Bei der Renovierung einer Mietwohnung stellt sich häufig die Frage, wer die Kosten für Arbeiten wie das Anbringen neuer Tapeten trägt – Mieter oder Vermieter. Im Alltag des Mietrechts und der Renovierungspflichten gibt es klare Unterscheidungen zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierungen und Sanierungen. Doch was genau bedeutet das in der Praxis, und wie verhält es sich insbesondere bei der Erneuerung der Tapeten?
Dieser Artikel klärt die rechtlichen Grundlagen, die typischen Kostenrahmen und die Verantwortlichkeiten, wenn es darum geht, neue Tapeten in einer Mietwohnung anzubringen. Auf dieser Grundlage wird beantwortet, wer in welchen Fällen die Kosten trägt und welche Qualitätsanforderungen erfüllt sein müssen.
Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung: Unterschiede klären
Bevor es um die Frage geht, wer die Kosten trägt, ist es wichtig, die rechtliche Unterscheidung zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung zu verstehen. Diese Begriffe bezeichnen zwar im Alltag oft ähnliche Tätigkeiten, sind aber im Mietrecht unterschiedlich definiert und haben rechtliche Folgen, insbesondere was die Kostenverantwortung betrifft.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen beziehen sich auf kleinere Arbeiten, die der Mieter regelmäßig ausführen sollte, um die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu halten. Dazu gehören beispielsweise das Streichen der Wände, die Reinigung der Heizkörper oder das Entfernen von Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden. Die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen Mieter grundsätzlich selbst.
Diese Arbeiten sind meist notwendig, um die äußere Erscheinung der Wohnung zu erhalten, ohne die Substanz des Mietobjekts zu verändern.
Renovierung
Renovierungen gehen über Schönheitsreparaturen hinaus. Sie umfassen umfassendere Maßnahmen, die zur Erhaltung der baulichen Substanz beitragen. Dazu zählen beispielsweise das Austauschen von Tapeten, das Erneuern von Bodenbelägen oder der Austausch von Teilen der Sanitäranlagen.
Renovierungen dienen der Erhaltung des Zustandes der Mietsache und fallen daher grundsätzlich zulasten des Vermieters.
Sanierung
Sanierungen beziehen sich auf umfangreiche bauliche Maßnahmen, die oft notwendig sind, wenn eine Immobilie baufällig ist oder umfassend saniert werden muss. Dazu gehören beispielsweise die Erneuerung der Elektrik, der Bodenbeläge und der Türen oder die Sanierung des Bads.
Sanierungen sind in der Regel aufwendiger und teurer als Renovierungen und müssen vollständig vom Vermieter getragen werden.
Kosten für Tapetenwechsel
Die Kosten für den Wechsel von Tapeten hängen stark von der Art der Arbeiten ab. Ein einfacher Tapetenwechsel zählt in der Regel zu den Renovierungsmaßnahmen, die der Vermieter tragen muss. Dies gilt insbesondere, wenn die Tapeten stark abgenutzt sind oder sich aufgrund von Schäden lösen.
Ein typisches Renovierungsszenario – bei dem die Elektrik, Tapeten und Bodenbeläge erneuert werden, Türen aufgearbeitet werden und das Bad komplett saniert wird – kostet in der Regel ca. 300–400 Euro pro Quadratmeter. Diese Kosten sind daher grundsätzlich auf dem Konto des Vermieters.
Wenn die Tapeten jedoch nur leicht verschmutzt oder leicht abgetragen sind und der Mieter sie selbst erneuert, könnte dies als Schönheitsreparatur gelten. In solchen Fällen tragen die Mieter die Kosten.
Rechtliche Grundlagen und Vertragspflichten
Pflichten des Vermieters gemäß § 535 BGB
Der Vermieter ist laut § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dazu gehört auch, dass er die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlässt und diesen Zustand auch erhält.
Allerdings muss der Vermieter nicht dulden, dass der Mieter die Mietsache vertragswidrig nutzt (§ 541 BGB). Ein solcher vertragswidriger Gebrauch könnte beispielsweise bestehen, wenn der Mieter Schäden verursacht oder unangemessene Eingriffe in die Substanz der Mietsache vornimmt.
Ist das Tapezieren ein vertragswidriger Gebrauch?
Das Tapezieren der Wände ist in der Regel nicht als vertragswidriger Gebrauch zu betrachten. Nach der Verkehrssitte ist es üblich, dass Mieter kleinere Eingriffe vornehmen, solange diese die Sachsubstanz der Mietsache nicht beeinträchtigen. Dazu gehören das Anbringen neuer Tapeten, das Verlegen von Bodenbelägen oder das Installieren von Lampen.
Solche Eingriffe sind daher als vertragsgemäßer Gebrauch zu qualifizieren, sofern sie im Rahmen der Renovierungspflichten liegen und nicht überflüssig sind.
Qualitätsanforderungen bei der Renovierung
Selbst wenn der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst ausführt, muss das Ergebnis bestimmten Qualitätsanforderungen entsprechen. Juristisch spricht man hier von der Anforderung, dass die Renovierungsarbeiten "von mittlerer Art und Güte" sein müssen.
Was bedeutet "mittlere Art und Güte"?
Die Anforderung von "mittlerer Art und Güte" legt fest, dass die Arbeiten durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen müssen. Das bedeutet, dass der Mieter zwar selbst zu Pinsel und Farbe greifen darf, aber das Ergebnis darf nicht mangelhaft sein.
Zu den Qualitätsanforderungen zählen beispielsweise: - keine Blasen in der Tapete, - keine sichtbaren Streifen oder Unebenheiten an der Wand oder Decke, - eine ordentliche Verklebung ohne Lücken oder Verrutschen.
Wenn diese Anforderungen nicht erfüllt werden, können die Arbeiten als mangelhaft eingestuft werden, und der Mieter muss sie erneut durchführen oder die Kosten selbst tragen.
Gibt es Grenzen?
Ein Mieter darf nicht verlangen, dass beispielsweise eine Raufasertapete jedes Mal neu tapeziert wird, wenn sie lediglich überstrichen werden könnte. In solchen Fällen kann der Mieter argumentieren, dass eine Renovierung nicht notwendig ist.
Im Zweifelsfall entscheidet ein Gutachter vor Gericht, ob die ausgeführten Arbeiten dem Standard "mittlerer Art und Güte" entsprechen. Das Urteil soll sicherstellen, dass Mieter nicht unnötig finanziell belastet werden, indem sie teure Handwerker beauftragen müssen.
Wann ist ein Fachmann erforderlich?
Ein Mieter ist nicht verpflichtet, alle Renovierungsarbeiten durch einen Fachmann ausführen zu lassen. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat beispielsweise eine Klausel für unwirksam erachtet, die vorsah, dass die Wohnung fachmännisch renoviert werden müsse.
Trotzdem bedeutet das nicht, dass Mieter "pfuschen" dürfen. Die Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt sein, auch wenn sie selbst durchgeführt werden. Dies ist besonders wichtig bei Arbeiten wie dem Tapezieren, wo Fertigkeiten wie das richtige Schneiden, Verkleben und Verputzen erforderlich sind.
Haftung bei Schäden
Bei Renovierungsarbeiten können – vor allem bei mangelhafter Ausführung – Schäden entstehen, die sich negativ auf die Mietsituation auswirken. Ein Beispiel hierfür ist Schimmel an den Wänden, der aufgrund von fehlerhafter Tapetenverklebung entsteht.
In solchen Fällen ist es wichtig, dass die Schäden fachgerecht beseitigt werden. Fachfirmen verwenden dazu geeignete Mittel gegen Schimmel an der Wand und können beispielsweise grünen, schwarzen oder gelben Schimmel wirksam beseitigen. Erst danach kann eine Renovierung sinnvoll fortgeführt werden.
Wer trägt die Kosten für Schäden?
Grundsätzlich gilt: - Bei Schäden am eigenen Inventar oder beweglichen Gegenständen greift die Hausratversicherung. - Bei Schäden am Gebäude oder an baulichen Elementen greift die Wohngebäudeversicherung, die vom Eigentümer abgeschlossen wird. - Bei Schäden am fremden Hausrat oder an einer fremden Immobilie haftet die Haftpflichtversicherung des Verantwortlichen.
Diese Unterscheidung ist wichtig, um zu klären, wer letztlich für die Kosten einer Renovierung oder Sanierung nach Schäden aufkommen muss.
Auswirkungen auf den Mietpreis
Eine Renovierung kann in der Regel einen positiven Einfluss auf den neuen Mietpreis haben. Dies gilt insbesondere, wenn die Wohnung nach der Renovierung in einem besseren Zustand ist und zusätzliche Ausstattungsmerkmale besitzt.
Allerdings müssen Mieter sich im Klaren sein, wie hoch eine Mieterhöhung sein darf. Reine Instandhaltungsmaßnahmen, die keine wirkliche Verbesserung bedeuten, können nicht auf die Miete umgelegt werden.
Dagegen können bei größeren Arbeiten Mieterhöhungen durchgesetzt werden. Eine Erhöhung um zehn Prozent ist in der Regel unproblematisch, auch wenn die Mietpreisbremse gilt. Bei einer ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung kann der Mietpreis sogar frei bestimmt werden.
Fazit
Die Frage, wer die Kosten für neue Tapeten trägt, hängt stark davon ab, ob die Tapetenwechsel als Schönheitsreparatur oder Renovierung gelten. In der Regel zählen umfassendere Maßnahmen wie das Erneuern von Tapeten und Bodenbelägen zu den Renovierungsarbeiten, die vom Vermieter getragen werden müssen.
Ein Mieter ist nicht verpflichtet, diese Arbeiten durch einen Fachmann ausführen zu lassen, muss jedoch sicherstellen, dass die Arbeiten fachgerecht und von "mittlerer Art und Güte" sind. Bei Schäden, die durch ungenügende Ausführung entstehen, kann es zu zusätzlichen Kosten kommen, die in bestimmten Fällen durch Versicherungen übernommen werden.
Eine Renovierung kann außerdem den Mietpreis beeinflussen. Bei umfassenden Modernisierungen kann der Mietpreis nach der Neuvermietung erhöht werden, wobei dies von den regionalen Mietverhältnissen und der Art der Arbeiten abhängt.