Einführung: Leerstand und seine steuerliche Bedeutung
Leerstand bezeichnet eine Immobilie oder Wohnung, die über einen bestimmten Zeitraum nicht genutzt wird. In der Steuererklärung ist Leerstand bedeutsam, weil er unmittelbare Auswirkungen auf Werbungskosten, Abschreibungen und die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht haben kann. Wer Immobilien besitzt, die zeitweise leer stehen, sollte den Leerstand transparent dokumentieren, damit die Abzugsfähigkeit von Kosten nicht infrage gestellt wird.
Die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) macht deutlich: Ein langjähriger Leerstand kann ein Indiz für das Fehlen einer konkreten Einkünfteerzielungsabsicht sein. Das ist der Fall unabhängig vom Grund des Leerstands. Diese Bewertung hat praktische Konsequenzen: Bei leerstehenden Immobilien, insbesondere während längerer Renovierungen, sind Nachweise und eine erkennbare Vermietungsabsicht entscheidend. Ohne dokumentierte Absicht droht die Aberkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung.
Im Folgenden werden die rechtlichen Grundlagen, die Beweislastverteilung, zulässige Werbungskosten trotz Leerstand sowie die richtige Eintragung in der Steuererklärung systematisch erläutert. Zudem werden typische Fehler und präventive Maßnahmen dargestellt, um Vermieter und Eigentümer im Umgang mit leerstehenden, renovierungsbedürftigen Immobilien zu unterstützen.
Rechtliche Grundlagen: Einkünfteerzielungsabsicht und Leerstand
Damit Vermietungsverluste steuerlich anerkannt werden, muss der Steuerpflichtige die Absicht haben, mit der Immobilie positive Einkünfte zu erzielen. Diese Einkünfteerzielungsabsicht wird bei auf Dauer angelegten Vermietungen vermutet. Diese widerlegbare Vermutung greift jedoch nicht, wenn eine Immobilie leer steht.
Der BFH hat klargestellt, dass langjähriger Leerstand ein Hinweis auf das Fehlen einer konkreten Einkünfteerzielungsabsicht sein kann. Im entschiedenen Fall war der Leerstand über mehr als sieben Jahre entstanden, wobei eine teilweise in Eigenregie durchgeführte Renovierung stattgefunden hatte. Der BFH hat in diesem Fall keine erkennbare Vermietungsabsicht erkannt.
Damit wird deutlich: Die Einkünfteerzielungsabsicht ist kein rein formales Kriterium. Sie muss erkennbar sein und – insbesondere bei langem Leerstand – durch belastbare Tatsachen und Nachweise untermauert werden.
Beweislast und Dokumentation
Im Regelfall trägt das Finanzamt die Beweislast, wenn es dem Steuerpflichtigen das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt. Findet das Finanzamt keine ausreichenden Beweise oder Indizien, können alle Werbungskostenüberschüsse steuermindernd geltend gemacht werden.
Bei langwierigen Renovierungen kann sich die Beweislast jedoch drehen: Der Steuerpflichtige muss nachweisen, dass er weiterhin die Absicht hat, die Immobilie zu vermieten. Die reine Behauptung der Absicht reicht nicht aus. Maßgeblich ist, dass die Vermietungsabsicht dokumentiert, plausibel und für Außenstehende erkennbar ist.
Zur Dokumentation sollten Nachweise geführt werden, etwa: - Kündigungen von Mietern, - Anzeigen zur Wohnungssuche, - Rechnungen und Verträge zu durchgeführten Renovierungsarbeiten, - Schriftwechsel mit potenziellen Mietern, - Zeitpläne und Bauakte zur Renovierung.
Diese Unterlagen dienen der Darstellung, dass die Vermietungsabsicht trotz Leerstand fortbesteht. Sie sind bei Nachfragen des Finanzamts essenziell.
Leerstand durch langjährige Renovierung
Leerstand kann unterschiedliche Ursachen haben. Ein häufiger Fall ist der Leerstand aufgrund einer langjährigen Renovierung. Entscheidend ist dabei nicht die Art der Renovierung, sondern die Dauer des Leerstands und die Frage, ob die Vermietungsabsicht glaubhaft und nachweisbar dokumentiert ist.
In dem BFH-Fall (Aktenzeichen IX R 3/10) blieb die Immobilie über mehr als sieben Jahre teilweise in Eigenregie renoviert leer. Das Gericht sah darin keinen hinreichenden Nachweis für die Einkünfteerzielungsabsicht. Daraus folgt: Bei umfangreichen Eigenleistungen und langen Renovierungsphasen ist besondere Sorgfalt bei der Dokumentation erforderlich. Es genügt nicht, dass der Eigentümer intern eine Vermietung anstrebt; diese Absicht muss für das Finanzamt nachvollziehbar und überprüfbar sein.
Eigenleistungen können den Wert der Immobilie steigern, sie erhöhen jedoch nicht die Herstellungskosten im steuerlichen Sinn und sind als Ausgaben nicht absetzbar. Das ist bei der Kalkulation zu berücksichtigen.
Steuerliche Behandlung von Werbungskosten bei Leerstand
Trotz Leerstand können Vermieter und Eigentümer verschiedene Kosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass diese Kosten Werbungskostencharakter haben und im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung stehen. Dies gilt auch, wenn über einen längeren Zeitraum keine Mietzinseinnahmen erzielt werden.
Zu den typischen Abzugsposten bei Leerstand zählen: - Schuldzinsen, - Abschreibungen (AfA), - Reparaturen, - Verwaltung, - Nebenkosten, - Grundsteuer, - Kontoführung, - Maklergebühren, - Werbung, - Bürokosten.
Mietausfälle können als Werbungskosten berücksichtigt werden, auch wenn über einen größeren Zeitraum keine Einnahmen zufließen. Renovierungskosten sind grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar, wenn die Maßnahmen der Instandhaltung dienen.
Eigenleistungen sind als Ausgaben nicht absetzbar, können jedoch den Wert der Immobilie steigern. Das ist für spätere Abschreibungen bedeutsam, aber nicht als Kostenposition in der Steuererklärung.
Zur Übersicht der häufigsten Abzugsposten bei Leerstand:
| Kostenart | Steuerliche Behandlung bei Leerstand | Hinweise |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | Abzugsfähig | Im Zusammenhang mit der vermietungsorientierten Finanzierung |
| Abschreibungen (AfA) | Abzugsfähig | Linear nach gesetzlichen Abschreibungssätzen |
| Reparaturen | Abzugsfähig | Instandhaltung, keine nachträglichen Herstellungskosten |
| Verwaltung | Abzugsfähig | Hausverwaltung, Kosten der Vermietung |
| Nebenkosten | Abzugsfähig | Betriebskosten, Kosten der Bewirtschaftung |
| Grundsteuer | Abzugsfähig | Grundsteuer der vermieteten/zu vermietenden Immobilie |
| Kontoführung | Abzugsfähig | Spezifisch für Vermietungsgeschäft |
| Maklergebühren | Abzugsfähig | Für Vermietung/Mietersuche |
| Werbung | Abzugsfähig | Inserate, Vermarktung |
| Bürokosten | Abzugsfähig | Porto, Telekommunikation, Schreibmaterialien |
| Eigenleistungen | Nicht abzugsfähig | Steigern ggf. den Wert, erhöhen nicht die Herstellungskosten |
| Mietausfälle | Abzugsfähig | Werbungskosten trotz längerer Ausfallzeiten |
Die Abzugsfähigkeit setzt voraus, dass die Kosten dem Bereich der Einkünfteerzielung zuzuordnen sind und die Vermietungsabsicht erkennbar bleibt.
Einkünfteerzielungsabsicht bei Leerstand: Was ist zu beachten?
Die Einkünfteerzielungsabsicht ist das zentrale Kriterium, um Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend zu machen. Bei leerstehenden, renovierungsbedürftigen Immobilien ist sie durch aktives Handeln und transparente Dokumentation zu belegen.
Praktisch bedeutet dies: - Die Immobilie wird regelmäßig am Markt angeboten (z. B. durch inserierte Anzeigen, Makleraktivitäten). - Es werden konkrete Schritte unternommen, den Leerstand zu beenden (z. B. Renovierungsplan, Zeitplan). - Schriftliche Korrespondenz mit Interessenten und Dienstleistern wird geführt. - Maßnahmen und Ausgaben werden systematisch belegt.
Fehlt diese Dokumentation oder ist sie unvollständig, kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht anzweifeln. Besonders kritisch wird es, wenn der Leerstand über viele Jahre andauert, ohne dass belegbare Vermietungsbemühungen erkennbar sind.
Leerstand in der Steuererklärung korrekt angeben
Leerstehende Wohnungen sind in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung anzugeben. In der Anlage V werden Einnahmen, Werbungskosten, Abschreibungen und weitere Details zur Immobilie erfasst. Bei Leerstand sind alle angefallenen Kosten transparent aufzuführen, auch wenn keine Mieteinnahmen vorhanden sind.
Bei der Angabe ist zu unterscheiden, ob es sich um temporären Leerstand im Rahmen einer Renovierung oder um dauerhaften Leerstand handelt. Diese Unterscheidung hat Einfluss auf die steuerliche Beurteilung und sollte präzise beschrieben werden.
Zur Orientierung der wichtigsten Angaben in der Steuererklärung:
| Angabe | Darstellung in Anlage V | Nachweise/Beispiele |
|---|---|---|
| Grundstück/Immobilie | Objektangaben | Eigentumsnachweis |
| Nutzungszeitraum | Vermietungszeiten | Mietverträge, Kündigungen |
| Leerstandzeiten | Vermerk/Anmerkungen | Kündigungen, Leerstandsbescheinigungen |
| Einnahmen aus Vermietung | nur bei tatsächlicher Vermietung | Mietzahlungsbelege |
| Werbungskosten | detaillierte Auflistung | Rechnungen, Quittungen |
| Abschreibungen | linear nach Abschreibungssätzen | Kaufvertrag, Herstellungs- und Anschaffungskosten |
| Renovierungsaufwendungen | Instandhaltung | Baurechnungen, Werkverträge |
| Verwaltungskosten | zum Beispiel Hausverwaltung | Verträge, Abrechnungen |
| Nebenkosten | Betriebskosten, Bewirtschaftung | Betriebskostenabrechnungen |
| Schuldzinsen | Zinsen aus Finanzierung | Zinsbescheide, Darlehensunterlagen |
Die Bezeichnungen und Felder können je nach Steuerformular variieren; entscheidend ist die vollständige und nachvollziehbare Erfassung aller relevanten Informationen in der Anlage V.
Häufige Fehler bei der Eintragung und wie man sie vermeidet
Fehler bei der Eintragung von Leerstand führen häufig zu Abzugsnachfragen oder Ablehnung von Werbungskosten. Typische Fehler sind:
- Falsche oder ungenaue Angaben zur Art des Leerstands: Es ist entscheidend, klarzustellen, ob es sich um temporären Leerstand im Rahmen einer Renovierung handelt oder um dauerhaften Leerstand. Diese Differenzierung beeinflusst die steuerliche Bewertung.
- Fehlende Belege und Nachweise: Ohne Rechnungen, Kündigungen, Leerstandsbescheinigungen oder Verträge ist die Abzugsfähigkeit gefährdet. Dokumente sind wichtig, um Angaben im Fall einer Prüfung zu belegen.
- Mangelhafte Dokumentation der Vermietungsabsicht: Ohne Belege für Vermietungsbemühungen, wie inserierte Anzeigen, Maklerkorrespondenz oder Gesprächsprotokolle, kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht bezweifeln.
- Vermischung von Herstellungskosten und Instandhaltung: Baumaßnahmen, die als Herstellungskosten gelten, können die Abschreibungsgrundlage erhöhen, sind aber nicht als sofortige Werbungskosten abziehbar. Hier ist die saubere Zuordnung wesentlich.
Eine sorgfältige und chronologische Dokumentation vermeidet diese Fehler und stärkt die steuerliche Position.
Steuerliche Vorteile trotz Leerstand
Trotz Leerstand lassen sich mehrere Steuervorteile nutzen: - Verluste aus der Vermietung können geltend gemacht werden, wenn die Vermietungsabsicht erkennbar ist. - Renovierungskosten sind als Werbungskosten absetzbar, soweit es sich um Instandhaltung handelt. - Schuldzinsen, Abschreibungen, Verwaltungskosten, Nebenkosten und Grundsteuer sind abzugsfähig. - Mietausfälle können als Werbungskosten geltend gemacht werden, auch wenn über einen längeren Zeitraum keine Einnahmen anfallen.
Wichtig ist die aktuelle Ausgestaltung der Vorschriften. Wer den Überblick behält, vermeidet Nachteile und nutzt bestehende Spielräume optimal.
Unterstützung durch Fachleute
Die Eintragung von Leerstand und die Dokumentation der Vermietungsabsicht sind komplex. Ein Steuerberater kann dabei helfen, - die korrekte Erfassung in der Anlage V sicherzustellen, - die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten zu prüfen, - die Dokumentation zu strukturieren, - mögliche Steuervorteile zu maximieren.
Insbesondere bei langjährigen Renovierungen und unklare Sachverhalte ist professionelle Beratung sinnvoll, um Beweislastfragen zu adressieren und Konflikte mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Praktische Empfehlungen: Von der Planung bis zur Steuererklärung
- Sichtbarkeit der Vermietungsabsicht schaffen: Regelmäßige Inserate, Kontakt zu Maklern, transparente Kommunikation mit Interessenten.
- Systematische Belegführung: Rechnungen, Verträge, Korrespondenzen und Zeitpläne fortlaufend sammeln und ordnen.
- Abgrenzung von Instandhaltung und Herstellung: Maßnahmen korrekt zuordnen, um Abschreibungen und Sofortabzug optimal zu nutzen.
- Beweislastprophylaxe bei langer Renovierung: Besonders bei umfangreichen Eigenleistungen und längeren Bauphasen die Vermietungsabsicht belastbar dokumentieren.
- Beratung frühzeitig einholen: Bereits bei Planung der Renovierung steuerliche Implikationen berücksichtigen.
Diese Empfehlungen stärken die steuerliche Position und reduzieren das Risiko der Nichtanerkennung von Verlusten.
Worauf kommt es bei Eigenleistungen an?
Eigenleistungen sind häufig ein Mittel, um Renovierungskosten zu senken. Sie steigern den Wert der Immobilie, erhöhen jedoch nicht die Herstellungskosten im steuerlichen Sinn und sind als Ausgaben nicht abzugsfähig. Das bedeutet: Eigenleistungen verbessern den Zustand und die Marktattraktivität der Immobilie, verschieben aber die steuerliche Behandlung in die Abschreibung. Wer plant, Eigenleistungen zu erbringen, sollte dies berücksichtigen, um realistische Kalkulationen anzustellen.
Fazit
Langjähriger Leerstand stellt Vermieter und Eigentümer vor spezifische steuerliche Herausforderungen. Der BFH hat klargestellt, dass ein leerstehendes Objekt ein Indiz für das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht sein kann. Für Renovierungsleerstände bedeutet dies: Die Vermietungsabsicht muss aktiv und nachweisbar gelebt werden. Ohne belegbare Bemühungen droht die Aberkennung steuerlicher Verluste.
Trotz Leerstand lassen sich zahlreiche Werbungskosten absetzen, darunter Schuldzinsen, Abschreibungen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Nebenkosten, Grundsteuer, Mietausfälle und mehr. Eigenleistungen steigern den Wert, sind jedoch steuerlich nicht als Ausgaben absetzbar. Die korrekte Eintragung erfolgt in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Eine lückenlose Dokumentation ist essenziell, um das Finanzamt zu überzeugen.
Typische Fehler entstehen durch ungenaue Angaben zur Art des Leerstands, fehlende Nachweise und mangelhafte Dokumentation der Vermietungsabsicht. Wer unsicher ist, sollte einen Steuerberater hinzuziehen, um alle relevanten Informationen optimal zu berücksichtigen und steuerliche Risiken zu minimieren.
Insgesamt gilt: Wer die Vermietungsabsicht aktiv und transparent dokumentiert, Renovierungsmaßnahmen sauber zuordnet und sämtliche Nachweise sorgfältig führt, kann auch bei leerstehenden, renovierungsbedürftigen Immobilien steuerliche Verluste geltend machen und bestehende Vorteile voll ausschöpfen.