % | 14.000 € |
| 3. Jahr | 6 % | 12.000 € |
| Gesamt | 20 % | 40.000 € |
Die maximale Ausgabensumme, die in die Berechnung einfließt, beträgt 200.000 Euro. Somit kann die Einkommensteuer um bis zu 40.000 Euro reduziert werden – vorausgesetzt, die Maßnahmen entsprechen den technischen Vorgaben und die Immobilie ist mindestens zehn Jahre alt.
Voraussetzungen für den § 35c EStG
Um von dieser Steuervergünstigung zu profitieren, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:
- Die Immobilie muss zum eigenen Wohnzweck genutzt werden.
- Die Sanierungsmaßnahmen müssen nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen worden sein.
- Die Maßnahmen müssen technischen Vorgaben entsprechen, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz (z. B. Dämmung, Heizungsmodernisierung).
- Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein.
- Es ist nicht möglich, Steuervorteil und staatliche Förderung (z. B. von der KfW oder BAFA) in gleicher Höhe zu nutzen – eine Kombination ist erlaubt, aber eine Kumulation nicht.
Ein Beratungsgespräch mit einem Steuerberater ist daher ratsam, um die optimalste Vorgehensweise zu wählen.
Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten
Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen dienen der Wartung, Instandsetzung und Pflege der Immobilie. Sie sind in der Regel sofort steuerlich geltend zu machen, da sie nicht den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen. Beispiele hierfür sind:
- Wände streichen
- Bodenbeläge ersetzen
- Dachreparaturen
- Heizungsreparaturen
Diese Kosten können in der Steuererklärung unter „Betriebskosten und andere Ausgaben“ oder „Allgemeine Ausgaben“ berücksichtigt werden, je nachdem, ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet wird.
Herstellungskosten
Herstellungskosten hingegen erhöhen den Wert der Immobilie oder verändern sie dauerhaft. Beispiele hierfür sind:
- Anbauten
- Dachgeschoss-Ausbau
- Wintergartenbau
- Grundsanierungen
Diese Kosten dürfen nicht sofort steuerlich geltend gemacht werden, sondern müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (AfA = Absetzung für Abnutzung). In der Regel erfolgt die Abschreibung über 50 Jahre, wodurch die steuerliche Entlastung auf mehrere Jahre verteilt wird.
Ein weiteres Kriterium ist, dass Herstellungskosten nicht im gleichen Jahr wie Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht werden können. Dies bedeutet, dass die Kostenzuordnung in der Steuererklärung entscheidend für die Höhe der steuerlichen Entlastung ist.
Steuerliche Abzugs- und Entlastungsmöglichkeiten bei vermietetem Wohnraum
Erhaltungsaufwendungen bei vermietetem Wohnraum
Bei vermietetem Wohnraum können Erhaltungsaufwendungen in der Regel sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Dies bedeutet, dass sie vollständig von der Einkunft aus der Vermietung abgezogen werden können, wodurch der steuerbare Gewinn reduziert wird.
Beispiele für förderfähige Erhaltungsaufwendungen sind:
- Wand- und Bodenverkleidungen
- Heizungsreparaturen
- Sanierung von Dachrinnen
- Neue Fenster oder Türen
Diese Maßnahmen sind besonders attraktiv für Vermieter, da sie direkt in die Steuererklärung eingetragen werden können und keine langfristige Abschreibung erforderlich ist.
Herstellungskosten bei vermietetem Wohnraum
Herstellungskosten hingegen müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Beispiele sind:
- Anbau von Räumen
- Neubau von Bädern
- Wintergartenbau
Diese Maßnahmen erhöhen den Wert der Immobilie und müssen daher über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden. Die Abschreibung erfolgt in der Regel über 50 Jahre.
Ein weiterer Unterschied ist, dass Herstellungskosten nicht in der gleichen Steuererklärung wie Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht werden können. Dies erfordert eine genaue Buchhaltung und Planung.
Kombination von Steuervergünstigungen und staatlichen Förderungen
KfW und BAFA: Staatliche Förderungen
Neben den steuerlichen Abzugs- und Entlastungsmöglichkeiten gibt es auch staatliche Förderungen, die für Renovierungs- und Umbaumaßnahmen in Anspruch genommen werden können. Diese werden insbesondere durch die KfW und das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) bereitgestellt.
Die KfW bietet günstige Förderkredite an, die mit sehr niedrigen Zinsen verbunden sind. Diese Kredite sind besonders attraktiv für größere Sanierungsmaßnahmen, wie:
- Heizungsmodernisierung
- Dämmung von Wänden und Dächern
- Barrierefreie Umbauten
Die Beantragung dieser Förderkredite erfolgt über ein vermittelndes Kreditinstitut, z. B. die Hausbank oder auch spezialisierte Anbieter wie Dr. Klein.
Das BAFA hingegen gewährt Zuschüsse für bestimmte Sanierungsmaßnahmen, die bis zu 45 % der förderfähigen Kosten abdecken. Diese Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden und können direkt beim BAFA beantragt werden.
Wichtige Regeln bei der Kombination
Ein entscheidendes Kriterium ist, dass Steuervorteile und staatliche Förderungen nicht kumuliert werden dürfen. Dies bedeutet, dass man sich entscheiden muss, ob man die steuerliche Entlastung oder die staatliche Förderung nutzt – beides in voller Höhe ist nicht zulässig.
Ein Beratungsgespräch mit einem Steuerberater oder Förderungsberater ist daher dringend empfohlen, um die optimalste Vorgehensweise zu wählen.
Steuererklärung: Wie werden Renovierungskosten korrekt eingetragen?
Wichtigkeit der korrekten Zuordnung
Die korrekte Zuordnung der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend für die Höhe der steuerlichen Entlastung. Hierbei ist zu unterscheiden, ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet wird.
Bei selbstgenutzter Immobilie:
- Handwerkerrechnungen (für Leistungen) werden unter „Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ in der Kategorie „Allgemeine Ausgaben“ eingetragen.
- Nebenkosten (z. B. Energiekosten) werden ebenfalls unter „Allgemeine Ausgaben“ berücksichtigt.
- Materialkosten oder Eigenleistungen sind nicht förderfähig.
Bei vermieteter Immobilie:
- Erhaltungsaufwendungen (z. B. Wandsanierung, Heizungsreparaturen) werden unter „Betriebskosten und andere Ausgaben“ in der Kategorie „Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum“ eingetragen.
- Herstellungskosten (z. B. Anbau, Dachgeschoss-Ausbau) müssen über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden und werden über mehrere Jahre verteilt.
Unterstützung durch Software
Die Software WISO Steuer bietet eine schrittweise Anleitung zur Eingabe der Renovierungskosten in der Steuererklärung. Sie hilft dabei, die Kosten korrekt zuordnen und steuerrechtliche Vorgaben einzuhalten.
Fazit
Die steuerliche Absetzung und Entlastung von Renovierungs- und Umbaumaßnahmen bietet für Eigentümer und Vermieter eine wichtige finanzielle Unterstützung. Durch den Handwerkerbonus, die Steuerentlastung nach § 35c EStG sowie die staatliche Förderung durch KfW und BAFA ist es möglich, erhebliche Kosten steuerlich oder durch Zuschüsse abzusichern.
Wichtig ist jedoch, dass die Maßnahmen korrekt in die Steuererklärung eingetragen werden und dass klar zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschieden wird. Zudem gilt es, die Regelungen zur Kombination von Steuervorteilen und staatlichen Förderungen zu beachten – eine Kumulation ist nicht zulässig.
Ein Beratungsgespräch mit einem Steuerberater oder Förderungsberater kann helfen, die optimalste Vorgehensweise zu wählen und die maximal mögliche Entlastung zu erreichen. Die korrekte Planung und Dokumentation der Maßnahmen ist dabei unverzichtbar, um die steuerlichen und fördertechischen Vorteile voll zu nutzen.