Einleitung
Bei der Anmietung einer Wohnung ist es nicht ungewöhnlich, dass Einrichtungsgegenstände im Mietobjekt bereits vorhanden sind. Diese Gegenstände, die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder selbst erworben hat, gelten als mitvermietet. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat hierzu klare Definitionen und Empfehlungen abgegeben, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen relevant sind.
In diesem Artikel wird detailliert beschrieben, welche Einrichtungsgegenstände grundsätzlich als mitvermietet gelten, welche Pflichten der Vermieter in Bezug auf Reparaturen und Erneuerungen hat und welche Rechte Mieter in Fällen von Mängeln oder Defekten einräumen. Zudem wird klargestellt, dass Mieter Anspruch darauf haben, dass die Einrichtung in gleicher Qualität zur Verfügung steht wie bei Vertragsabschluss. Der Verschleiß durch üblichen Gebrauch ist durch die Mietzahlung bereits abgegolten.
Die Informationen in diesem Artikel basieren ausschließlich auf den Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB), die über mehrere Regionen in Deutschland konsistent und einheitlich sind. Die Quellen stammen von Mietervereinen aus Fulda, Wiesbaden, Aschaffenburg, Buxtehude, Bremen, Göttingen und Hanau. Diese Quellen sind als verlässlich einzustufen, da sie von anerkannten Mieterorganisationen stammen, die sich auf Mietrecht und Mieterrechte spezialisiert haben.
Was bedeutet „mitvermietet“?
Definition und Umfang
Ein Gegenstand gilt als mitvermietet, wenn er sich am Beginn des Mietverhältnisses bereits in der Wohnung befindet und der Mieter ihn nicht von seinem Vormieter übernommen oder selbst erworben hat. Der Deutsche Mieterbund (DMB) führt in den Materialien aus mehreren Regionen dieselbe Liste an Beispielen an:
- Waschbecken
- Badewanne
- Toilette
- Teppichboden
- Warmwasser-Aufbereitungsgerät
- Wandschrank
- Einzelöfen
- Einbauküche oder Herd
- Kühlschrank
- Spüle
Diese Liste ist nicht abschließend, sondern beispielhaft. Grundsätzlich gilt: Alle Einrichtungsgegenstände, die beim Einzug vorhanden sind und nicht vom Mieter erworben wurden, gelten als mitvermietet.
Die Einrichtung kann sowohl sichtbare Elemente wie Möbel oder Geräte als auch unsichtbare Installationen wie Warmwasseranlagen umfassen. Die Rechte und Pflichten hängen davon ab, ob und wie der Mieter diese Einrichtung im Mietvertrag anerkannt hat. Wichtig ist, dass die Einrichtung im Sinne der Mieterrechte nicht verändert oder entfernt werden kann, wenn sie zum Mietobjekt gehört.
Keine Erwerbsvoraussetzung nötig
Ein entscheidender Aspekt ist, dass der Mieter keinen Erwerb oder eine Übernahme durch den Vormieter benötigt, damit Gegenstände als mitvermietet gelten. Ein Gegenstand wird bereits als mitvermietet angesehen, wenn er zum Zeitpunkt des Einzuges in der Wohnung ist. Das bedeutet, dass der Mieter nicht ausdrücklich zustimmen muss, um Anspruch auf die Einrichtung zu haben.
Pflichten des Vermieters
Reparatur- und Erneuerungspflichten
Der Vermieter ist verpflichtet, die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände in ordnungsgemäßem Zustand zu halten. Das bedeutet, dass er für Reparaturen und Erneuerungen verantwortlich ist, wenn die Einrichtung durch Naturverschleiß, sachgemäßen Gebrauch oder Mängel beeinträchtigt wird.
Einige Beispiele für typische Mängel, die den Vermieter zur Reparatur verpflichten:
- Undichte Spüle – Mieter können in diesem Fall 5 Prozent Mietkürzung verlangen.
- Stark aufgeraute Badewanne – Mieter können 3 Prozent Mietkürzung verlangen.
- Defekter Herd – Mieter können 2 Prozent Mietkürzung verlangen.
Diese Kürzungen sind nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) als Schadensersatz im Sinne der Mieterrechte zu verstehen. Sie müssen nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein, sondern sind aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Mietzustände abgeleitet.
Ersatz minderwertiger Geräte
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass der Vermieter defekte Einrichtungsgegenstände nicht einfach gegen minderwertige austauschen darf. Mieter haben Anspruch darauf, dass die Einrichtung in gleicher Qualität zur Verfügung gestellt wird wie bei Vertragsabschluss. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Einrichtung nicht ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen hat.
Ein Beispiel hierfür wäre: Wenn ein Einbauherd defekt ist, darf der Vermieter nicht einfach einen billigeren, minderwertigen Herd einbauen. Stattdessen ist er verpflichtet, den Herd erneuern zu lassen oder durch ein gleichwertiges Gerät zu ersetzen.
Keine willkürliche Entfernung
Ein weiteres Recht des Mieters ist, dass mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht willkürlich entfernt werden dürfen. Das bedeutet: Der Vermieter darf keine Installationen oder Einrichtungsgegenstände einfach wegmachen oder austauschen, ohne die Zustimmung des Mieters einzuholen.
Dies gilt insbesondere für Einbauküchen, Warmwasseranlagen oder elektrische Geräte, die in die Infrastruktur der Wohnung eingebunden sind. Ein Austausch oder eine Entfernung bedarf in diesen Fällen einer vorherigen Abstimmung.
Rechte des Mieters
Anspruch auf ordnungsgemäße Einrichtung
Mieter haben nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes (DMB) einen klaren Anspruch auf ordnungsgemäße Einrichtung. Dies bedeutet:
- Die Einrichtung muss funktionstüchtig sein.
- Sie muss die Sicherheit und das Wohlergehen des Mieters gewährleisten.
- Der Mieter hat keine Pflicht zur Erneuerung oder Reparatur von mitvermieteten Einrichtungsgegenständen.
Dieser Anspruch ist auch in der Praxis von Amtsgerichten und Mietervereinen anerkannt. Mieter können sich auf diesen Grundsatz berufen, wenn sie im Verdacht stehen, die Einrichtung nicht zu erhalten oder zu reparieren.
Mietkürzung bei Mängeln
Wenn Einrichtungsgegenstände Mängel aufweisen, kann der Mieter eine Mietkürzung verlangen, um Schadensersatz zu beanspruchen. Die Höhe der Kürzung hängt von der Schwere des Mangels ab.
Beispiele für Mietkürzungen:
| Mangel | Kürzung in Prozent |
|---|---|
| Undichte Spüle | 5 % |
| Stark aufgeraute Badewanne | 3 % |
| Defekter Herd | 2 % |
Diese Kürzungen sind nach DMB-Vorgaben grundsätzlich zulässig, wenn der Mieter die Reparatur nicht durch eigenes Handeln oder Kostenübernahme umgehen kann. Die Höhe der Kürzung muss angemessen und proportional sein und kann sich auf den konkreten Schaden beziehen.
Keine Pflicht zur Mithilfe
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass der Mieter keine Pflicht zur Mithilfe bei Reparaturen oder Erneuerungen hat. Wenn ein mitvermietetes Gerät defekt ist, ist der Mieter nicht verpflichtet, Kosten zu übernehmen oder Reparaturen selbst vorzunehmen. Alles, was zum Mietobjekt gehört, ist im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Nutzung im Rahmen des üblichen Gebrauchs
Mieter sind berechtigt, die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs zu nutzen. Das bedeutet, dass sie die Geräte und Installationen so benutzen dürfen, wie sie für die alltägliche Nutzung vorgesehen sind.
Der durch diesen Gebrauch entstehende Verschleiß ist durch die Mietzahlung abgegolten. Das bedeutet: Der Mieter muss keine zusätzlichen Kosten für Verschleiß tragen, solange der Gebrauch normal und sorgfältig bleibt.
Wenn der Mieter jedoch die Einrichtung unsachgemäß nutzt oder absichtlich beschädigt, kann der Vermieter eine Erstattung von Reparaturkosten verlangen. Dies ist dann eine außergewöhnliche Situation, die vom Grundsatz des üblichen Gebrauchs abweicht.
Fazit
Die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit mitvermieteten Einrichtungsgegenständen sind klargestellt. Mieter haben Anspruch auf eine funktionstüchtige, ordnungsgemäße Einrichtung, die der Vermieter in gleicher Qualität zur Verfügung stellen muss. Der Mieter ist nicht verpflichtet, Reparaturen oder Erneuerungen vorzunehmen – das ist allein Verantwortung des Vermieters.
Wenn Mängel auftreten, kann der Mieter Mietkürzungen verlangen, wobei die Höhe der Kürzung von der Schwere des Mangels abhängt. Ebenso ist es wichtig, dass der Vermieter keine minderwertigen Geräte einbauen oder Installationen einfach wegmachen darf, ohne mit dem Mieter abzusprechen.
Mieter sind berechtigt, die Einrichtung im Rahmen des üblichen Gebrauchs zu nutzen, wobei Verschleiß durch Mietzahlungen abgegolten ist. Nur bei unsachgemäßer Nutzung oder absichtlicher Beschädigung kann der Mieter in die Verantwortung genommen werden.
Diese Grundsätze sind nachweislich in den Materialien mehrerer Mietervereine in Deutschland konsistent formuliert. Sie spiegeln das Verständnis des Deutschen Mieterbunds (DMB) wider und sind in der Praxis von Mieterrechtsanwälten und Amtsgerichten anerkannt.