Vor dem Start der Vermietung ist es oft notwendig, eine Immobilie auf Vordermann zu bringen. Renovierungen tragen nicht nur zum Wert der Immobilie bei, sondern können auch steuerlich vorteilhaft genutzt werden. Doch die steuerliche Absetzung solcher Kosten ist an klare Voraussetzungen geknüpft und hängt stark davon ab, ob der Wohnungseigentümer die Immobilie vorher selbst genutzt hat oder nicht. Dieser Artikel gibt einen detaillierten Überblick über die steuerrechtlichen Aspekte, die Vermieter beachten sollten, wenn sie eine Wohnung vor der Vermietung renovieren.
Einführung
Viele Eigentümer entscheiden sich, ihre Immobilie vor der Vermietung zu renovieren, um den Mietpreis zu erhöhen oder den Wohnraum attraktiver zu gestalten. Diese Maßnahmen können steuerlich vorteilhaft genutzt werden, wenn sie als Werbungskosten geltend gemacht werden. Allerdings sind nicht alle Renovierungskosten in voller Höhe absetzbar – die steuerliche Behandlung hängt von der Art der Renovierung, dem Zeitpunkt der Ausführung und der Absicht des Eigentümers ab.
Die vorliegenden Quellen klären, wann Renovierungen als Werbungskosten abgesetzt werden dürfen und welche Grenzen und Besonderheiten dabei zu beachten sind. Insbesondere bei Immobilien, die vorher selbst genutzt wurden, gelten strengere Regeln. Im Folgenden werden die wichtigsten Aspekte detailliert erläutert.
Steuerliche Absetzung von Renovierungskosten: Grundlagen
Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen
Für die steuerliche Bewertung von Renovierungskosten ist es entscheidend, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungsaufwendungen handelt.
Erhaltungsaufwendungen beziehen sich auf Maßnahmen, die den Zustand der Immobilie aufrechterhalten. Beispiele sind einfache Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände oder das Tapezieren. Diese Kosten können in voller Höhe und sofort als Werbungskosten abgesetzt werden.
Herstellungsaufwendungen hingegen beziehen sich auf Arbeiten, die den Wert der Immobilie deutlich steigern. Beispiele hierfür sind der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Komplettrenovierung eines Badezimmers. Solche Kosten müssen über mehrere Jahre abschreibbar sein.
Die Grenze zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen ist nicht immer klar, und das Finanzamt kann in Einzelfällen eigene Bewertungen vornhmen. Es ist daher wichtig, dass Vermieter die Arbeiten korrekt einordnen und gegebenenfalls Rücksprache mit einem Steuerberater halten.
Steuerliche Absetzung bei Selbstnutzung und Vermietung
Ein weiterer entscheidender Faktor ist, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder vermietet wird.
Bei selbstgenutzter Immobilie können Renovierungskosten unter bestimmten Bedingungen als Steuerermäßigung (§ 34c EStG) geltend gemacht werden. Dieser Abzug ist jedoch begrenzt, und nicht alle Kosten sind steuerlich vorteilhaft. Der Abzug ist auf eine jährliche Obergrenze von 1.200 Euro an Handwerkerkosten beschränkt, sofern keine außergewöhnlichen Belastungen vorliegen.
Bei vermieteter Immobilie hingegen gelten andere Regeln: Die Renovierungskosten können in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern sie während der Vermietungsabsicht durchgeführt wurden. Das bedeutet, dass die Kosten direkt von den Mieteinnahmen abgezogen werden können, wodurch das zu versteuernde Einkommen sinkt.
Ein entscheidender Unterschied besteht also darin, dass bei selbstgenutzter Immobilie nur ein begrenzter Abzug möglich ist, während bei vermieteter Immobilie volle Abzüge in der Regel erlaubt sind.
Wichtig: Zeitpunkt der Renovierung
Der Zeitpunkt, zu dem die Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, ist entscheidend für die steuerliche Bewertung. Es gibt zwei relevante Szenarien:
Renovierung vor der eigentlichen Vermietung
Wenn die Renovierung vor dem Beginn der Vermietung durchgeführt wird, kann sie in der Regel als Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern der Eigentümer eine klare Vermietungsabsicht nachweisen kann. Dies ist besonders wichtig, wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde.Renovierung während der Selbstnutzung
Wenn die Renovierung während der Selbstnutzung erfolgt – beispielsweise mit dem Ziel, später vermieten zu können – gilt in der Regel das Abzugsverbot des § 12 Nr. 1 EStG. In solchen Fällen kann kein Werbungskostenabzug erfolgen, da die Renovierungsmaßnahmen durch die Eigennutzung mitveranlasst werden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Renovierungen den Mietpreis erhöhen würden oder nicht.
Ein weiterer Punkt ist, dass die Renovierungsmaßnahmen endgültig und dauerhaft geplant sein müssen. Wenn der Eigentümer beispielsweise in Betracht zieht, die Immobilie zu verkaufen, kann von einer Vermietungsabsicht nicht ausgegangen werden, und der Abzug ist nicht möglich (BFH 28.10.08, IX R 1/07, BStBl II 09, 848).
Praktische Beispiele und Anwendungen
Fallbeispiel 1: Renovierung vor der Vermietung
Ein Eigentümer erwirbt eine leer stehende Wohnung und plant, sie nach Renovierung zu vermieten. Er investiert 20.000 Euro in die Renovierung, darunter neue Fassadenstreiche, neue Bodenbeläge und ein modernisiertes Badezimmer. Da die Renovierungsarbeiten vor dem Beginn der Vermietung durchgeführt werden und der Eigentümer eine klare Vermietungsabsicht nachweisen kann, können diese Kosten in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.
Fallbeispiel 2: Renovierung während der Eigennutzung
Ein Eigentümer wohnt in der von ihm gekauften Immobilie und renoviert sie mit dem Ziel, sie später zu vermieten. Die Renovierungsarbeiten – beispielsweise das Streichen der Wände und der Einbau einer neuen Heizungsanlage – kosten 15.000 Euro. Da die Arbeiten während der Eigennutzung erfolgen, kann kein Werbungskostenabzug erfolgen. Lediglich die Handwerkerkosten können ggf. als Steuerermäßigung geltend gemacht werden, und zwar nur bis zu einer Obergrenze von 1.200 Euro pro Jahr.
Fallbeispiel 3: Renovierung nach der Selbstnutzung
Ein Eigentümer wohnt einige Jahre in der Wohnung, bevor er sie vermietet. Vor Beginn der Vermietung renoviert er die Wohnung umfassend. In diesem Fall können die Renovierungskosten nur dann als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sie nach Beendigung der Eigennutzung anfallen. Wird die Renovierung noch während der Eigennutzung durchgeführt, ist der Abzug nicht zulässig, da die Maßnahmen durch die Eigennutzung veranlasst werden. Nach Beendigung der Selbstnutzung können Renovierungsarbeiten jedoch in der Regel als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Wichtige Grenzen und Ausnahmen
15-Prozent-Grenze bei Neukauf
Bei Immobilien, die neu erworben werden und innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf renoviert werden, gilt eine 15-Prozent-Grenze. Wenn die Renovierungskosten mehr als 15 Prozent des Netto-Kaufpreises betragen, gelten sie nicht mehr als einfache Reparaturen, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese müssen dann über 50 Jahre abschreibbar sein, anstatt sofort abgesetzt zu werden.
Beispiel: Ein Eigentümer kauft eine Wohnung für 300.000 Euro (Netto-Kaufpreis). Innerhalb der ersten drei Jahre investiert er 50.000 Euro in Renovierungsarbeiten. Da 50.000 Euro mehr als 15 Prozent von 300.000 Euro (45.000 Euro) betragen, gelten die Kosten als Herstellungskosten und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Erhaltungsrücklagen
Ein weiterer Aspekt sind Erhaltungsrücklagen, die aus dem Hausgeld gebildet werden. Diese Rücklagen sind erst dann steuerlich relevant, wenn sie wirklich zur Renovierung verwendet werden. Solange die Mittel in der Rücklage liegen, können sie nicht als Werbungskosten abgesetzt werden.
Barzahlungen vermeiden
Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, ist es ratsam, Barzahlungen zu vermeiden. Selbst wenn eine Quittung ausgestellt wird, ist eine Überweisung auf das Konto des Handwerkers eine sicherere Methode, da sie belegbarer ist und vom Finanzamt eher anerkannt wird.
Spezielle Regelung: Sonderabschreibung
Seit 2019 gibt es eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG). Diese Regelung gilt für neu geschaffenen Wohnraum, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, einen Ausbau oder eine Aufstockung handelt. Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 50 Prozent und kann für die ersten drei Jahre nach der Fertigstellung genutzt werden.
Diese Regelung ist besonders für Eigentümer interessant, die in den Neubau investieren. Allerdings gilt sie nur für neu geschaffenen Wohnraum, und der Kauf eines Neubaus muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen, um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können.
Fazit
Die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten vor der Vermietung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, doch sie ist an klare Regeln gebunden. Entscheidend sind die Absicht des Eigentümers, die Art der Renovierungsmaßnahmen und der Zeitpunkt der Ausführung.
- Bei selbstgenutzter Immobilie ist der Abzug begrenzt und nur in Form der Steuerermäßigung möglich.
- Bei vermieteter Immobilie können Renovierungskosten in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Renovierungen während der Eigennutzung sind in der Regel nicht steuerlich absetzbar, da sie durch die Eigennutzung veranlasst werden.
- Barzahlungen sollten vermieden werden, um Streit mit dem Finanzamt zu minimieren.
- Die 15-Prozent-Grenze kann dazu führen, dass Renovierungskosten als Herstellungskosten gelten und über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.
Vermieter sollten daher sorgfältig planen, wann und welche Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, Rücksprache mit einem Steuerberater zu halten, um die steuerliche Bewertung richtig einzuordnen.