Die Pflicht des Vermieters, die Terrasse einer Mietwohnung zu renovieren, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Grenzen zwischen Mieter- und Vermieterpflichten sind in der Praxis oft strittig, insbesondere bei Schönheitsreparaturen und Schäden durch Witterung. Dieser Artikel klärt, unter welchen Umständen der Vermieter verpflichtet ist, die Terrasse zu renovieren, und welche Pflichten der Mieter hinsichtlich der Erhaltung und Nutzung der Terrasse hat.
Einführung
Die Terrasse ist ein beliebtes Freizeitareal in Mietwohnungen. Sie dient als Erweiterung des Wohnraums und kann im Sommer eine willkommene Abkühlung bieten. Doch die Pflege und Instandhaltung der Terrasse können im Mietvertrag und in der Praxis unterschiedlich definiert sein.
Nach deutschem Mietrecht und Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietwohnung und ihre Nebenräume in einem vertragsgemäß gebrauchbaren Zustand zu halten. Das gilt auch für die Terrasse. Allerdings muss zwischen Schäden durch Witterung und Schäden durch Nutzung oder Pflegefehler unterschieden werden. Nur bei ersteren ist der Vermieter verpflichtet, Renovierungsmaßnahmen durchzuführen.
Die Pflicht des Vermieters zur Renovierung
1. Wartung und Instandhaltung gegen Witterungseinflüsse
Der Vermieter ist verpflichtet, die Terrasse in einem vertragsgemäß gebrauchbaren Zustand zu halten. Das bedeutet, dass er die Terrasse vor Schäden durch Witterungseinflüsse schützen und instand halten muss. Dazu zählen:
- Schutz vor Regen, Schnee und Eis
- Vermeidung von Schäden durch UV-Strahlung
- Instandhaltung von Geländern, Estrich oder Holzbelägen
Wenn beispielsweise Holzdielen auf der Terrasse aufgrund von Witterungseinflüssen fehlen, bröckeln oder Risse aufweisen, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu ersetzen oder zu reparieren. Nach mehreren Rechtsprechungen des BGH und Landgerichten ist der Mieter nicht verpflichtet, die Terrasse zu streichen oder zu ölen, um Schäden durch Witterung zu vermeiden. Dies gilt unabhängig davon, ob ein Holzbelag oder Estrich verbaut ist.
2. Pflicht zur Sanierung bei Mängeln oder Schäden
Ist die Terrasse aufgrund von Mängeln oder Schäden nicht mehr sicher genutzt werden kann, muss der Vermieter die Sanierung durchführen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn:
- Die Balkonkonstruktion marode ist
- Der Belag Risse aufweist
- Geländer nicht mehr stabil sind
In solchen Fällen ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter schriftlich über die Mängel zu informieren und eine angemessene Frist zur Behebung zu setzen. Sollte der Vermieter die Sanierung nicht durchführen, kann der Mieter unter Umständen eine Mietminderung oder sogar eine Kündigung in Betracht ziehen.
3. Keine Pflicht zur Renovierung bei „Schönheitsreparaturen“
Eine Renovierung der Terrasse, die lediglich ästhetische Zwecke verfolgt, wie das Streichen oder Ölen, fällt grundsätzlich nicht unter die Pflichten des Vermieters. Der BGH hat klargestellt, dass der Mieter das Risiko einer Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache bei einem vertragsgemäß gebrauchten Zustand nicht durch Instandhaltung, Ausbesserung oder Schadensersatz tragen muss.
Das bedeutet konkret:
- Der Mieter muss die Terrasse nicht regelmäßig streichen oder ölen
- Der Vermieter kann den Mieter nicht verpflichten, Schönheitsreparaturen an der Terrasse durchzuführen
- Vereinbarungen im Mietvertrag, die dies anderes besagen, sind oft unwirksam, wenn sie nicht als Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen wurden
4. Ausnahmen: Vereinbarungen im Mietvertrag
Eine Ausnahme kann nur dann bestehen, wenn individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Solche Vereinbarungen müssen jedoch klare, einvernehmliche und nicht allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sein.
Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die beispielsweise besagen, dass der Mieter den Holzboden auf der Terrasse einmal jährlich streichen oder ölen soll. Solche Klauseln sind laut BGH wirksam, wenn sie individuelle Vereinbarungen sind, aber oft unwirksam, wenn sie Teil der AGB sind. In der Praxis ist es jedoch sehr selten, dass eine solche individuelle Vereinbarung wirksam ist.
Tipp: Wenn der Mieter im Mietvertrag eine solche Klausel findet, sollte er sie ggf. von einem Anwalt prüfen lassen.
Die Pflichten des Mieters
1. Schutzpflichten (Obhutspflichten)
Obwohl der Mieter nicht verpflichtet ist, die Terrasse zu streichen oder zu renovieren, trägt er Schutzpflichten. Das bedeutet, dass er die Terrasse in einem ordnungsgemäßen Zustand halten und keine Schäden verursachen darf. Dazu gehören:
- Sorgfältiger Umgang mit der Terrasse
- Nicht zulassen, dass Schäden durch unsachgemäße Nutzung entstehen
- Sofortige Meldung von Schäden, die durch Witterung oder Nutzung entstanden sind
Beispielsweise darf der Mieter nicht übermäßige Lasten auf der Terrasse platzieren, die die Konstruktion überlasten könnten. Er darf auch keine baulichen Veränderungen vornehmen, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag erlaubt sind.
2. Reinigungspflichten
Der Mieter ist verpflichtet, die Terrasse regelmäßig zu reinigen, insbesondere:
- Bei Verschmutzungen, die durch den eigenen Gebrauch entstehen
- Bei täglicher Nutzung (z. B. bei Essensresten, Tierkot, Blättern)
Diese Pflicht gilt jedoch nicht für Schäden oder Verschlechterungen, die durch Witterung entstehen. Wenn die Terrasse beispielsweise aufgrund von Regen, Schnee oder UV-Licht beschädigt wird, ist das nicht Sache des Mieters.
3. Verbot von baulichen Veränderungen
Bauliche Veränderungen an der Terrasse, wie die Aufstellung von Pavillons, Holzhütten oder sonstigen Anbauten, bedürfen der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters.
Ein bekanntes Urteil des Amtsgerichts Spandau (2018) bestätigte, dass die Aufstellung eines Pavillons auf der Terrasse als vertragswidriger Gebrauch gilt. Die Mieter wurden verpflichtet, den Pavillon abzubauen, obwohl dieser nicht fest mit der Mietsache verbunden war und nur im Sommer aufgestellt wurde.
4. Keine Pflicht zur Schönheitsreparatur
Auch wenn der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturpflicht für die Mieter vorsieht, gilt diese nicht für die Terrasse. Eine Schönheitsreparaturpflicht umfasst üblicherweise:
- Streichen von Wänden und Decken
- Kalken oder Tapeten wechseln
- Streichen von Innenfenstern oder Türen
Eine solche Pflicht gilt nicht für die Terrasse, da sie nicht zum normalen Innenleben der Wohnung gehört und ihre Pflege nicht zum Standardrepertoire der Mieter gehört.
Wann der Mieter Renovierungsmaßnahmen durchführen muss
Der Mieter ist nur dann verpflichtet, Renovierungsarbeiten an der Terrasse durchzuführen, wenn:
- Im Mietvertrag eine wirksame Individualvereinbarung besteht, die dies explizit regelt
- Die Terrasse beschädigt wurde durch Schuld oder grobe Fahrlässigkeit des Mieters
- Der Mieter eigene Gegenstände (z. B. einen Holzboden, der ihm gehört) verlegt hat
In solchen Fällen kann der Vermieter den Mieter verpflichten, die Terrasse wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.
Beispiel: Mieter legt Holzboden auf der Terrasse
Wenn der Mieter einen Holzboden auf der Terrasse verlegt, der ihm selbst gehört, kann er diesen später wieder entfernen oder reparieren müssen, wenn Schäden entstehen. Ein Rechtsfall aus Berlin (LG Berlin 63 S 315/15) bestätigte, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand der Terrasse wiederherstellen muss, wenn der Vermieter den Fliesenboden durch einen Holzboden ersetzt hat.
Rechtliche Schritte bei Verstößen
1. Schriftliche Mängelmeldung
Wenn der Mieter Schäden an der Terrasse feststellt, ist er verpflichtet, diese dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Die Mängelmeldung sollte:
- Die Art und den Umfang des Schadens beschreiben
- Ein Datum und eine Uhrzeit enthalten
- Die Frist zur Behebung beinhalten (z. B. 14 Tage)
2. Mietminderung
Wenn der Vermieter die Schäden nicht behebt, kann der Mieter eine Mietminderung ansetzen. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere der Schäden und der Auswirkung auf die Nutzung der Mietsache ab. In der Praxis liegen die Minderungen zwischen 1 % und 5 %.
3. Kündigung
In schwerwiegenden Fällen, bei denen die Terrasse nicht mehr sicher genutzt werden kann (z. B. durch morsche Konstruktion oder fehlende Geländer), kann der Mieter unter Umständen auch die Kündigung des Mietvertrags in Betracht ziehen. Dies sollte jedoch immer von einem Anwalt oder Mieterverein begleitet werden.
Praktische Tipps für Mieter
1. Mietvertrag prüfen
Der Mieter sollte den Mietvertrag auf Klauseln prüfen, die die Pflicht zur Terrassenrenovierung regeln. AGB-Klauseln, die dies vorsehen, sind oft unwirksam.
2. Schäden dokumentieren
Alle Schäden an der Terrasse sollten dokumentiert werden. Fotografien, schriftliche Meldungen und E-Mails sind wichtig, falls es später zu Streitigkeiten kommt.
3. Professionelle Beratung einholen
Bei Streitigkeiten oder unsicheren Klauseln im Mietvertrag ist es sinnvoll, professionelle Hilfe von einem Anwalt oder Mieterverein in Anspruch zu nehmen.
Fazit
Die Pflicht des Vermieters, die Terrasse zu renovieren, ist eng definiert. Der Vermieter ist verpflichtet, Schäden durch Witterung oder altersbedingte Mängel zu beheben. Dagegen ist der Mieter nicht verpflichtet, die Terrasse zu streichen, zu ölen oder zu reinigen, es sei denn, es gibt eine wirksame Individualvereinbarung.
Die Praxis zeigt, dass viele Mieter in der Vergangenheit zu oft unter der Annahme handelten, dass sie Schönheitsreparaturen an der Terrasse durchführen müssen. Dies ist in der Regel falsch. Stattdessen sollten Mieter ihre Pflichten begrenzen und den Vermieter bei Schäden durch Witterung oder Konstruktionsmängeln verpflichten.
Wer als Mieter unsicher ist, ob er eine Renovierungspflicht trägt, sollte den Mietvertrag prüfen und ggf. professionelle Hilfe einholen. Nur so kann man sicherstellen, dass man seine Pflichten einhält und keine unnötigen Kosten oder Rechtsstreitigkeiten riskiert.