Die Renovierung einer Immobilie ist oft verbunden mit erheblichen Kosten – aber nicht immer muss man diese allein tragen. Gerade bei selbstgenutzten und vermieteten Immobilien gibt es steuerliche Möglichkeiten, Renovierungskosten abzusetzen. Doch Vorsicht: Nicht jede Renovierung ist steuerlich förderfähig, und auch die Abgrenzung zwischen sofort absetzbaren Erhaltungsaufwendungen und über mehrere Jahre abzuschreibenden Herstellungskosten ist entscheidend. In diesem Artikel wird auf die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten fokussiert, wobei sowohl vermietete als auch selbstgenutzte Immobilien betrachtet werden. Zudem werden Förderprogramme wie die KfW und BAFA erläutert, die in Kombination mit steuerlichen Vorteilen zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten schaffen können.
Steuerliche Absetzbarkeit bei selbstgenutzten Immobilien
Bei selbstgenutzten Immobilien, also Immobilien, die der Eigentümer selbst bewohnt, gibt es klare Grenzen hinsichtlich der steuerlichen Absetzbarkeit von Renovierungskosten. Laut den verfügbaren Informationen können Eigentümer bis zu 20 Prozent der Renovierungskosten, die von Handwerkern erbracht werden, steuerlich geltend machen. Diese Absetzung ist jedoch auf maximal 1.200 Euro pro Jahr begrenzt. Das bedeutet, dass bis zu 6.000 Euro Renovierungskosten, die von Handwerkern durchgeführt wurden, über die Jahre steuerlich abgesetzt werden können.
Wichtig zu wissen ist, dass Materialkosten nicht steuerlich absetzbar sind. Lediglich Handwerkerleistungen, also Arbeitskosten, können geltend gemacht werden. Eigenleistungen des Eigentümers, also wenn dieser beispielsweise selbst Tapeten anbringt oder Wände streicht, können ebenfalls nicht steuerlich berücksichtigt werden. Dieser Rahmen ist eindeutig definiert und wird von mehreren Quellen bestätigt.
Voraussetzungen für die Absetzbarkeit
Um Renovierungskosten bei selbstgenutzten Immobilien steuerlich absetzen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Renovierung muss von Handwerkern durchgeführt werden.
- Die Kosten müssen Lohnkosten sein, nicht Materialkosten.
- Die Absetzung ist auf 20 Prozent der Renovierungskosten begrenzt, mit einer maximalen Absetzung von 1.200 Euro pro Jahr.
- Die Renovierung muss der Erhaltung oder Modernisierung der Immobilie dienen.
Diese Voraussetzungen gelten unabhängig davon, ob es sich um eine kleine Renovierung wie das Streichen von Wänden oder eine größere Modernisierung wie die Installation einer neuen Heizung handelt.
Praktische Umsetzung in der Steuererklärung
Die Eintragung der Renovierungskosten in der Steuererklärung erfolgt im Bereich Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt. Hier werden die Lohnkosten der Handwerker erfasst, wobei darauf zu achten ist, dass nur die tatsächlich anfallenden und belegbaren Kosten berücksichtigt werden. Steuerprogramme wie WISO Steuer können hierbei hilfreich sein, da sie Schritt für Schritt durch die Eingabeprozesse führen und sicherstellen, dass keine Kosten übersehen oder falsch klassifiziert werden.
Steuerliche Absetzbarkeit bei vermieteten Immobilien
Im Gegensatz zu selbstgenutzten Immobilien sind Renovierungskosten bei vermieteten Immobilien in der Regel in voller Höhe steuerlich absetzbar, sofern sie als Erhaltungsaufwendungen gelten. Dies bedeutet, dass die Kosten für Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen direkt im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden können.
Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungsaufwendungen
Ein entscheidender Unterschied bei steuerlich absetzbaren Renovierungskosten ist die Einteilung in Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen.
Erhaltungsaufwendungen dienen dem Erhalt des baulichen Zustandes der Immobilie und sind daher sofort steuerlich absetzbar. Beispiele hierfür sind das Streichen von Wänden, der Austausch von Bodenbelägen oder Reparaturen an Dach oder Fenstern.
Herstellungsaufwendungen hingegen erhöhen den Wert der Immobilie und müssen daher über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Typische Beispiele sind Anbauten, der Bau eines Carports oder eine umfassende Dachdämmung. In solchen Fällen erfolgt die Absetzung über die Absetzung für Abnutzung (AfA), meist über einen Zeitraum von 50 Jahren.
Diese Unterscheidung ist entscheidend, da sie direkt die steuerliche Bewertung und Absetzbarkeit beeinflusst. Um die korrekte Einordnung sicherzustellen, ist es ratsam, die Renovierungsmaßnahmen in der Steuererklärung unter dem Abschnitt Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen oder AfA einzuordnen.
Voraussetzungen für die Absetzbarkeit
Auch bei vermieteten Immobilien gibt es Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit Renovierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können:
- Einkünfteerzielungsabsicht: Die Immobilie muss im Rahmen der Vermietung genutzt werden, um Einkünfte zu erzielen.
- Mindestmieteinnahmen: Die Mieteinnahmen müssen mindestens 410 Euro pro Jahr betragen. Unter dieser Grenze müssen Mieteinnahmen nicht versteuert werden.
- Steuererklärung mit Anlage V: Es muss eine Steuererklärung mit der Anlage V „Vermietung und Verpachtung“ beim Finanzamt eingereicht werden.
- Erhaltung der Vermietbarkeit: Die Renovierung muss dazu beitragen, die Vermietbarkeit der Immobilie zu sichern oder zu verbessern.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist, dass auch leerstehende Immobilien berücksichtigt werden können, sofern sie ernsthaft und gewinnbringend vermietet werden sollen. Das Finanzamt erkennt eine Vermietungsabsicht an, auch wenn noch kein neuer Mieter gefunden wurde.
Steuerliche Förderung bei energetischen Sanierungsmaßnahmen
Neben der allgemeinen Absetzbarkeit von Renovierungskosten gibt es spezielle steuerliche Förderungen für energetische Sanierungsmaßnahmen, die in Kombination mit regulären Absetzungen zusätzliche Vorteile bieten können.
Voraussetzungen für steuerliche Förderung
Die steuerliche Förderung für energetische Sanierungen ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:
- Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein.
- Der Eigentümer muss die Immobilie selbst bewohnen.
- Die Sanierungsmaßnahme muss von einem Fachunternehmen ausgeführt worden sein.
- Die Maßnahme muss bestimmte technische Voraussetzungen erfüllen, die in der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) festgelegt sind.
Zu den förderfähigen Maßnahmen gehören beispielsweise die Dämmung von Wänden oder Dächern, der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Installation von Solaranlagen. Diese Maßnahmen müssen von einem zertifizierten Fachunternehmen durchgeführt werden, um förderfähig zu sein.
Wie erfolgt die Beantragung?
Um die steuerliche Förderung in Anspruch zu nehmen, muss eine Einkommensteuererklärung mit allen relevanten Kostenangaben beim Finanzamt eingereicht werden. Zusätzlich müssen Bescheinigungen beigefügt werden, die von den zuständigen Stellen bereitgestellt werden. Diese Bescheinigungen sind in sogenannten BMF-Schreiben veröffentlicht und können als Vorlagen für die Einreichung genutzt werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass keine vorherige Antragstellung erforderlich ist, wie dies bei der direkten Förderung durch die KfW oder das BAFA der Fall ist. Die steuerliche Förderung erfolgt also direkt über die Steuererklärung.
Grenzen der steuerlichen Förderung
Die steuerliche Förderung hat jedoch auch ihre Grenzen. So kann die Einkommensteuer auf 0 Euro gesenkt werden, wenn die Steuerermäßigung höher ist als die tarifliche Einkommensteuer. In solchen Fällen erfolgt keine Erstattung der Differenz. Dies bedeutet, dass die steuerliche Förderung zwar den Steuerbetrag verringern kann, aber keine Gelder zurückgezahlt werden.
Kombination mit anderen Förderprogrammen: KfW und BAFA
Neben der steuerlichen Absetzbarkeit gibt es weitere Förderprogramme, die in Kombination mit der Steuerabsetzung zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten bieten können. Besonders relevant sind hier die Förderangebote der KfW und des BAFA.
BAFA: Zuschüsse bis zu 45 Prozent
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet Zuschüsse für ausgewählte Sanierungsmaßnahmen, die bis zu 45 Prozent der förderfähigen Kosten betragen können. Diese Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden und können direkt beim BAFA beantragt werden.
Beispiele für förderfähige Maßnahmen sind:
- Der Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Die Dämmung von Wänden oder Dächern
- Der barrierefreie Umbau
- Der Einbau von Einbruchschutzfenstern
- Die Nutzung erneuerbarer Energien wie Solaranlagen oder Wärmepumpen
Die Beantragung erfolgt direkt beim BAFA, wobei alle notwendigen Formulare und Informationen online abrufbar sind. Es ist wichtig, dass die Maßnahmen von einem zertifizierten Fachunternehmen durchgeführt werden, um förderfähig zu sein.
KfW: Günstige Förderkredite
Im Gegensatz zu den Zuschüssen des BAFA bietet die KfW günstige Förderkredite, die in der Regel zu sehr niedrigen Zinsen abgeschlossen werden können. Die Beantragung erfolgt jedoch immer über ein vermittelndes Kreditinstitut, beispielsweise die Hausbank.
Diese Kredite sind besonders vorteilhaft, wenn die Kosten der Renovierung über die Zuschussgrenzen des BAFA liegen oder wenn der Eigentümer nicht auf sofortige Liquidität verzichten kann. Zudem gibt es Kombinationsförderungen, bei denen sowohl ein BAFA-Zuschuss als auch ein KfW-Kredit in Anspruch genommen werden können.
Praktische Tipps für die steuerliche Absetzung
Um die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten optimal zu nutzen, ist es wichtig, einige praktische Tipps zu beachten:
- Unterscheiden Sie zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen. Nur die erste Gruppe kann sofort abgesetzt werden.
- Behalten Sie alle Rechnungen und Belege. Diese sind notwendig, um die Kosten in der Steuererklärung zu begründen.
- Nutzen Sie Steuerprogramme oder Experten. Software wie WISO Steuer oder Steuerberater können helfen, die Kosten korrekt einzuordnen.
- Planen Sie die Renovierung möglichst im Jahr mit niedriger Einkommenssteuer. Dies kann die steuerliche Vorteilhaftigkeit erhöhen.
- Berücksichtigen Sie zusätzliche Förderungen. Kombinationen mit BAFA oder KfW können die Finanzierung erheblich erleichtern.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten ist eine wichtige Möglichkeit, um die Kosten für Modernisierungen und Sanierungen zu减轻en. Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Absetzbarkeit begrenzt, wohingegen vermietete Immobilien deutlich größere steuerliche Vorteile bieten können. Besonders bei energetischen Sanierungsmaßnahmen gibt es zusätzliche Förderungen, die in Kombination mit der steuerlichen Absetzung zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen.
Es ist jedoch entscheidend, dass die Kosten korrekt klassifiziert und in der Steuererklärung ordnungsgemäß berücksichtigt werden. Wer sich nicht sicher ist, kann von Steuerberatern oder Steuerprogrammen profitieren, um die steuerliche Absetzbarkeit optimal zu nutzen. Mit der richtigen Planung und Beratung können Renovierungskosten nicht nur zur Verbesserung der Immobilie beitragen, sondern auch zur Steuerlastentlastung führen.