Einleitung
Vermieter, die ihre Immobilien selbst instand halten oder renovieren, interessieren sich oft dafür, welche Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Besonders bei Renovierungsarbeiten an vermieteten Wohnungen stellt sich die Frage, ob auch eigene Arbeitsstunden und Materialkosten steuerlich abgesetzt werden dürfen. Laut den verfügbaren Quellen ist dies jedoch nicht der Fall. Im Folgenden werden die steuerrechtlichen Aspekte im Detail erläutert, wobei ausschließlich die in den Quellen genannten Fakten berücksichtigt werden.
Steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten
Was ist steuerlich absetzbar?
Renovierungskosten an vermieteten Wohnungen können grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt insbesondere für Kosten, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung, Modernisierung oder Erneuerung von Gebäudeteilen stehen. Dazu gehören beispielsweise Reparaturen an Fenstern, Türen, Heizungsanlagen, Elektro- oder Gasinstallationen, Dach- oder Fassadenarbeiten, sowie Gartengestaltung und Terrassenüberdachungen.
Auch Arbeiten wie Maler-, Fliesen- oder Tapezierarbeiten, Schornsteinfegergebühren, Dachgeschoss- oder Kellerausbausarbeiten, sowie die Sanierung nach Wasser- oder Sturmschäden, sind steuerlich relevant. Solche Kosten können als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden, sofern sie durch einen Handwerker ausgeführt und ordnungsgemäß belegt werden.
Was ist nicht steuerlich absetzbar?
Die eigene Arbeitszeit, die ein Vermieter in die Renovierung seiner vermieteten Immobilie investiert, kann nicht steuerlich abgesetzt werden. Laut den Finanzämtern darf kein fiktiver Lohn für die selbst geleisteten Stunden angesetzt werden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Arbeiten an der eigenen oder vermieteten Immobilie durchgeführt werden. Das bedeutet, dass ein Vermieter, der beispielsweise selbst die Hecke schneidet, den Rasen mäht oder Schnee schippt, keine Gutschrift für diesen Zeitaufwand erwarten kann.
Zwar können Kosten, die für das verwendete Material entstehen – wie Elektrische Heckenschere, Rasenmäher inklusive Benzin – nicht abgesetzt werden, wenn sie für die eigene Immobilie genutzt werden. Bei vermieteten Immobilien ist das Material jedoch steuerlich absetzbar. Dies gilt jedoch nur, wenn die Arbeiten von einem Handwerker durchgeführt werden und eine ordnungsgemäße Rechnung vorgelegt wird.
Eigenleistung: Wann lohnt sie sich steuerlich?
Wenn ein Vermieter selbst Hand anlegt, kann er zwar keine Absetzung für die geleistete Arbeit erwarten, aber bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Renovierung dennoch geltend machen. Dazu gehören beispielsweise Fahrtkosten zur Immobilie, wenn diese im Rahmen der Renovierung anfallen. Diese können unter Angabe von Datum, Grund, Ort und gefahrenen Kilometern (Hin- und Rückweg) in einem Fahrtenbuch festgehalten und in der Steuererklärung mit 0,30 Euro pro Kilometer geltend gemacht werden.
Ein weiterer Aspekt ist, dass Haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro pro Jahr steuerlich abgesetzt werden können. Dazu zählen Reinigungsarbeiten, Gartenpflege, Mülleinsammlung, Haustierbetreuung oder andere hauswirtschaftliche Tätigkeiten. Diese können als Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern sie in der steuerlichen Erklärung getrennt von Handwerkerkosten angegeben werden.
Voraussetzungen für die Absetzbarkeit
Damit Renovierungs- oder Instandsetzungskosten steuerlich abgesetzt werden können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Arbeiten müssen von einem Handwerker durchgeführt werden.
Eigene Leistungen oder Handwerkerarbeiten, die nicht durch eine ordnungsgemäße Rechnung belegt werden, können nicht geltend gemacht werden.Eine ordnungsgemäße Rechnung muss vorliegen.
In dieser müssen Lohn- und Materialkosten getrennt aufgeführt sein. Die Rechnung muss per Überweisung beglichen werden – Barzahlungen sind nicht zulässig.Die Immobilie muss selbst genutzt oder vermietet werden.
Die Absetzung ist nur möglich, wenn die Immobilie entweder selbst bewohnt oder vermietet wird. Zweit- oder Ferienwohnungen sind ebenfalls relevant, sofern sie in Deutschland liegen.Die Kosten müssen dem Erhalt, der Renovierung oder dem Ausbau von etwas Bestehendem dienen.
Neue Anschaffungen oder Erweiterungen – beispielsweise der Bau eines Anbaus – können nicht als Werbungskosten abgesetzt werden.Rechnungen müssen mindestens 2 Jahre aufbewahrt werden.
Dies dient nicht nur der steuerlichen Nachweispflicht, sondern auch als Beleg für Gewährleistungsansprüche oder Verkehrssicherheit.
Abgrenzung: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand
Ein entscheidender Begriff im steuerrechtlichen Kontext ist der Erhaltungsaufwand. Dieser bezeichnet Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen. Wichtig ist, dass die modernisierten oder neuen Gebäudeelemente die Funktion der alten Teile in vergleichbarer Weise ersetzen. Die Verwendungs- oder Nutzungsmöglichkeit soll erhalten oder wiederhergestellt werden.
Wenn beispielsweise ein Vermieter Fenster durch modernere, mehrfach verglaste Fenster ersetzt, handelt es sich um Erhaltungsaufwand, da die Funktion – das Fenster als Lichteinlass und Wärmedämmung – erhalten bleibt. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei einem Herstellungsaufwand, wenn beispielsweise die nutzbare Wohnfläche durch eine Dachgaube erweitert wird. In diesem Fall können die Kosten lediglich über mehrere Jahre abgeschrieben werden, da sie nicht einfach die Funktion bestehender Elemente ersetzen, sondern eine Erweiterung darstellen.
Absetzbarkeit bei Eigenleistung: Besonderheiten
Wenn ein Vermieter selbst Hand anlegt, gilt es zu beachten, dass keine fiktive Entlohnung für die geleistete Arbeit steuerlich geltend gemacht werden darf. Dies gilt sowohl für Arbeiten an der eigenen als auch an der vermieteten Immobilie. Allerdings kann der Vermieter Kosten, die im Zusammenhang mit der Renovierung entstehen, wie beispielsweise Fahrtkosten oder Materialkosten, geltend machen, sofern diese durch einen Handwerker belegt sind.
Ein Beispiel: Ein Vermieter baut selbst einen Zaun um seine vermietete Immobilie. Da er keine Rechnung für diese Arbeiten vorweisen kann, ist die Arbeit nicht steuerlich absetzbar. Wenn er jedoch den Zaun durch einen Handwerker errichten lässt und eine ordnungsgemäße Rechnung vorlegt, können die Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Praktische Tipps für Vermieter
Rechnungen sorgfältig prüfen:
Achten Sie darauf, dass die Rechnung die Lohn- und Materialkosten getrennt auflistet und dass die Rechnung per Überweisung beglichen wird. Barzahlungen sind nicht zulässig.Eigene Arbeiten nicht übersehen:
Selbst wenn Sie keine Absetzung für die eigene Arbeitszeit erhalten, können Sie Fahrtkosten und andere mit der Renovierung verbundene Kosten geltend machen.Fahrten buchen:
Halten Sie alle Fahrten, die im Zusammenhang mit der Renovierung oder Pflege Ihrer Immobilie stehen, in einem Fahrtenbuch fest. Geben Sie dabei Datum, Ort, Grund und gefahrenen Kilometer an.Steuerberater konsultieren:
Bei Fragen zur Absetzbarkeit bestimmter Renovierungskosten oder zur korrekten Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand ist es ratsam, sich fachkundiger Beratung durch einen Steuerberater zu unterziehen.Haushaltsnahe Dienstleistungen nutzen:
Reinigungsarbeiten, Gartenpflege oder andere hauswirtschaftliche Tätigkeiten können bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro pro Jahr steuerlich abgesetzt werden. Achten Sie darauf, dass diese Kosten getrennt von Handwerkerkosten angegeben werden.
Fazit
Die Renovierung einer vermieteten Immobilie bietet zahlreiche steuerliche Vorteile, insbesondere wenn die Arbeiten durch professionelle Handwerker durchgeführt werden. Allerdings ist die eigene Arbeitszeit nicht steuerlich absetzbar. Vermieter können jedoch Fahrtkosten, Lohnkosten und andere mit der Renovierung verbundene Ausgaben geltend machen, sofern sie ordnungsgemäß belegt werden. Bei Renovierungen, die nicht einfach den Erhalt bestehender Elemente betreffen, sondern eine Erweiterung oder Neuanlage darstellen, gelten andere steuerrechtliche Voraussetzungen.
Es ist daher wichtig, die steuerrechtlichen Regelungen genau zu verstehen und ggf. fachliche Beratung einzuholen. Mit den richtigen Dokumenten und Vorbereitungen kann ein Vermieter die steuerliche Gutschrift maximieren und die Kosten der Renovierung optimal nutzen.