Renovierungskosten für eine Eigentumswohnung können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Ob und in welcher Höhe das möglich ist, hängt von Faktoren wie der Nutzung der Immobilie (selbstgenutzt oder vermietet), der Art der Renovierungsmaßnahmen und der sorgfältigen Dokumentation der entstandenen Kosten ab. In diesem Artikel werden die steuerrechtlichen Möglichkeiten zur Absetzung von Renovierungskosten bei Eigentumswohnungen detailliert erläutert.
Steuerliche Absetzbarkeit bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen
Für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, existiert die sogenannte Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen. Diese Regelung erlaubt es, bestimmte Renovierungs- und Instandhaltungskosten direkt von der Einkommensteuer abzuziehen. Allerdings gibt es klare Grenzen und Voraussetzungen, die zu beachten sind.
Was ist steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutzten Immobilien können Renovierungskosten in Form von Handwerkerleistungen steuerlich berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise:
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Sanierung der Heizung oder sanitären Anlagen
- Austausch von Fenstern, Türen oder Bodenbelägen
- Dach- und Fassadenreparaturen
- Prüfungen wie Dichtigkeitsprüfung oder Energieberatung
Diese Leistungen können im Rahmen der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen geltend gemacht werden, vorausgesetzt sie werden von anerkannten Handwerkerbetrieben ausgeführt.
Absetzbarer Betrag
Der steuerlich absetzbare Betrag ist begrenzt. Nach aktuellem Stand (2025) sind Handwerkerleistungen bis zu 6.000 Euro pro Jahr steuerlich geltend zu machen. Davon ergeben sich bis zu 1.200 Euro an Einkommenssteuerersparnis. Dieser Betrag ist jedoch auf die Renovierungsarbeiten begrenzt und bezieht sich nicht auf Materialkosten.
Eigenleistung: Ist das absetzbar?
Eigenleistungen, also Tätigkeiten, die der Eigentümer selbst ausführt, können ebenfalls steuerlich berücksichtigt werden, sofern sie ordnungsgemäß nachgewiesen werden. Dazu zählt beispielsweise das Streichen von Wänden oder die Installation von Wand- und Bodenbelägen. Um die Absetzbarkeit zu gewährleisten, ist eine detaillierte Dokumentation erforderlich:
- Zeiterfassung: Wie viele Stunden wurden mit der Arbeit verbracht?
- Materialkosten: Welche Materialien wurden verwendet und in welcher Höhe?
- Fotos: Dokumentation des Baufortschritts
- Protokolle: Ein schriftliches Protokoll oder Tagebuch der Arbeiten
Die Absetzbarkeit der Eigenleistungen ist jedoch begrenzt. Nach den geltenden Vorschriften können bis zu 20 Prozent der Rechnungssumme geltend gemacht werden, wobei der maximale Betrag 1.200 Euro pro Jahr nicht überschreiten darf.
Materialkosten: Absetzbar oder nicht?
Ein entscheidender Unterschied zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien liegt in der Absetzbarkeit von Materialkosten. Bei selbstgenutzten Immobilien werden Materialkosten nicht direkt steuerlich anerkannt. Das bedeutet, dass nur die Leistungen der Handwerker abgesetzt werden können, nicht aber die Kosten für Farben, Leitungen, Bodenbeläge oder Sanitärobjekte.
Dagegen können Vermieter Materialkosten vollständig steuerlich berücksichtigen, da diese als Werbungskosten gelten.
Steuerliche Absetzbarkeit bei vermieteten Eigentumswohnungen
Für Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermieten, ergeben sich andere Regelungen. In diesem Fall handelt es sich um Werbungskosten, die in voller Höhe als Aufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden können.
Was ist steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien können folgende Kosten steuerlich berücksichtigt werden:
- Renovierungsarbeiten (z. B. Anstriche, Fenster- oder Bodenwechsel)
- Reparaturen (z. B. Dachreparaturen, Sanierung der Heizung)
- Instandhaltungsarbeiten
- Materialkosten (z. B. Farben, Bodenbeläge)
- Prüfungen (z. B. Dichtigkeitsprüfung)
Diese Kosten sind als Werbungskosten abzugsfähig und können in voller Höhe in der Steuererklärung berücksichtigt werden.
Absetzung über die Nutzungsdauer
Ein wichtiger Unterschied besteht in der Absetzung von Anschaffungs- und Herstellungskosten. Diese müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Die Nutzungsdauer beträgt in den meisten Fällen 50 Jahre, wodurch der steuerlich abzugsfähige Betrag pro Jahr erheblich reduziert wird.
Dagegen können Erhaltungsaufwendungen, also Renovierungsarbeiten, die den baulichen Erhalt der Immobilie gewährleisten, sofort als Werbungskosten abgesetzt werden.
Besondere Regelungen bei denkmalgeschützten Immobilien
Für Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien gelten gesonderte Regelungen. Da der Erhalt von Kulturdenkmälern im allgemeinen Interesse liegt, bietet der Staat hier Steuervergünstigungen an.
Absetzbarkeit der Renovierungskosten
- Eigennutzer dürfen 90 Prozent der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben (also 9 Prozent pro Jahr).
- Vermieter können die gesamten Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben: 8 Jahre lang 9 Prozent und 4 Jahre 7 Prozent zusätzlich.
Diese Regelungen gelten jedoch nur unter folgenden Voraussetzungen:
- Der Eigentümerwechsel muss zum Zeitpunkt der Sanierung vollzogen sein.
- Das Gebäude muss unter Denkmalschutz stehen.
- Die Sanierung muss genehmigt sein.
Beschränkungen
Nicht jede Maßnahme ist steuerlich anrechenbar. Beispielsweise kann der Neubau einer Garage nicht steuerlich berücksichtigt werden, da dieser nicht direkt zur Erhaltung des Kulturdenkmals beiträgt.
Praktische Tipps zur Dokumentation
Unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, ist eine detaillierte Dokumentation der Renovierungskosten unerlässlich. Dies ist nicht nur für die Absetzung bei der Steuererklärung wichtig, sondern auch im Falle einer Prüfung durch das Finanzamt.
Was sollte dokumentiert werden?
- Rechnungen von Handwerkern mit genauer Auflistung der geleisteten Arbeiten
- Quittungen für Materialien
- Zeiterfassung bei Eigenleistungen
- Fotos zur Dokumentation des Baufortschritts
- Protokolle oder Tagebuch der Arbeiten
Ein Beispiel könnte wie folgt aussehen:
„Ich habe in einem Monat insgesamt 40 Stunden für das Streichen der Wände aufgewendet. Dabei habe ich 5 Eimer Farbe für insgesamt 150 Euro gekauft. Diese Informationen habe ich in einer Tabelle festgehalten.“
Diese Dokumentation hilft, die Absetzbarkeit der Kosten nachzuweisen und kann im Streitfall mit dem Finanzamt entscheidend sein.
Steuerliche Eintragung in der Steuererklärung
Um Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen, müssen sie in der Steuererklärung an der richtigen Stelle eingetragen werden.
Wo trage ich die Kosten ein?
Für selbstgenutzte Immobilien:
Renovierungskosten (Handwerkerleistungen) werden in den Zeilen 39 und 40 der Steuererklärung als Erhaltungsaufwendungen eingetragen.Für vermietete Immobilien:
Renovierungskosten werden als Werbungskosten in der Einkunft aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.
Ein guter Überblick über die Eintragungen und Formulare ist der WISO Steuer oder eine Beratung durch einen Steuerberater.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten bei Eigentumswohnungen hängt stark von der Nutzung der Immobilie ab. Für selbstgenutzte Immobilien bestehen begrenzte Möglichkeiten, Renovierungsarbeiten als Handwerkerleistungen abzuziehen. Vermieter hingegen profitieren von der Möglichkeit, diese Kosten in voller Höhe als Werbungskosten geltend zu machen.
Unabhängig davon ist eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten unerlässlich. Nur so kann die Absetzbarkeit nachgewiesen werden. Besonders bei denkmalgeschützten Immobilien oder umfangreichen Sanierungsarbeiten lohnt sich eine Beratung durch einen Steuerberater, um alle steuerrechtlichen Vorteile optimal zu nutzen.
Quellen
- Renovierungskosten von der Steuer absetzen – so geht’s
- Immobilien: Beim Renovieren den Fiskus beteiligen und die Kosten richtig abschreiben
- Wie gebe ich Renovierungskosten in der Steuer absetzen?
- Selbstgenutzter Wohnraum – Wie dokumentiere ich meine Eigenleistungen?
- Wohnungskauf steuerlich absetzen – Tipps für Eigennutzer
- Renovierungskosten steuerlich absetzen 2025 – Was ändert sich?
- Renovierungskosten steuerlich absetzbar – Was ist möglich?