Einleitung
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in den letzten Jahren klare Leitlinien zur Verantwortung von Vermieter und Mieter bei Schönheitsreparaturen in unrenovierten Wohnungen geschaffen. Bisher war oft unklar, wer bei Mieterwechseln für die Renovierung verantwortlich war – insbesondere dann, wenn der Mieter eine Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hatte. Die BGH-Urteile vom 8. Juli 2020 (AZ: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) sowie frühere Entscheidungen vom 18. März 2015 (AZ: VIII ZR 185/14) haben hierzu wichtige Klarheit geschaffen.
Ziel dieses Artikels ist es, die aktuellen BGH-Entscheidungen hinsichtlich der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassenen Wohnungen zu erläutern. Dabei wird der Fokus auf folgende Aspekte gelegt:
- Was bedeutet „unrenoviert überlassen“ im rechtlichen Sinne?
- Wann entsteht ein Instandhaltungsanspruch des Mieters?
- Wie verteilen sich die Kosten zwischen Mieter und Vermieter?
- Gibt es Rechtsfolgen, wenn der Mieter oder Vermieter gegen die Pflicht verstoßen?
- Wie ist die Praxis in konkreten Fällen?
Die dargelegten Informationen basieren ausschließlich auf den Urteilen des BGH und Erklärungen von Verbraucherschutzorganisationen wie dem Berliner Mieterverein, der Versicherer und Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg. Alle Fakten, Begriffe und Regelungen sind auf die aus den Quellen extrahierten Daten beschränkt.
Was bedeutet „unrenoviert überlassen“?
Ein zentrales Begriffsverständnis in diesem Zusammenhang ist das des „unrenovierte Zustands“. Laut BGH-Urteilen (vgl. AZ: VIII ZR 185/14) ist eine Wohnung als „unrenoviert“ zu bezeichnen, wenn sie keinen Eindruck einer neu oder frisch renovierten Wohnung vermittelt. Daraus folgt, dass die Wohnung nicht in einem vertragsgemäß renovierten Zustand übergeben wurde, sondern renovierungsbedürftig ist.
Der BGH betont, dass es bei der Abgrenzung auf den Gesamteindruck ankommt. Wenn in drei Zimmern Anstricharbeiten erforderlich sind, liegt bereits ein renovierungsbedürftiger Zustand vor. In solchen Fällen darf der Vermieter nicht erwarten, dass der Mieter Schönheitsreparaturen übernimmt, auch nicht durch Klauseln im Mietvertrag. Solche Klauseln sind nach Auffassung des BGH unwirksam, da sie den Mieter unangemessen belasten.
BGH-Urteile 2015 und 2020: Klarheit bei unrenoviert überlassenen Wohnungen
BGH-Urteil vom 18. März 2015 (AZ: VIII ZR 185/14)
Mit diesem Urteil begann die sogenannte „Rechtsprechungswende“ in der Mietrechtsgemeinschaft. Der BGH entschied eindeutig, dass ein Mieter, der eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, nicht verpflichtet ist, diese bei Ablauf der Mietzeit renoviert zurückzugeben. Zudem darf der Vermieter keine Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen, wenn die Wohnung nicht in einem angemessenen Zustand übergeben wurde.
BGH-Urteile vom 8. Juli 2020 (AZ: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)
In diesen beiden Fällen wurde die Rechtsprechung weiter konkretisiert. Ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung angemietet hat und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, darf den Vermieter verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sofern eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustands eingetreten ist.
Doch hierbei gilt ein weiterer Aspekt: Der Mieter muss sich nach Treu und Glauben an den Kosten beteiligen. In der Regel in Höhe von 50 Prozent. Der BGH begründete dies damit, dass eine Renovierung zu einer Besserstellung des Zustands führt, die über den ursprünglichen unrenovierten Zustand hinausgeht.
Wann entsteht ein Instandhaltungsanspruch?
Ein Instandhaltungsanspruch des Mieters entsteht, wenn der anfängliche Dekorationszustand der Wohnung sich wesentlich verschlechtert hat. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Wände stark abblättern, Fugen undicht sind oder der Lack an Möbeln oder Böden abgeplatzt ist.
Der BGH betont, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in der Regel nicht praktikabel oder wirtschaftlich sinnvoll ist. Deshalb genügt es, die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu bringen. Dies bedeutet, dass der Vermieter nicht nur den Schaden beheben, sondern die gesamte Wohnung soweit renovieren muss, dass sie wie neu aussieht.
Kostenbeteiligung des Mieters
Die Kostenbeteiligung ist ein entscheidender Punkt in der Rechtsprechung. Der Mieter, der eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, hat kein Recht, Schönheitsreparaturen kostenlos durchführen zu lassen, wenn der Zustand sich verschlechtert hat. Er muss sich an den Kosten beteiligen.
Grundsatz: 50-prozentige Kostenbeteiligung
Der BGH hat klargestellt, dass die Kostenbeteiligung regelmäßig 50 Prozent beträgt, sofern keine besonderen Umstände vorliegen. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob der Mieter den Zustand verschlimmert hat oder nicht. Die Begründung liegt im Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Mieter profitiert schließlich von der Renovierung, da die Wohnung in einen besseren Zustand gebracht wird.
Kostenvorschuss und Zurückbehaltungsrecht
Der BGH hat auch klargestellt, dass der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hat, wenn der Mieter ihn verlangt, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ohne vorher einen Kostenvorschuss zu leisten. Der Mieter muss also zunächst einen angemessenen Vorschuss leisten, um die Renovierung in Gang zu bringen.
Umgekehrt gilt: Verweigert der Vermieter die Renovierung, kann der Mieter den Kostenvorschuss verlangen und nach Zahlung die Arbeiten selbst durchführen lassen. Die Kosten kann er dann geltend machen.
Praxisbeispiele und Anwendung
Fallbeispiel 1: Unrenovierte Wohnung, keine Schönheitsreparaturen abgewälzt
Ein Mieter mietet eine Wohnung an, die nicht in einem renovierten Zustand übergeben wird. Die Wände sind abgetrocknet, die Böden haben Gebrauchsspuren, die Sanitäranlagen sind nicht neu. Der Mieter unterzeichnet einen Mietvertrag, in dem keine Klausel zur Schönheitsreparatur vorkommt.
Nach einigen Jahren bemerkt der Mieter, dass die Wände erheblich abblättern. Er fordert den Vermieter auf, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vermieter verweigert dies, da er die Kosten nicht übernehmen will.
Nach BGH-Rechtsprechung hat der Mieter einen Anspruch auf Renovierung, da der Zustand sich verschlechtert hat. Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen durchführen. Der Mieter muss sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen.
Fallbeispiel 2: Abwälzung durch Klausel, aber unwirksam
Ein Mieter unterschreibt einen Mietvertrag, in dem steht: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Mietzeit durchzuführen.“ Die Wohnung war nicht in einem renovierten Zustand übergeben.
Nach BGH-Rechtsprechung ist diese Klausel unwirksam, da sie den Mieter unangemessen belastet. Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Renovierung durchzuführen. Der Mieter muss sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen.
Rechtsfolgen bei Verstoß gegen die Pflicht
Mieter verweigert Kostenvorschuss
Wenn ein Mieter den Vermieter verlangt, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber keinen Kostenvorschuss leistet, kann der Vermieter die Renovierung ablehnen. Der Mieter darf in diesem Fall kein Recht auf Renovierung geltend machen, bis er einen Vorschuss gezahlt hat.
Vermieter verweigert Renovierung
Wenn der Vermieter die Renovierung verweigert, kann der Mieter einen Kostenvorschuss verlangen. Nach Zahlung des Vorschusses kann der Mieter die Arbeiten selbst durchführen lassen. Die Kosten können er dann geltend machen.
Mieter führt Schönheitsreparaturen durch, ohne Vorschuss zu leisten
Wenn der Mieter ohne Vorschuss die Arbeiten durchführt, kann er keine Kostenerstattung verlangen, da er die Pflicht zur Kostenteilung nicht erfüllt hat. In solchen Fällen kann der Mieter nicht nachträglich geltend machen, dass er die Renovierung durchgeführt hat.
Wie verhält sich der Mieter richtig?
1. Prüfung des Zustands bei Vertragsabschluss
Ein Mieter sollte bereits bei Vertragsabschluss den Zustand der Wohnung genau prüfen. Ist die Wohnung nicht renoviert, sollte dies im Mietvertrag dokumentiert werden. Ein Protokoll über den Zustand der Wohnung kann später bei Streitigkeiten helfen.
2. Keine Abwälzung durch Klauseln
Wenn der Mieter eine Klausel im Mietvertrag findet, die ihn zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, sollte er dies prüfen. Solche Klauseln dürfen nur wirksam sein, wenn der Vermieter eine angemessene Ausgleichszahlung leistet. Sonst sind sie unwirksam.
3. Kostenvorschuss leisten, wenn Renovierung verlangt wird
Wenn der Mieter den Vermieter verlangt, Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss er zunächst einen Kostenvorschuss leisten. Der BGH hat hier klare Vorgaben gemacht. Ohne Vorschuss kann der Vermieter ablehnen.
4. Nachweis der Kosten
Wenn der Mieter selbst die Renovierung durchführen lässt, sollte er alle Kosten dokumentieren. Ein Kostenvoranschlag, Rechnungen und Fotos können später bei Streitigkeiten wichtig sein.
Wie unterstützt der Mieter bei Streitigkeiten?
Wenn ein Mieter sich in einer Streitigkeit mit dem Vermieter befindet, kann er sich an Verbraucherschutzorganisationen wenden. Beispiele hierfür sind:
- Berliner Mieterverein
- Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg
- Versicherer (z. B. Die Versicherer)
Diese Organisationen bieten Beratung, Unterstützung bei Schlichtungsverfahren und gerichtliche Vertretung an. Sie helfen dabei, die Rechte des Mieters zu wahren und klären, ob der Mieter oder der Vermieter in der Pflicht ist.
Fazit
Die BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassenen Wohnungen hat klare Leitlinien gesetzt. Ein Mieter, der eine Wohnung in unrenoviertem Zustand angemietet hat, darf nicht verpflichtet werden, diese bei Ablauf der Mietzeit renoviert zurückzugeben. Zudem ist jede Klausel, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam, wenn der Vermieter keine angemessene Ausgleichszahlung leistet.
Wenn sich der Zustand der Wohnung verschlechtert hat, kann der Mieter den Vermieter verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Doch er muss sich regelmäßig zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Der BGH begründet dies damit, dass die Renovierung eine Besserstellung der Wohnung darstellt, die über den ursprünglichen Zustand hinausgeht.
Ein Kostenvorschuss ist Voraussetzung, damit der Mieter die Renovierung in Gang bringen kann. Ohne diesen Vorschuss kann der Vermieter ablehnen. Umgekehrt kann der Mieter den Vorschuss verlangen, wenn der Vermieter sich weigert, die Renovierung durchzuführen.
Die Rechtsprechung ist in der Praxis wichtig, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Pflichten von Mieter und Vermieter klar zu trennen. Mieter sollten sich daher gut informieren und bei Bedarf rechtliche Beratung einholen.