Unrenovierte Wohnung übernommen: Pflichten beim Auszug und Rechte als Mieter

Die Frage, ob ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, beim Auszug verpflichtet ist, diese renoviert zurückzugeben, ist in der Praxis oft Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klare Leitplanken vorgegeben, die Mieterrechte stärken und klare Regeln für die Praxis schaffen. Die im Folgenden dargestellten Erkenntnisse basieren auf aktuellen Rechtsprechungen, Mietvertragsgestaltungen und alltäglichen Erfahrungen aus der Vermieter- und Mieterschaft.

Was bedeutet „unrenovierte Wohnung“?

Eine unrenovierte Wohnung ist in der Regel eine Immobilie, die in einem stark abgenutzten Zustand ist und keinerlei oder nur geringe Schönheitsreparaturen erfordert. Solche Wohnungen können beispielsweise nach langjähriger unregelmäßiger Nutzung, durch Vernachlässigung oder nach dem Tod der vorherigen Mieter in einem schlechten Zustand übernommen werden.

Wenn ein Mieter in eine solche Wohnung einzieht, ist es entscheidend, ob er verpflichtet ist, die Wohnung am Ende der Mietzeit renoviert zurückzugeben oder ob er sie in ähnlich abgenutztem Zustand wie bei Einzug übergeben darf.

Pflicht zur Renovierung bei Auszug: BGH-Urteile als Grundlage

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, nicht verpflichtet ist, diese renoviert zurückzugeben – weder während der Mietzeit noch nach dem Auszug.

Ein entscheidendes Urteil stammt vom 22. August 2018 (Az. VIII ZR 277/16). Danach ist es ungültig, einen Mieter zu verpflichten, Schönheitsreparaturen in einer unrenovierten Wohnung durchzuführen, wenn keine angemessene Gegenleistung vereinbart wurde. Der BGH begründete dies damit, dass es unangemessen wäre, den Mieter verpflichten zu lassen, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie erhalten hat. Dies gilt unabhängig von der Dauer der Mietverhältnisse.

Ein weiteres Urteil vom 2015 (Az. VIII ZR 185/14) bestätigte, dass auch bei langen Mietverhältnissen Schönheitsreparaturen nur dann erforderlich sind, wenn sichtbare Abnutzungsspuren vorliegen. Wenn die Wohnung bereits in einem abgenutzten Zustand übernommen wurde, ist keine Renovierungspflicht gegeben.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag: Gültigkeit und Praxis

Mietverträge enthalten oft Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Solche Klauseln sind jedoch häufig unwirksam, wenn sie unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten oder starre Quotenklauseln enthalten.

Beispiele für unwirksame Klauseln sind:

Klauseln, die den Mieter verpflichten, regelmäßige Schönheitsreparaturen durchzuführen, unabhängig davon, ob der Zustand der Wohnung dies erfordert.
Klauseln mit starren Fristen, wie z. B. „nach 3 Jahren ist 50 % der Kosten für die Renovierung zu tragen“.
Klauseln, die die Renovierung nur durch professionelle Handwerker zulassen.

Wenn ein Mieter solche Klauseln entdeckt, ist es ratsam, diese mit einem Anwalt prüfen zu lassen. In einigen Fällen können Mieter auch Kostenersatz für durchgeführte, nicht verpflichtende Renovierungsarbeiten geltend machen.

Was bedeutet „besenrein“ zurückgeben?

Wenn keine Renovierungspflicht besteht, reicht es meist aus, die Wohnung besenrein zurückzugeben. Dies bedeutet:

Die Wohnung ist frei von Müll und persönlichen Gegenständen.
Sie ist grob gereinigt (Böden, Wände, Sanitärobjekte).
Es gibt keine offenen Mängel oder Schäden, die durch die Nutzung entstanden sind.

Es ist jedoch wichtig zu beachten: „Besenrein“ bedeutet nicht, dass Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren erforderlich sind. Diese Arbeiten sind nur dann verpflichtend, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert – unabhängig von der Dauer der Mietverhältnisse.

Reale Beispiele aus der Praxis

Ein Fall, der in den Quellen beschrieben wird, zeigt, dass Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung einziehen, oft in die Rolle des „Renovationspartner“ gedrängt werden. So berichtet ein Vermieter, wie er mit einem „Problemmieter“ gemeinsam renoviert hat. Der Mieter ließ die Wände in kräftigen Farben streichen, während der Vermieter sich um die Bodenarbeiten kümmerte. Nach der Räumung argumentierte der Mieter, dass er keine Renovierungspflicht habe, da er die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen und auch in diesem Zustand zurückgegeben habe.

Der BGH-Urteil bestätigt diese Auffassung: Wenn keine angemessene Gegenleistung für die Renovierung vereinbart wurde, ist der Mieter nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das gilt unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung gewohnt hat.

Tipps für eine effiziente Renovierung vor dem Auszug

Wenn der Mieter dennoch eine Renovierung durchführt – aus Eigeninteresse oder auf Wunsch des Vermieters – sind folgende Punkte zu beachten:

1. Kosten für Eigenleistungen

Wenn der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst durchführt, hat er unter Umständen Anspruch auf Kostenersatz. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter die Renovierung verlangt hat, obwohl er dazu nicht berechtigt war.

2. Materialkosten und Helfer

Bei Materialkosten und Helfern (z. B. Freunde, die mitarbeiten) ist es wichtig, die Kosten zu dokumentieren. Bei Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung können diese Dokumente hilfreich sein.

3. Farben und Gestaltung

Wenn der Mieter Wände streicht, kann er freie Farbwahl ausüben. Der BGH erklärte, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die Farben nach Wunsch des Vermieters zu ändern. Eine Farbgestaltung, die dem Mieter persönlich gefällt, ist zulässig.

4. Rechtsberatung

Wenn der Mieter unsicher ist, ob eine Renovierungspflicht besteht, oder wenn der Vermieter unangemessene Forderungen stellt, ist es sinnvoll, juristischen Rat einzuholen. Ein Anwalt kann prüfen, ob der Mietvertrag rechtskräftig ist und ob der Mieter Ansprüche auf Kostenersatz hat.

Was ist bei Schäden zu tun?

Wichtig: Auch wenn keine Renovierungspflicht besteht, ist der Mieter verpflichtet, Schäden zu beheben, die durch unsachgemäße Handhabung entstanden sind. Dies betrifft beispielsweise:

Leckgeschäden, die durch falsche Installation oder Vernachlässigung entstanden sind.
Brüche im Boden oder an Wänden, die durch Unachtsamkeit verursacht wurden.
Schimmel, der durch falsche Lüftung oder Nassstellen entstand.

Diese Schäden sind nicht Schönheitsreparaturen, sondern Instandsetzungen, für die der Mieter verantwortlich ist.

Was passiert, wenn der Mieter falsch renoviert?

Wenn der Mieter eine Renovierung durchführt, die nicht verpflichtend war, kann der Vermieter unter Umständen Beanstandungen vortragen. Beispielsweise:

Die Farben der Wände entsprechen nicht dem Geschmack des Vermieters.
Die Tapete ist nicht lichtbeständig oder unansehnlich.
Die Renovierungsarbeiten wurden nicht ordnungsgemäß durchgeführt.

In solchen Fällen ist es wichtig, den Mieter aufzuklären, dass er keine Pflicht zur Renovierung hat und dass der Vermieter diese Arbeiten nicht verlangen kann. Wenn der Mieter dennoch Arbeiten durchgeführt hat, kann er unter Umständen Kostenersatz geltend machen, insbesondere wenn der Vermieter falsch verlangt hat, dass die Arbeiten durchgeführt werden.

Fazit

Die Übernahme einer unrenovierten Wohnung bringt besondere Rechte und Pflichten mit sich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Mieter in solchen Fällen nicht verpflichtet, die Wohnung renoviert zurückzugeben – weder während der Mietzeit noch nach dem Auszug. Diese Regelung schützt Mieter vor unangemessenen Forderungen und stärkt ihre Rechte in der Praxis.

Es ist jedoch wichtig, dass Mieter den Zustand der Wohnung bei Einzug genau dokumentieren und eventuelle Renovierungsarbeiten sorgfältig planen. Wenn der Mieter Renovierungsarbeiten durchführt, hat er unter Umständen Anspruch auf Kostenersatz, insbesondere wenn der Vermieter falsch verlangt hat, dass diese Arbeiten durchgeführt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss diese nicht renoviert zurückgeben – es sei denn, es gibt eine explizite Vereinbarung oder ein angemessenes finanzielles Gegenwertangebot. Solange diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, ist es nicht nur verboten, sondern auch ungültig, den Mieter zur Renovierung zu verpflichten.