Die Frage, ob ein Mieter beim Auszug renovieren muss, ist im Mietrecht komplex und von vielen Faktoren abhängig. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in den letzten Jahren entscheidende Klärungen vorgenommen, die die Renovierungspflichten von Mietern erheblich eingeschränkt haben. In diesem Artikel beleuchten wir, welche Arbeiten als Schönheitsreparaturen gelten, welche Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind, und wie Mieter sich rechtlich schützen können, wenn sie mit einer unwirksamen Renovierungsklausel konfrontiert werden. Zudem wird aufgezeigt, was in der Praxis als fachgerechte Renovierung gilt und welche Fehler Mieter vermeiden sollten, um sich vor Forderungen des Vermieters oder Schadensersatzansprüchen zu schützen.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Im Mietrecht wird unter Schönheitsreparaturen allgemein verstanden, dass der Mieter die Wohnung im Rahmen der normalen Abnutzung instand halten muss. Dazu gehören typischerweise Arbeiten wie Tapezieren, Anstreichen, Kalken, Anspachteln von Wandlöchern, sowie das Anstreichen von Fußböden, Heizkörpern und Türen. Diese Arbeiten sind im Alltag sinnvoll, da sie die Wohnqualität erhalten und den Zustand der Wohnung wiederherstellen können.
Laut juris Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hat der Mieter die Pflicht, die Mietwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Allerdings hat der BGH in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass diese Pflicht nicht automatisch eine Renovierungspflicht begründet. Vielmehr hängt es vom Einzelfall ab und davon, ob der Mieter eine Renovierungspflicht durch eine gültige Klausel im Mietvertrag übernommen hat.
Unwirksame Klauseln in Mietverträgen
Der BGH hat in mehreren Fällen entschieden, dass bestimmte Klauseln in Mietverträgen, die die Renovierungspflicht des Mieters regeln, unwirksam sind. Dazu gehören unter anderem:
- Klauseln mit zu kurzen Fristen: Wenn eine Klausel vorschreibt, dass der Mieter innerhalb einer bestimmten Zeit (z. B. alle zehn Jahre) renovieren muss, ist diese oft unwirksam, da sie den Mieter übermäßig unter Druck setzt (BGH, Az. VIII ZR 361/03).
- Quotenklauseln: Klauseln, die vorsehen, dass der Mieter anteilig an den Renovierungskosten beteiligt wird, sind unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 361/03).
- Tapetenklauseln: Wenn der Mieter verpflichtet wird, beim Auszug alle Tapeten zu entfernen, ist diese Klausel ebenfalls unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 361/03).
- Farbvorgaben: Wenn eine Klausel den Mieter verpflichtet, z. B. Türen und Fenster nur in Weiß lackieren zu dürfen, ist diese Klausel unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 50/09).
- Vorgabe eines Handwerkers: Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Renovierung von einem bestimmten Handwerker durchführen zu lassen, sind ebenfalls unwirksam (LG Berlin, GE 2000, 677).
Wenn eine solche Klausel in einem Mietvertrag steht, kann der Mieter unter Umständen davon ausgehen, dass er gar keine Renovierungspflicht hat – vorausgesetzt, die Klausel ist unwirksam.
Mieter muss selbst streichen dürfen
Eine weitere wichtige Rechtsprechung besagt, dass ein Mieter, der die Renovierungspflicht übernommen hat, die Arbeiten grundsätzlich selbst vornehmen darf. Eine Klausel, die vorschreibt, dass die Schönheitsreparaturen „ausführen lassen“ werden müssen, ist unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 294/09). Das bedeutet, dass Mieter die Renovierung selbst durchführen können, solange sie es fachgerecht tun.
Allerdings gilt: Die Renovierung muss in fachmännischer Qualität durchgeführt werden. „Hobby-Qualität“ reicht nicht aus. Mieter müssen also darauf achten, dass die Farben deckend sind, dass keine Streifen oder Farbkleckse sichtbar sind, dass Tapeten ohne Blasen oder Falten aufgebracht werden und dass alle Elektroarbeiten wie Schalter, Steckdosen oder Türbeschläge vorher überstrichen werden.
Was zählt alles zu Schönheitsreparaturen?
Laut juris Abs. 2 BGB gehören folgende Arbeiten zu den Schönheitsreparaturen:
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- Anstreichen der Fußböden und Heizkörper, inkl. Heizrohre
- Zuspachteln von Löchern in den Wänden
- Anstreichen der Innentüren sowie der Innenseiten von Außentüren und Fenstern
Dazu kommt, dass Mieter, die die Wände oder Decken farbig gestrichen haben, diese bei Auszug wieder in neutralen Farben streichen müssen – auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist. Diese Pflicht ergibt sich aus der Allgemeinheit der Renovierungspflicht und aus der Erwartung des Vermieters, dass die Wohnung in einen neutralen, marktgängigen Zustand zurückgegeben wird.
Was gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen?
Es gibt auch Arbeiten, die nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen und die der Vermieter nicht vom Mieter verlangen darf. Dazu gehören beispielsweise:
- Das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens
- Der Außenanstrich von Türen und Fenstern
- Die Erneuerung eines Teppichbodens
Wenn eine Renovierungsklausel solche Arbeiten enthält, ist sie insgesamt unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 48/09). Das bedeutet, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, diese Arbeiten zu übernehmen.
Was passiert, wenn Mieter nach Auszug nicht renovieren?
Wenn ein Mieter nach Ablauf des Mietvertrags die Wohnung nicht renoviert, droht in der Regel ein Streit um die Kaution. Der Vermieter wird die Kaution einbehalten, da er meint, die Renovierungspflicht bestanden zu haben. Allerdings gilt: Wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist, hat der Mieter keine Pflicht zur Renovierung. In solchen Fällen kann der Mieter auf die einschlägigen BGH-Urteile verweisen und gerichtlich auf Herausgabe der Kaution klagen (BGH, Az. VIII ZR 361/03).
Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter auch im Nachhinein nicht verpflichtet ist, eine Renovierung nachzubessern, wenn der Vertrag unwirksam ist. Das bedeutet: Ein Vormieter, der nicht renoviert hat, muss nicht noch nachträglich Renovierungsarbeiten ausführen, wenn er bereits ausgezogen ist.
Mieter muss kein Lärmprotokoll führen
Ein weiterer Aspekt ist die Mietminderung aufgrund von Lärm. Der Mieter muss bei einer Mietminderung wegen Lärmbelästigung nicht ein detailliertes Lärmprotokoll führen. Es reicht aus, die Beschreibung der Beeinträchtigungen sowie ungefähr den Zeitpunkt, die Dauer und die Frequenz anzugeben. Ein detailliertes Protokoll mit genauen Zeiten und Lautstärken ist nicht erforderlich (BGH, Az. VIII ZR 155/11).
Renovierung muss fachgerecht durchgeführt werden
Wenn ein Mieter Renovierungsarbeiten durchführt, muss er diese fachgerecht ausführen. Das bedeutet, dass die Arbeiten in einer Qualität durchgeführt werden müssen, die der eines Handwerkers entspricht. „Hobby-Qualität“ ist nicht ausreichend. Der Mieter haftet für Schäden, die durch ungenügende Ausführung entstehen.
Zu den fachgerechten Arbeiten gehören beispielsweise:
- Deckendicke und Farbdurchschlag beim Anstreichen
- Tapeten ohne Falten, Blasen oder Falten
- Keine übermalte Schalter oder Steckdosen
- Keine Pinselstriche oder Farbkleckse
- Keine „Laufnasen“ am Tür- oder Fensteranstrich
Wenn der Mieter diese Arbeiten nicht fachgerecht ausführt, kann er gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig sein. Der Vermieter darf aber auch keine übertrieben hohen Anforderungen stellen. Beispielsweise ist es akzeptabel, dass eine Raufasertapete mehrfach überstrichen werden kann, bevor sie ausgetauscht werden muss.
Farbvorgabe für Mieter ist unzulässig
Eine Klausel, die vorschreibt, dass der Mieter nur in bestimmten Farben renovieren darf, ist unwirksam. Wenn beispielsweise vorgeschrieben wird, dass Türen und Fenster nur in Weiß gestrichen werden dürfen, muss der Mieter nicht renovieren (BGH, Az. VIII ZR 50/09). Solche Klauseln sind aus dem Grund unwirksam, weil sie den Mieter übermäßig einschränken.
Mieter kann auf Grund einer unwirksamen Klausel verlangen, dass der Vermieter renoviert
Wenn eine Renovierungsklausel unwirksam ist, kann der Mieter in der Vertragslaufzeit darauf bestehen, dass der Vermieter die Wohnung in Stand setzt. Das bedeutet, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, Renovierungsarbeiten zu übernehmen, aber der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung instand zu halten. Dies ist insbesondere relevant, wenn die Wohnung während der Mietzeit stark abgenutzt ist und Renovierungsarbeiten erforderlich sind.
Was passiert, wenn der Mieter nach Auszug nicht renoviert?
Wenn ein Mieter nach Ablauf des Mietvertrags die Wohnung nicht renoviert, kann der Vermieter die Kaution einbehalten. Allerdings gilt: Wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist, hat der Mieter keine Pflicht zur Renovierung. In solchen Fällen kann der Mieter auf die einschlägigen BGH-Urteile verweisen und gerichtlich auf Herausgabe der Kaution klagen (BGH, Az. VIII ZR 361/03).
Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter auch im Nachhinein nicht verpflichtet ist, eine Renovierung nachzubessern, wenn der Vertrag unwirksam ist. Das bedeutet: Ein Vormieter, der nicht renoviert hat, muss nicht noch nachträglich Renovierungsarbeiten ausführen, wenn er bereits ausgezogen ist.
Fazit
Die Renovierungspflicht eines Mieters hängt stark vom Inhalt des Mietvertrags ab. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass viele gängige Klauseln unwirksam sind und dass Mieter nicht automatisch verpflichtet sind, die Wohnung zu renovieren. Solange keine gültige Klausel besteht, muss der Mieter keine Renovierungsarbeiten übernehmen.
Wenn eine Renovierungsklausel unwirksam ist, hat der Mieter keine Pflicht zur Renovierung. Allerdings muss er sich bei der Renovierung fachgerecht verhalten, um sich vor Schadensersatzansprüchen zu schützen. Wichtig ist auch, dass Mieter sich rechtzeitig über die Unwirksamkeit von Klauseln informieren, um nicht unbewusst in eine Pflicht geraten zu können, die nicht besteht.
In der Praxis sollte der Mieter also immer den Mietvertrag genau prüfen, sich gegebenenfalls rechtlich beraten lassen und im Fall der Renovierung fachgerecht vorgehen. Nur so kann er sich vor unangemessenen Forderungen des Vermieters oder gerichtlichen Streitigkeiten schützen.