Steuerliche Absetzung von Renovierungskosten: Was gilt, wenn die Wohnung nach der Vermietung selbst genutzt wird?

Die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten ist für viele Vermieter ein entscheidender Aspekt, um die Einkünfte aus der Vermietung zu optimieren. Doch was passiert, wenn eine bislang vermietete Immobilie nach Abschluss des Mietverhältnisses selbst genutzt wird? Und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Renovierungskosten in der Steuererklärung steuerlich geltend gemacht werden können? Diese Fragen sind von zentraler Bedeutung, insbesondere wenn es um die Differenzierung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand geht und darum, wie sich die steuerliche Absetzung bei Selbstnutzung verändert.

Dieser Artikel bietet eine umfassende Übersicht über die steuerrechtlichen Aspekte bei Renovierungsmaßnahmen an vermieteten Immobilien, wobei ein besonderes Augenmerk auf die Frage gerichtet ist, wie sich die steuerliche Behandlung verändert, sobald die Wohnung nicht mehr vermietet, sondern selbst genutzt wird. Alle Angaben stammen aus vertrauenswürdigen Quellen, wie z. B. Finanzgerichten, Steuerberatungsportalen und Branchenmagazinen.

Steuerliche Absetzung von Renovierungskosten: Grundlagen

Renovierungskosten können in der Regel als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, vorausgesetzt, sie entstehen im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen. Dies gilt solange, wie die Immobilie vermietet wird und das Finanzamt eine klare Absicht der Einkünfteerzielung anerkennen kann.

Zu den typischen Renovierungsmaßnahmen, die steuerlich geltend gemacht werden können, gehören unter anderem:

Austausch von Türen und Fenstern
Badezimmerrenovierung
Erneuerung von Bodenbelägen
Streichen der Fassade
Erneuerung der Heizungsanlage
Reparatur oder Neudeckung des Daches
Erneuerung von Elektroinstallationen
Einbau von Türsprechanlagen
Streichen von Fensterrahmen und Türen
Erneuerung von Rohrleitungen

Die Kosten dieser Maßnahmen werden von den Einkünften aus der Vermietung abgezogen, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen verringert und die Steuerlast sinkt.

Differenzierung: Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand

Ein entscheidender Aspekt bei der steuerlichen Absetzung von Renovierungskosten ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand:

Erhaltungsaufwand bezeichnet Maßnahmen, die zur Erhaltung des ursprünglichen Zustandes der Immobilie erforderlich sind. Diese Kosten können in der Regel vollständig im Jahr der Anschaffung abgesetzt werden.
Herstellungsaufwand hingegen bezeichnet Investitionen, die den Wert oder den Zustand der Immobilie verbessern. Diese Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (sog. Abnutzung).

Die korrekte Einordnung ist wichtig, da dies die steuerliche Absetzung und die Höhe der Abschreibung beeinflusst. So können Renovierungsmaßnahmen, die als Herstellungsaufwand eingestuft werden, nicht im Jahr der Ausführung vollständig abgesetzt werden, sondern müssen über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.

Absetzung nach Beendigung der Vermietung

Ein häufiges Problem ergibt sich, wenn die Renovierung nach Abschluss des Mietverhältnisses erfolgt und die Immobilie danach vom Vermieter selbst genutzt wird. In diesem Fall hängt die steuerliche Absetzung davon ab, ob die Renovierungsmaßnahmen vor oder nach dem Beendigungstermin des Mietverhältnisses durchgeführt wurden und ob der Vermieter die Absicht hat, weiterhin Mieteinnahmen zu erzielen.

Wenn die Renovierung während der Vermietung durchgeführt wird

Renovierungskosten, die während der Vermietung anfallen, sind in der Regel als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig – unabhängig davon, ob der Vermieter später die Wohnung selbst nutzt. Dies gilt, solange eine klare Absicht zur Erzielung von Mieteinnahmen besteht.

Wenn die Renovierung nach Beendigung der Vermietung erfolgt

Nach Beendigung der Vermietung kann die steuerliche Geltendmachung der Renovierungskosten nur dann erfolgen, wenn der Vermieter weiterhin die Absicht hat, Einkünfte aus der Vermietung zu erzielen. Das Finanzamt ist hierbei sehr restriktiv: Wenn die Renovierung nach Beendigung der Vermietung stattfindet und der Vermieter die Wohnung danach selbst nutzt, gilt die Renovierung meist als privat veranlasst und ist daher nicht steuerlich absetzbar.

Der Bundesfinanzhof hat hierzu klargestellt, dass Aufwendungen, die nicht fast ausschließlich durch die Einkünfteerzielung, sondern auch in nicht unerheblichem Maße durch private Lebensführung veranlasst werden, insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden können. Dies gilt unabhängig davon, ob nach 2009 ein Aufteilungs- und Abzugsverbot aufgehoben wurde. Es bleibt daher bei der Regel, dass eine Aufteilung der Kosten nur dann in Betracht kommt, wenn ein abgrenzbarer Teil der Aufwendungen steuerlich zugeordnet werden kann – was in der Praxis selten der Fall ist.

Was ist mit nachträglichen Werbungskosten?

Die Begriffe nachträgliche Werbungskosten beziehen sich auf Aufwendungen, die nach Beendigung der Vermietung getätigt werden. Solche Kosten sind grundsätzlich nicht steuerlich abzugsfähig, es sei denn, es liegt eine klare Absicht vor, weiterhin Einkünfte zu erzielen. In der Praxis ist dies jedoch schwierig nachzuweisen, wenn die Wohnung danach direkt selbst genutzt wird.

Ein Finanzgericht hat in einer Entscheidung deutlich gemacht, dass nachträgliche Werbungskosten nicht abgesetzt werden können, wenn der Vermieter die Wohnung nach Renovierung selbst nutzt, da dies auf eine private Veranlassung hindeutet.

Selbstgenutzter Anteil: Was gilt?

Wenn ein Vermieter sich selbst in der vermieteten Immobilie eingerichtet hat und einen Teil der Wohnung privat nutzt, muss der selbstgenutzte Anteil bei der Absetzung der Renovierungskosten berücksichtigt werden. Dieser Anteil kann nicht steuerlich berücksichtigt werden, da er nicht der Einkünfteerzielung dient, sondern der privaten Nutzung.

Beispiel: Ein Vermieter wohnt in der Hälfte der vermieteten Immobilie. Die Renovierungskosten können nur im Umfang der vermieteten Hälfte steuerlich abgesetzt werden. Die Kosten für die Renovierung des selbstgenutzten Anteils müssen hingegen nicht abgesetzt werden.

Voraussetzungen für die steuerliche Absetzung

Um Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Klare Absicht zur Erzielung von Einnahmen: Es muss nachweisbar sein, dass der Vermieter Einkünfte aus der Vermietung erzielen will. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie vorübergehend leer steht.
Mieteinnahmen über 410 Euro: Die jährlichen Mieteinnahmen müssen den Betrag von 410 Euro überschreiten, damit die Absetzung zulässig ist.
Getrennte Buchhaltung: Alle Renovierungskosten müssen getrennt aufgelistet und belegt werden.
Belege sichern: Es ist wichtig, alle Quittungen, Rechnungen und Zahlungsnachweise aufzubewahren, um im Bedarfsfall die steuerliche Absetzung nachweisen zu können.
Keine Barzahlungen: Barzahlungen für Renovierungsleistungen sind im Steuerrecht problematisch. Bessere Akzeptanz hat das Finanzamt für Überweisungen oder andere schriftliche Zahlungsnachweise.

Anlage V: Wie erfolgt die Geltendmachung in der Steuererklärung?

Die Geltendmachung von Renovierungskosten erfolgt in der Anlage V der Steuererklärung. Hier werden Einkünfte aus der Vermietung sowie die dazugehörigen Werbungskosten erfasst. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt das versteuerte Einkommen, das mit dem individuellen Steuersatz multipliziert wird.

Die Anlage V ist daher ein zentrales Instrument, um die steuerliche Absetzung der Renovierungskosten zu dokumentieren. Es ist wichtig, dass die Angaben vollständig und korrekt sind, um keine strafrechtlichen Konsequenzen zu riskieren.

Ausnahmen: Wann können Renovierungskosten nicht abgesetzt werden?

Nicht jede Renovierung ist steuerlich absetzbar. Im Folgenden sind einige wichtige Ausnahmen aufgelistet:

Einrichtungsgegenstände über 800 Euro: Wenn Einrichtungsgegenstände einen Wert von über 800 Euro (zzgl. MwSt.) haben, können sie nur über mehrere Jahre abgesetzt werden. Sofern beispielsweise eine hochwertige Einbauküche angeschafft wird, muss der Anschaffungspreis über 10 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Private Nutzung nach Renovierung: Wenn die Renovierung nach Beendigung der Vermietung stattfindet und die Immobilie danach direkt selbst genutzt wird, gilt die Renovierung meist als privat veranlasst und ist daher nicht steuerlich abzugsfähig.
Barzahlungen: Barzahlungen für Renovierungsleistungen sind in der Praxis schwer nachzuweisen und können von Finanzämtern abgelehnt werden.

Wichtig: Dokumentation und Vorauszahlungen

Ein weiterer Aspekt, der bei der steuerlichen Absetzung von Renovierungskosten von Bedeutung ist, ist die Dokumentation der Einnahmen und Ausgaben. Es ist empfehlenswert, eine klare Buchhaltung zu führen, um die Steuererklärung korrekt auszufüllen und mögliche Fragen des Finanzamts zu beantworten.

Zudem sind Nebenkosten, wie z. B. Mülleimer, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen oder Gartenpflege, von den Mietparteien in der Regel als Vorauszahlungen zu leisten. Obwohl diese Kosten als Einnahmen in der Steuererklärung angegeben werden müssen, können sie auch als Werbungskosten abgesetzt werden.

Praxis-Tipps für Vermieter

Für Vermieter, die ihre Immobilie nach der Vermietung selbst nutzen und dennoch von steuerlichen Abzügen profitieren möchten, sind folgende Punkte besonders wichtig:

Planung der Renovierung: Die Renovierung sollte idealerweise vor dem Beendigungstermin des Mietverhältnisses durchgeführt werden, damit die Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.
Klare Absicht zur Einkünfteerzielung: Die Absicht, weiterhin Mieteinnahmen zu erzielen, sollte unbedingt dokumentiert werden – beispielsweise durch schriftliche Erklärungen oder Planungsdokumente.
Vermieden werden: Private Nutzung direkt nach Renovierung, da dies zu einer Klassifizierung als „privat veranlasst“ führen kann.
Belege aufbewahren: Alle Rechnungen, Verträge und Zahlungsnachweise sollten ordentlich archiviert werden, um im Bedarfsfall die steuerliche Absetzung nachweisen zu können.
Steuerberatung in Anspruch nehmen: Bei unsicherem Fall ist es sinnvoll, die Unterstützung eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen. Dies minimiert das Risiko von strafrechtlichen Konsequenzen und gewährleistet eine rechtskonforme Absetzung.

Fazit

Die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten ist für Vermieter eine wertvolle Möglichkeit, um die Einnahmen aus der Vermietung zu optimieren. Doch die Absetzung ist nur dann zulässig, wenn die Renovierung in enger Verbindung zur Einkünfteerzielung steht. Wird die Immobilie nach Abschluss der Vermietung selbst genutzt, kann die steuerliche Geltendmachung oft nicht mehr erfolgen – insbesondere, wenn die Renovierung nach Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt wird.

Wichtig ist, dass die Differenzierung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand klar getroffen wird. Zudem müssen alle Voraussetzungen – wie klare Absicht zur Einkünfteerzielung, getrennte Buchhaltung und ausreichende Belege – erfüllt sein, um die steuerliche Absetzung erfolgreich durchzuführen.

Für Vermieter, die ihre Immobilie nach der Vermietung selbst nutzen möchten, ist es daher ratsam, die Renovierung vor dem Beendigungstermin des Mietverhältnisses durchzuführen und alle steuerrelevanten Aspekte sorgfältig zu planen.