Einführung
Eine unrenovierte Wohnung übernehmen – das klingt für viele Mieter:innen zunächst abschreckend. Doch was bedeutet das tatsächlich? Und was passiert, wenn man eine solche Wohnung beim Auszug zurückgeben muss? Ist man als Mieter:in verpflichtet, die Wände zu streichen, die Böden zu erneuern oder die Wohnung in einen neuen Zustand zu versetzen? Oder reicht es, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem man sie übernommen hat?
Die Antwort auf diese Fragen hängt maßgeblich vom Zustand der Wohnung beim Einzug, den Vereinbarungen im Mietvertrag und der Rechtsprechung ab. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Fällen klare Entscheidungen getroffen, die heute als Maßstab für Mieter:innen und Vermieter:innen gelten.
In diesem Artikel erklären wir, was es bedeutet, eine Wohnung unrenoviirt zu übernehmen, welche Pflichten und Rechte Mieter:innen haben und ob sie beim Auszug tatsächlich zur Renovierung verpflichtet sind – auch wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert war.
Was bedeutet „unrenovierte Wohnung“?
Eine unrenovierte Wohnung ist eine Wohnung, die sichtbare Gebrauchsspuren aufweist, die über gewöhnliche Abnutzungen hinausgehen. Das bedeutet nicht, dass die Wohnung in einem katastrophalen Zustand sein muss. Laut BGH-Urteil vom 2015 (AZ: VIII ZR 185/14) hängt die Definition des Begriffs „unrenoviert“ vom Einzelnen Fall ab. Wichtig ist, dass die Wohnung nicht durch eine Renovierung aufgewertet wurde, bevor sie an den Mieter:in übergeben wurde.
Beispiel:
Wenn die Wände leicht abgeblättert sind oder die Böden kleine Unebenheiten aufweisen, kann dies bereits als unrenovierte Wohnung gelten – selbst wenn der/die Vermieter:in vorher kleinere Auffrischungsarbeiten durchgeführt hat.
Ein entscheidender Aspekt ist, dass der/die Mieter:in die Wohnung so akzeptiert hat, wie sie war. Das bedeutet, dass man keine Erwartung an eine Renovierung hat, und diese Zustimmung im Mietvertrag oder mündlich zum Ausdruck gebracht wird.
Keine Renovierungspflicht beim Auszug – Das BGH-Urteil
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Fällen entschieden, dass ein:e Mieter:in, der/die eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, keine Pflicht zur Renovierung hat – weder während der Mietdauer noch beim Auszug.
Das Urteil vom 2015 (AZ: VIII ZR 185/14) ist hier besonders relevant. Darin bestätigte der BGH, dass Mieter:innen nicht verpflichtet sind, eine unrenovierte Wohnung zu renovieren, wenn der/die Vormieter:in keine Renovierung durchgeführt hat. Dies gilt auch, wenn der/die Mieter:in die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben könnte.
Ein weiteres Urteil vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) stellte klar, dass Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren nicht verpflichtend sind, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Solche Arbeiten wären eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da sie auf die Gebrauchsspuren des/der Vormieter:in zurückgehen.
Schönheitsreparaturen – Pflicht oder nicht?
Schönheitsreparaturen sind allgemein definiert als Maßnahmen, die den äußeren Zustand einer Wohnung verbessern, ohne dass eine konkrete Mangelbehebung erforderlich ist. Dazu zählen beispielsweise:
- Streichen von Wänden und Decken
- Erneuern von Bodenbelägen
- Austausch von Tapeten
- Reinigung und Auffrischung von Küchen- und Badezimmerflächen
Wenn eine Wohnung renoviert übernommen wurde, kann der/die Vermieter:in eine Renovierungspflicht im Mietvertrag einfügen. Diese Klauseln gelten in der Regel als wirksam, sofern sie einen angemessenen finanziellen Ausgleich beinhalten. Ohne solchen Ausgleich sind sie unwirksam.
Wenn die Wohnung jedoch unrenoviert übernommen wurde, gilt das anders. Solche Klauseln verletzen das Gleichgewicht zwischen Mieter:in und Vermieter:in und sind daher nicht durchsetzbar.
Renovierungsvereinbarungen mit Vormieter:in – Gibt das eine Pflicht?
Es kommt vor, dass Mieter:innen mit dem/der Vormieter:in eine Renovierungsvereinbarung treffen. Diese Vereinbarung gilt nur zwischen Mieter:in und Vormieter:in und hat keine Relevanz für das Mietverhältnis mit dem/der Vermieter:in.
Das bedeutet, dass der/die Vermieter:in keine Pflicht ableiten kann, nur weil Mieter:innen untereinander eine Vereinbarung getroffen haben. Der/die Mieter:in ist nicht verpflichtet, die Wohnung zu renovieren, auch wenn er/sie es mit dem Vormieter so vereinbart hat.
Wann kann der/die Vermieter:in zur Renovierung verpflichtet sein?
Die Pflicht zur Renovierung entsteht nur, wenn der/die Mieter:in die Wohnung renoviert übernimmt. In diesem Fall kann der/die Vermieter:in durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag eine Renovierungspflicht vereinbaren. Solch eine Klausel ist dann wirksam, wenn sie einen angemessenen finanziellen Ausgleich beinhaltet.
Wenn die Wohnung jedoch unrenoviert übernommen wurde, hat der/die Vermieter:in keinen Anspruch auf Renovierung. Eine solche Forderung wäre rechtswidrig, da sie auf dem Zustand des/der Vormieter:in beruht und nicht auf dem Zustand der Wohnung selbst.
Was tun, wenn der/die Vermieter:in Druck macht?
Es ist nicht unüblich, dass Vermieter:innen Mieter:innen beim Auszug zur Renovierung drängen, um Kosten zu sparen. Das kann beispielsweise durch Drohungen oder Druck auf die Kaution geschehen.
In solchen Fällen ist es wichtig, klar zu kommunizieren, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde und man daher keine Renovierungspflicht hat. Man sollte auf das BGH-Urteil verweisen und darauf hinweisen, dass Schönheitsreparaturen in unrenovierten Wohnungen keine Pflicht darstellen.
Wenn der/die Vermieter:in dennoch Druck macht, ist es sinnvoll, rechtlichen Rat einzuholen. Ein:e Mieter:in hat in solchen Fällen oft keine Pflicht zur Renovierung, es sei denn, es gibt eine wirksame Klausel im Mietvertrag, die einen finanziellen Ausgleich beinhaltet.
Schäden – Pflicht zur Instandsetzung
Auch wenn keine Renovierungspflicht besteht, muss ein:e Mieter:in Schäden, die durch unsachgemäße Handhabung entstanden sind, beseitigen. Diese Schäden sind keine Schönheitsreparaturen, sondern Instandsetzungen, die man selbst verursacht hat.
Beispiel:
Wenn ein:e Mieter:in durch falsche Handhabung eine Wand beschädigt oder ein Fenster beschädigt, ist er/sie verpflichtet, diese Schäden zu beheben.
Aber Achtung: Diese Pflicht endet nicht bei Schönheitsreparaturen, sondern bezieht sich nur auf Schäden, die durch den/die Mieter:in verursacht wurden.
Kosten für Renovierung – Wer trägt sie?
Wenn ein:e Mieter:in eine unrenovierte Wohnung übernimmt und später eine Renovierung durchführt – beispielsweise nach langer Mietdauer –, kann er/sie keinen Anspruch auf Kostenübernahme durch den/die Vermieter:in erheben.
Laut BGH-Urteil vom 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ist eine eineinseitige Übertragung der Renovierungskosten auf den/die Vermieter:in nicht zulässig. Der/die Mieter:in darf nicht verlangen, dass der/die Vermieter:in alle Kosten übernimmt, nur weil die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.
Wenn ein:e Mieter:in eine Renovierung durchführt, um die Erhaltungspflicht des/der Vermieter:in zu erfüllen, müssen Mieter:in und Vermieter:in sich an den Kosten beteiligen. In der Praxis findet oft eine hälftige Kostenbeteiligung statt.
Mietvertrag prüfen – Auf was achten?
Ein entscheidender Faktor ist immer der Inhalt des Mietvertrags. Wichtig sind dabei insbesondere Schönheitsreparaturklauseln.
Eine solche Klausel ist wirksam, wenn sie:
- einen angemessenen finanziellen Ausgleich beinhaltet
- im klaren und unmissverständlichen Wortlaut formuliert ist
- nicht eine unangemessene Benachteiligung darstellt
Wenn keine solche Klausel im Mietvertrag steht, besteht keine Renovierungspflicht. Das bedeutet, dass der/die Mieter:in keine Renovierung durchführen muss, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.
Fazit
Wenn ein:e Mieter:in eine unrenovierte Wohnung übernimmt, braucht er/sie beim Auszug keine Renovierung durchzuführen. Das hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen bestätigt. Solch eine Forderung wäre rechtswidrig, da sie auf Gebrauchsspuren des/der Vormieter:in beruht und nicht auf dem Zustand der Wohnung selbst.
Es ist wichtig, den Mietvertrag genau zu prüfen und auf wirksame Schönheitsreparaturklauseln zu achten. Wenn keine solche Klausel vorhanden ist, besteht keine Renovierungspflicht. Wenn der/die Vermieter:in Druck macht, sollte man sich auf das BGH-Urteil berufen und die eigene Pflichtbeschränkung klarmachen.
Außerdem muss ein:e Mieter:in nur Schäden beheben, die er/sie verursacht hat, und nicht zwingend Schönheitsreparaturen durchführen. Wenn eine Renovierung stattfindet, ist es wichtig, dass Mieter:in und Vermieter:in sich an den Kosten beteiligen.
Zusammenfassend lässt sich sagen:
Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, hat beim Auszug in der Regel keine Pflicht zur Renovierung. Prüfe deinen Mietvertrag genau und bleib entspannt – deine Rechte sind klar geregelt.