Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Immobilienkauf: Steuerliche Abgrenzung und Grenzen

Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten ist für Eigentümer von Immobilien eine zentrale Frage, insbesondere wenn die Gebäude vermietet werden oder in den Privatbesitz übernommen werden. In den ersten drei Jahren nach dem Erwerb können Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen steuerlich als Werbungskosten oder als Anschaffungskosten abgesetzt werden – je nach Höhe und Art der Kosten. Dieser Artikel erklärt detailliert, welche Maßnahmen unter die 15-%-Grenze fallen, was unter anschaffungsnahen Herstellungskosten zu verstehen ist und welche Auswirkungen die Renovierung vor dem Erwerb auf die steuerliche Abzugsfähigkeit hat.

Steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten

Nach deutschem Steuerrecht werden Renovierungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie unter den Begriff „anschaffungsnaher Herstellungskosten“ subsumiert, sofern die Kosten 15 % der Anschaffungskosten überschreiten. Dies ist eine klare Grenze, die von den Finanzbehörden und dem Bundesfinanzhof (BFH) in mehreren Entscheidungen bekräftigt wurde.

15-%-Grenze als entscheidendes Kriterium

Die 15-%-Grenze ist ein entscheidender Maßstab, um zu beurteilen, ob Renovierungskosten als Werbungskosten (sofort absetzbar) oder als Anschaffungskosten (über die Abschreibung abzugsfähig) einzuordnen sind. Die Anschaffungskosten sind hierbei der Betrag, der für den Erwerb des Gebäudes gezahlt wurde, abzüglich der Umsatzsteuer.

Überschreiten die Renovierungskosten diese 15-%-Schwelle, müssen sie als Anschaffungskosten angesehen werden, d.h., sie werden über 50 Jahre abgeschrieben (2 % jährlich). Dies kann zu einem steuerlichen Nachteil führen, da die Kosten nicht in einem Jahr vollständig als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Beispiel:
Ein Gebäude wird mit 200.000 Euro (exkl. Umsatzsteuer) erworben.
Die Renovierungskosten betragen 30.000 Euro.
Da 30.000 Euro = 15 % von 200.000 Euro, fallen die Kosten in die 15-%-Grenze.
Ergebnis: Die Kosten sind in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Bei 31.000 Euro Renovierungskosten:
31.000 Euro > 15 % von 200.000 Euro → 15,5 %
Ergebnis: Die Kosten gelten als Anschaffungskosten und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden (2 % pro Jahr).

Diese Grenze gilt unabhängig davon, ob die Maßnahmen rein kosmetische Schönheitsreparaturen oder tiefergehende Modernisierungsarbeiten umfassen.

Welche Maßnahmen fallen unter die 15-%-Grenze?

Es ist entscheidend, zu verstehen, welche Arbeiten in die 15-%-Grenze einbezogen werden. Nach einer klaren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 14. Juni 2016 (IX R 22/15) fallen auch Schönheitsreparaturen, die in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen stehen, in die 15-%-Grenze.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen, wie z. B. Tapezieren, Streichen oder die Anbringung von Fugen, sind normalerweise als Erhaltungsaufwand steuerlich absetzbar, d.h., sie können sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies gilt aber nur dann, wenn die Schönheitsreparaturen isoliert und unabhängig von weiteren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Sobald jedoch eine umfassende Renovierung durchgeführt wird, bei der mehrere Renovierungsbereiche berücksichtigt werden, gelten die Schönheitsreparaturen nicht mehr als Erhaltungsaufwand, sondern werden in die 15-%-Grenze einbezogen.

Modernisierungsmaßnahmen, die die 15-%-Grenze betreffen

Nach der Rechtsprechung gelten auch Modernisierungen in den Bereichen Fenster, Sanitäranlagen, Heizung und Elektroinstallation als wesentliche Modernisierungsmaßnahmen, die in die 15-%-Grenze einfließen.

Wenn in drei von vier dieser Bereichen (Fenster, Sanitäranlagen, Heizung, Elektroinstallation) eine Verbesserung erfolgt, gelten die Kosten auch dann als Anschaffungskosten, wenn die 15-%-Grenze nicht überschritten wird. Dies liegt daran, dass solche Maßnahmen eine tiefe, grundlegende Modernisierung darstellen, die mehr als nur Erhaltungsaufwand ist.

Empfehlung:
Wer im ersten Jahr nach dem Immobilienkauf eine umfassende Modernisierung plant, sollte aufpassen, dass die Kosten insgesamt unter 15 % der Anschaffungskosten bleiben. Anderenfalls verliert man den Vorteil der sofortigen Abzugsfähigkeit.

Auswirkungen auf die Abschreibung

Wenn die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren über die 15-%-Grenze liegen, gelten sie als Anschaffungskosten. Das hat steuerliche Konsequenzen, da diese Kosten nicht mehr in einem Jahr voll abgesetzt werden können, sondern über 50 Jahre (2 % pro Jahr) abgeschrieben werden müssen.

Dies ist für Eigentümer von vermieteten Immobilien besonders relevant, da hier die steuerliche Abzugsfähigkeit oft den Gewinn aus der Vermietung direkt beeinflusst.

Praxistipp:
Um den steuerlichen Vorteil der sofortigen Abzugsfähigkeit zu nutzen, sollte die Renovierung in den ersten drei Jahren nicht allzu umfassend erfolgen. Alternativ kann man erst nach Ablauf des dritten Jahres mit der Hauptsanierung beginnen.

Renovierung vor dem Erwerb: Spezielle Regelungen

Ein oft unterschätzter Aspekt ist die steuerliche Behandlung von Renovierungsmaßnahmen, die vor dem Erwerb durchgeführt werden. Hier gilt eine klare Trennung:

Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 28. April 2020 (IX B 121/19) gelten Renovierungskosten, die vor dem Erwerb getätigt werden, nicht in die 15-%-Grenze einbezogen. Das bedeutet, dass solche Kosten nach handelsrechtlichen Kriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand betrachtet werden.

Praktische Konsequenz:
Wer vor dem Erwerb einer Immobilie Renovierungsmaßnahmen durchführt, sollte vertraglich klare Regelungen treffen, um zu gewährleisten, dass die Kosten als Anschaffungskosten einbeziehbar sind. Anderenfalls können die Aufwendungen steuerlich nicht abgesetzt werden.

Warnung:
Wer vor dem Besitzübergang renoviert, ohne dass der Vorbesitzer die Nutzung beendet, riskiert, dass die Kosten als Drittaufwand gelten und steuerlich gänzlich verloren sind (BFH 19.2.2019, IX R 20/17).

Sanierungspflichten nach Erwerb: Was ist gesetzlich vorgeschrieben?

Neben der steuerlichen Abgrenzung von Renovierungskosten ist es für Eigentümer wichtig, auch gesetzliche Sanierungspflichten zu beachten. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt es zwingende Sanierungsmaßnahmen, die innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens durchgeführt werden müssen.

Energetische Sanierungspflicht

Zu den gesetzlichen Pflichten zählen u. a.:

Dämmung der Dachebene oder der obersten Geschossdecke (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K),
Erneuerung von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind,
Dämmung von Heizungsrohren in unbeheizten Räumen.

Neue Eigentümer haben zwei Jahre nach Erwerb Zeit, um diese Maßnahmen durchzuführen. Danach müssen sie innerhalb eines Zeitraums abgeschlossen sein.

Praxistipp:
Um die Sanierungspflichten zu bewältigen, ist es ratsam, frühzeitig einen Sanierungsplan zu erstellen und ggf. Förderungen und Finanzierungen in Anspruch zu nehmen.

Politische Entwicklungen und Ausblick

Mit dem Regierungswechsel Anfang 2025 hat sich die politische Ausrichtung im Bereich der Sanierungspflicht verändert. Die neue Bundesregierung plant, das Heizungsgesetz (GEG) zu reformieren, um den Eigentümern mehr Wahlfreiheit und Entlastungen zu bieten.

Zukünftig soll CO₂-Vermeidung im Vordergrund stehen, wobei steuerliche Vorteile ausgeweitet und Förderprogramme vereinfacht werden. Zudem werden längere Übergangsfristen eingeräumt, um die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) zu erleichtern.

Folgen für Eigentümer:
Die strikten Sanierungspflichten sind vorerst vom Tisch. Stattdessen setzt die Politik auf Anreize, Entlastungen und längere Fristen. Dies bietet Eigentümern mehr Planungsspielraum und steuerliche Vorteile.

Praktische Empfehlungen für Eigentümer

Um die steuerliche Abzugsfähigkeit und die gesetzlichen Sanierungspflichten optimal zu nutzen, gelten folgende empfehlenswerte Maßnahmen:

Planung von Renovierungsmaßnahmen
- Halten Sie sich innerhalb der 15-%-Grenze der Anschaffungskosten.
- Planen Sie umfassende Modernisierungen nach Ablauf des dritten Jahres, um den Vorteil der sofortigen Abzugsfähigkeit zu erhalten.
Dokumentation und Beratung
- Halten Sie alle Renovierungskosten dokumentiert.
- Konsultieren Sie einen Steuerberater oder Anwalt, insbesondere wenn Renovierungen vor dem Erwerb erfolgen.
Sanierungsplan erstellen
- Legen Sie einen konkreten Sanierungsplan vor, der alle notwendigen Maßnahmen und deren zeitliche Umsetzung beinhaltet.
- Prüfen Sie, welche Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.
Handwerker und Energieberater beauftragen
- Arbeiten Sie mit qualifizierten Handwerkern zusammen, die die Arbeiten fachgerecht ausführen.
- Nutzen Sie ggf. die Hilfe eines Energieberaters, um energieeffiziente Lösungen zu identifizieren.
Bewohnerbedürfnisse berücksichtigen
- Bei Sanierungen in Mehrfamilienhäusern ist es wichtig, die Interessen der Mieter oder Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen, um den Wohnkomfort so gut wie möglich zu erhalten.

Fazit

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten hängt entscheidend von der Höhe und Art der Maßnahmen ab. In den ersten drei Jahren nach Erwerb gelten Renovierungs- und Modernisierungskosten über 15 % der Anschaffungskosten als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand, der über 50 Jahre abgeschrieben wird. Schönheitsreparaturen sind nur dann sofort absetzbar, wenn sie isoliert und unabhängig von weiteren Modernisierungen durchgeführt werden.

Zusätzlich sind gesetzliche Sanierungspflichten zu beachten, die je nach Alter und Art der Immobilie zwingende Maßnahmen erfordern. Die aktuelle politische Entwicklung deutet darauf hin, dass strikte Pflichten abgemildert und steuerliche Vorteile ausgeweitet werden.

Um die steuerliche und rechtliche Situation optimal zu nutzen, ist eine sorgfältige Planung, klare Dokumentation und einschlägige Beratung unerlässlich. Nur so lassen sich die Kosten steuerlich günstig einordnen und langfristig planbare Sanierungsmaßnahmen durchführen.