Steuern sparen durch Renovierung: Wie Wohnungseigentümer ihre Renovierungskosten in der Steuererklärung geltend machen können

Die Renovierung einer eigenen Wohnung oder eines Hauses ist nicht nur eine Herausforderung im Alltag, sondern auch eine Investition in die Zukunft. Gerade für Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten, birgt die Renovierung neben dem reinen baulichen Aspekt auch steuerliche Vorteile. Durch die korrekte Eintragung der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist es möglich, die Steuerlast zu verringern – vorausgesetzt, die Voraussetzungen sind erfüllt.

In diesem Artikel wird detailliert erläutert, welche Renovierungsmaßnahmen steuerlich absetzbar sind, wie die Kosten korrekt in die Steuererklärung einfließen und welche Besonderheiten für Vermieter und Eigentümer gelten. Dazu werden die Begriffe Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand erläutert, die für die steuerliche Bewertung entscheidend sind. Zudem wird auf energietechnische Sanierungen und deren steuerliche Förderung eingegangen, die in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen haben.

Steuerlich absetzbare Renovierungsmaßnahmen

1. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand

Ein entscheidender Faktor für die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten ist die Klassifizierung der Maßnahme als Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand. Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen darauf, ob die Kosten vollständig oder nur über mehrere Jahre verteilt berücksichtigt werden können.

Erhaltungsaufwendungen sind Maßnahmen, die lediglich den Erhalt der bestehenden baulichen Struktur oder Funktionen gewährleisten. Beispiele hierfür sind das Streichen von Wänden, der Austausch abgenutzter Bodenbeläge oder Reparaturen an der Dachfläche. Solche Aufwendungen sind grundsätzlich sofort steuerlich absetzbar, da sie nicht zu einem dauerhaften Wertzuwachs führen.

Herstellungsaufwendungen, im Gegensatz dazu, sind Maßnahmen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen. Dazu gehören beispielsweise der Anbau einer Terrasse, der Bau einer Dachgaube oder der Einbau eines komplett neuen Badezimmers, das die ursprüngliche Funktion grundlegend verändert. Solche Aufwendungen müssen über mehrere Jahre verteilt abschreiben werden. In der Regel erfolgt die Abschreibung über 50 Jahre, sofern keine kürzere Nutzungsdauer durch die Art der Maßnahme begründet ist.

Ein wichtiges Kriterium, um den Unterschied zwischen Erhaltung und Herstellung zu bestimmen, ist, ob die Maßnahme lediglich die ursprüngliche Funktion der Immobilie wiederherstellt oder ob sie die Immobilie dauerhaft wertsteigernd verändert. So gilt beispielsweise der Austausch eines alten Fensters durch ein modernes, mehrfach verglastes Fenster als Erhaltungsaufwand, da die Funktion des Fensters – Lichteinfall, Wärmedämmung, Schallschutz – weiterhin bestehen bleibt. Hingegen gilt die Vergrößerung der nutzbaren Wohnfläche durch den Anbau einer Dachgaube oder den Bau eines Anbaus als Herstellungsaufwand.

2. Eigenleistungen und Materialkosten

Ein weiterer Aspekt, der bei der steuerlichen Geltendmachung von Renovierungskosten berücksichtigt werden muss, sind Eigenleistungen. Viele Wohnungseigentümer entscheiden sich, Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen, um Kosten zu sparen. Aus steuerlicher Sicht ist jedoch wichtig zu wissen: Die eigene Arbeitszeit ist steuerlich nicht absetzbar. Das Bundesfinanzministerium geht hier strikt vor: Selbst wenn ein Eigentümer viele Stunden in die Renovierung investiert, zählt diese Arbeitszeit nicht als steuerlich anrechenbares Werbungskosten.

Allerdings können Materialkosten und Werkzeuge, die zum Erwerb der Eigenleistung notwendig sind, in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Dies gilt sowohl für Eigentümer, die in der eigenen Wohnung wohnen, als auch für Vermieter. Für Eigentümer, die nicht vermieten, gelten jedoch Einschränkungen: Sie dürfen nur 20 Prozent der Handwerkerkosten steuerlich absetzen, und zwar nur bis zu einer Grenze von 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten können dagegen überhaupt nicht abgesetzt werden.

Für Vermieter gelten hingegen keine solchen Einschränkungen. Alle Kosten, die im Rahmen von Renovierungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie anfallen – einschließlich Lohnkosten und Materialkosten – sind steuerlich geltend zu machen, sofern die Maßnahme als Erhaltungsaufwand klassifiziert wird. Dies ist ein entscheidender Vorteil für Vermieter, der in der Praxis oft unterschätzt wird.

Steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungsmaßnahmen bei vermieteten Immobilien

1. Voraussetzungen für die steuerliche Geltendmachung

Vermieter können die Kosten für Renovierungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie grundsätzlich immer steuerlich absetzen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie aktuell vermietet wird oder leer steht. Es gibt jedoch drei wesentliche Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die Kosten steuerlich anerkannt werden:

Einküfteerzielungsabsicht: Die Immobilie muss im Rahmen der Vermietung genutzt werden, um Einnahmen zu erzielen. Dies bedeutet, dass der Vermieter aktiv daran arbeiten muss, die Immobilie zu vermieten, auch wenn sie sich aktuell in Leerstand befindet.
Mindestmieteinnahmen: Die Mieteinnahmen müssen mehr als 410 Euro pro Jahr betragen. Darunter liegende Einnahmen müssen nicht versteuert werden, und damit können die dazugehörigen Kosten nicht steuerlich berücksichtigt werden.
Steuererklärung mit Anlage V: Der Vermieter muss eine Steuererklärung mit der Anlage V für „Vermietung und Verpachtung“ beim Finanzamt einreichen. Nur dann können die Kosten in der Steuererklärung berücksichtigt werden.

2. Korrekte Zuordnung der Kosten in der Steuererklärung

Die korrekte Zuordnung der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend für deren steuerliche Anerkennung. Hierbei wird unterschieden, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungsaufwendungen handelt:

Erhaltungsaufwendungen werden im Bereich „Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen“ eingetragen. Diese Kosten können vollständig und sofort abgesetzt werden.
Herstellungsaufwendungen hingegen müssen über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden. Sie werden im Abschnitt „AfA (Absetzung für Abnutzung)“ berücksichtigt. Die Abschreibung erfolgt in der Regel über 50 Jahre, sofern keine kürzere Nutzungsdauer durch die Art der Maßnahme begründet ist.

Ein weiteres praktisches Hilfsmittel für die korrekte Erfassung der Kosten ist die Nutzung von Steuersoftware wie WISO Steuer, die den Nutzer Schritt für Schritt durch die Erfassung der relevanten Daten führt. Dies hilft, Fehler zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle relevanten Kosten korrekt eintragen werden.

Steuerliche Förderung bei energetischen Sanierungen

1. Voraussetzungen für die steuerliche Förderung

In den letzten Jahren wurde die energetische Sanierung von Gebäuden immer wichtiger – nicht nur aus ökologischen Gründen, sondern auch aus steuerlicher Sicht. Mit der § 35c EStG ist es seit 2020 möglich, bis zu 20 Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung in der Steuererklärung geltend zu machen. Diese Regelung gilt jedoch nur für eigennutzende Eigentümer, also solche, die die renovierte Immobilie selbst bewohnen.

Die steuerliche Förderung setzt folgende Voraussetzungen voraus:

Objektalter: Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein.
Eigentümerstatus: Der Antragsteller muss Eigentümer des Hauses oder der Wohnung sein und diese selbst nutzen.
Fachunternehmen: Die Maßnahme muss von einem Fachunternehmen durchgeführt worden sein, das bestimmte technische Anforderungen erfüllt. Diese Anforderungen sind im Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) definiert.
Zeitrahmen: Die Maßnahme muss nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen worden sein.

2. Steuerermäßigung und maximale Förderhöhe

Die steuerliche Förderung wird in Form einer Steuerermäßigung gewährt. Das bedeutet, dass die Kosten der Sanierung nicht direkt abgesetzt werden, sondern dass die zahlende Steuer um einen bestimmten Prozentsatz reduziert wird. Die Höhe der Förderung hängt vom Jahr ab:

Für 2024 können 20 Prozent der Kosten steuerlich geltend gemacht werden.
Die Förderung erfolgt dabei verzögert: Im ersten und zweiten Jahr werden jeweils 7 Prozent der Kosten berücksichtigt, im dritten Jahr 6 Prozent. Insgesamt sind also maximal 200.000 Euro der Ausgaben in der Steuererklärung einrechenbar.
Dadurch kann die zahlende Einkommensteuer um bis zu 40.000 Euro reduziert werden.

Ein entscheidender Vorteil der steuerlichen Förderung ist, dass keine vorherige Antragstellung erforderlich ist. Anders als bei der direkten Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) genügt es, die Kosten in der Steuererklärung zu erheben und die entsprechenden Bescheinigungen beizufügen. Diese sind in den sogenannten BMF-Schreiben vom Bundesministerium der Finanzen bereitgestellt.

3. Wichtige Aspekte zur steuerlichen Förderung

Einige Aspekte sind bei der steuerlichen Förderung besonders zu beachten:

Begünstigtes Objekt: Nur Gebäude, die zum eigenen Wohnzweck genutzt werden, profitieren von der steuerlichen Förderung. Vermietete Immobilien können nicht in Anspruch genommen werden.
Nachweis der Maßnahme: Es ist erforderlich, einen Nachweis zu erbringen, dass die Sanierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt wurde. Dieser Nachweis muss durch das zuständige Fachunternehmen gestellt werden und in der Steuererklärung beigefügt werden.
Rechnung und Zahlung: Die Rechnung für die Maßnahme muss vollständig und ordnungsgemäß ausgestellt sein. Zudem muss der Bezahlungsnachweis beigelegt werden, um die steuerliche Anerkennung zu gewährleisten.

Fazit

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten ist für Wohnungseigentümer und Vermieter ein wertvoller Vorteil, der oft unterschätzt wird. Durch die korrekte Eintragung der Kosten in der Steuererklärung ist es möglich, die Steuerlast zu verringern – vorausgesetzt, die Maßnahmen werden als Erhaltungsaufwendungen klassifiziert.

Für Eigentümer, die in der eigenen Immobilie wohnen, gelten jedoch Einschränkungen, insbesondere was die Absetzung von Handwerkerkosten und Materialkosten angeht. Vermieter hingegen profitieren von einem weiteren Abzugsspielraum, da sie alle Kosten steuerlich geltend machen können, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Besondere Chancen ergeben sich durch die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen. Hierbei kann bis zu 20 Prozent der Kosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden – vorausgesetzt, die Maßnahme wurde nach 2019 begonnen und vor 2030 abgeschlossen. Diese Förderung ist ein weiteres Instrument, um die Steuerlast zu senken und gleichzeitig ökologische Vorteile zu erzielen.

Insgesamt ist es wichtig, sich über die steuerlichen Regelungen zu informieren, um die eigenen Vorteile optimal zu nutzen. Durch die richtige Planung und die korrekte Eintragung der Kosten in der Steuererklärung kann eine Renovierung nicht nur zur Verbesserung der Wohnqualität beitragen, sondern auch steuerliche Vorteile mit sich bringen.