Einleitung
Das traditionsreiche Hotel Axelmannstein in Bad Reichenhall steht am Scheideweg seiner über 175-jährigen Geschichte. Was 1846 als erstes Kurhotel der Stadt unter dem Namen Achselmannstein eröffnet wurde, ist heute ein denkmalgeschütztes Gebäude, das dringend einer umfassenden Sanierung bedarf. Nach der Aufgabe des Hotelbetriebs 2021 und der temporären Nutzung als Flüchtlingsunterkunft bis Januar 2025 verfolgt die Stadt Bad Reichenhall nun konkrete Pläne zur Revitalisierung des gesamten Areals. Die vorliegenden Daten werfen ein Licht auf die Herausforderungen und Möglichkeiten der Denkmalsanierung bei einem historisch bedeutsamen Hotelkomplex.
Historie und architektonische Entwicklung des Axelmannstein
Die Geschichte des Hotelstandorts reicht weit über die moderne Hotelerie hinaus. Bereits in keltischer Zeit sollen erste Bauten an dieser Stelle existiert haben, wie der große Findling im heutigen Hotelpark nahelegt. Die erste schriftliche Erwähnung datiert auf das Jahr 1017, als die Wiese "Ehsilmanstain" in einem Güterverzeichnis des Klosters Tegernsee dokumentiert wurde.
1587 erfolgte die erste Erwähnung eines Gebäudes als Sitz "Achselmanstein", das als Renaissance-Schlösschen mit rechteckigem Grundriss und vier runden Ecktürmen konzipiert war. Das Kloster Tegernsee verkaufte das Anwesen 1629 an den Salzmaier von Reichenhall, womit die Verknüpfung zur Salinenstadt besiegelt wurde. Die ersten größeren Um- und Neubaumaßnahmen erfolgten 1657, gefolgt von häufig wechselnden Besitzern im 17. und 18. Jahrhundert, überwiegend landsässigen Adeligen.
Eine besondere Phase markierte die Einrichtung einer Baumwoll-Strickerei 1761, die bis 1807 in Betrieb war. Danach verwahrloste das leerstehende Gebäude zunehmend, bis es durch Ernst Rinck, Schwiegersohn von Johann Baptist Reiners, eine neue Bestimmung fand.
Die Gründerzeit und das Kurhotel (1846-1945)
Am 15. Mai 1846 eröffnete Ernst Rinck die Sole- und Molkenkuranstalt Achselmannstein als erstes Kurhotel Bad Reichenhalls. Der Standort war strategisch günstig gewählt, da er in unmittelbarer Nähe zu den benachbarten Gradieranlagen an der Poststraße lag. Trotz anfänglicher Schwierigkeiten bescherte der Aufenthalt des bayerischen Königs Maximilian II. und seines Gefolges im Jahr 1848 dem Hotel den Durchbruch. Die fünfwöchige Kur des Königs beendete die finanzielle Durststrecke und führte zu einem starken Anstieg der Gästezahlen.
Eine erste Erweiterung des Gebäudes erfolgte bereits 1853. Der wesentliche Einschnitt in die heutige Gestalt des Hauses kam zwischen 1909 und 1911 unter Hotelier Alois Seethaler. Während dieser Zeit wurde das alte Gebäude abgerissen und in seiner bis heute wesentlich vorhandenen Form neu aufgebaut. Zur Internationalisierung änderte Seethaler die Schreibweise von "Achselmannstein" in "Axelmannstein", um ausländischen Gästen die Aussprache zu erleichtern.
Die Zeit des Nationalsozialismus brachte auch für das Axelmannstein einschneidende Veränderungen. 1944 starb dort der regimekritische Journalist und Schriftsteller Carl Muth, als ein Münchner Krankenhaus in das Hotel evakuiert worden war. 1945 erlitt das Gebäude durch Bombentreffer teilweise Zerstörungen.
Die moderne Hotelerie und Betreiberwechsel
Nach dem Zweiten Weltkrieg erlebte das Axelmannstein verschiedene Betreiberphasen. 2008 wurde die Schließung des Hotels verkündet, woraufhin der Steigenberger-Konzern das Hotel zusammen mit zwei weiteren Häusern an die EP Group verkaufte. Der Betrieb wurde zunächst unter dem Steigenberger-Namen fortgeführt.
Von Juli 2009 bis Anfang Oktober 2010 wechselte das Hotel zur Hotelkette Radisson Blu und firmierte als "Radisson Blu Axelmannstein Resort". Anschließend trennte sich das Haus von der internationalen Marke und nannte sich wieder "Axelmannstein Hotel Bad Reichenhall". Ab dem 1. Januar 2014 lautete die offizielle Bezeichnung "Wyndham Grand Hotel Axelmannstein", wobei das Management weiterhin in den Händen der Hotelmanagement-Gesellschaft Grand City Hotels & Resorts blieb.
Bis zur Betriebseinstellung 2021 verfügte das Hotel über umfangreiche Infrastruktur: 151 Zimmer, 5 Suiten und 6 Junior Suiten, ein Hallenbad, eine Sauna, eine Beauty Farm sowie Gastronomiebereich mit Restaurant und Bar. Das gesamte Anwesen erstreckte sich über ein 30.000 m² großes Parkgrundstück, was erhebliche Potentiale für verschiedene Nutzungskonzepte eröffnet.
Aktuelle bauliche Situation und rechtliche Rahmenbedingungen
Oberbürgermeister Christoph Lung bezeichnete das Hotelgebäude im November 2024 als "in den letzten Jahrzehnten sukzessive heruntergewirtschaftet". Diese Einschätzung verdeutlicht den erheblichen Sanierungsbedarf, der sich über die Jahre aufgebaut hat. Von 2022 bis zum 15. Januar 2025 diente das Gebäude als Flüchtlingsunterkunft, was weitere Belastungen für die Bausubstanz bedeutet haben dürfte.
Das Hotelgebäude, die angeschlossenen Bauten und der Hotelpark stehen unter Denkmalschutz, was die Sanierungsmaßnahmen vor besondere Herausforderungen stellt. Der Denkmalschutz schreibt bestimmte Erhaltungsmaßnahmen vor und kann die Wahl der Baumaterialien und Bauweisen einschränken. Gleichzeitig eröffnet er aber auch Fördermöglichkeiten, die bei der Finanzierung einer umfassenden Sanierung berücksichtigt werden können.
Die Stadt Bad Reichenhall hat aufgrund der Situation bereits mehrfach Zwangsgelder verhängt, um Bewegung in die Angelegenheit zu bringen. Diese Maßnahmen zeigen, dass die Kommune eine aktive Rolle bei der Lösung der Problematik übernehmen will.
ISEK und Entwicklungskonzepte
Das Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) soll die Grundlage für die zukünftige Entwicklung des Areals schaffen. Die Stadt Reichenhall möchte nun die ersten Einzelmaßnahmen vorantreiben, zu denen auch eine Machbarkeitsstudie zum angeschlagenen Hotel Axelmannstein gehört. Oberbürgermeister Lung nutzte die Sitzung des Haupt- und Tourismusausschusses, um über die aktuellen Entwicklungen zu informieren und den Handlungsdruck zu verdeutlichen.
Für das gesamte Areal liegt bereits ein Umbau- und Erweiterungskonzept vor, das von dem Architekturbüro Jocher & Stechl entwickelt wurde. Die Planungen umfassen ein Maßnahmenkonzept, die Erstellung eines Bebauungsplans sowie eine umfassende Entwurfsplanung für den "Grand City Property Ltd. Zweigniederlassung Deutschland" als Bauherren.
Herausforderungen der Denkmalsanierung
Die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes wie dem Axelmannstein stellt besondere Anforderungen an Planer und Ausführende. Einerseits müssen historische Strukturen und originale Baumaterialien erhalten werden, andererseits müssen moderne Standards für Brandschutz, Energieeffizienz und Barrierefreiheit erfüllt werden.
Die verschiedenen Bauphasen des Gebäudes - von der Renaissance-Architektur über die Gründerzeit-Neubauten bis zu den Nachkriegs-Reparaturen - haben zu einer komplexen Baustruktur geführt. Diese Schichtung der Geschichte macht die Sanierung sowohl reizvoll als auch herausfordernd.
Bei einer Hotelumnutzung müssen zusätzlich die spezifischen Anforderungen der Beherbergungsbranche berücksichtigt werden. Moderne Hotelstandards erfordern bestimmte Raumhöhen, sanitäre Anlagen, technische Infrastruktur und Brandschutzmaßnahmen, die häufig im Widerspruch zu denkmalpflegerischen Anforderungen stehen können.
Finanzierung und Fördermöglichkeiten
Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hotelgebäudes dieser Größenordnung erfordert erhebliche finanzielle Mittel. Aufgrund des Denkmalschutzes kommen verschiedene Förderprogramme in Betracht. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege bietet Zuschüsse für Restaurierungsarbeiten an Baudenkmälern. Zusätzlich können Mittel aus dem Bundesprogramm "Nationale Projekte des Städtebaus" oder EU-Förderprogrammen beantragt werden.
Für die Umnutzung als Hotel könnten auch spezielle Förderungen für den Tourismus eine Rolle spielen. Die Bayerische Staatsregierung unterstützt Investitionen in die touristische Infrastruktur, besonders in Kurorten wie Bad Reichenhall. Der Denkmalschutzstatus kann zudem steuerliche Abschreibungen ermöglichen, die die Finanzierung verbessern.
Potentielle Nutzungskonzepte
Die Zukunft des Axelmannstein könnte verschiedene Richtungen einschlagen. Eine Rückkehr zur Hotelnutzung wäre historisch naheliegend und könnte die touristische Struktur Bad Reichenhalls stärken. Bad Reichenhall als Soleheilbad hat eine lange Tradition im Gesundheitstourismus, die durch eine Revitalisierung des Axelmannstein новую Impulse erhalten könnte.
Alternative Nutzungskonzepte könnten eine Mischung aus Hotel, Gastronomie, Veranstaltungsräumen und öffentlicher Nutzung vorsehen. Die großzügigen Parkanlagen bieten Potentiale für Außengastronomie, Events oder wellness-orientierte Angebote. Eine mögliche Nutzung als Tagungshotel oder Konferenzzentrum könnte die bestehende touristische Infrastruktur der Kurstadt ergänzen.
Besonders interessant wäre eine Verbindung von Denkmalschutz, Wellness und медицинischer Versorgung, die die kurative Tradition des Ortes fortführt. Sole-Therapien, die bereits im 19. Jahrhundert hier praktiziert wurden, könnten in moderne medizinische Konzepte integriert werden.
Planungsrechtliche Aspekte
Die Entwicklung des Areals erfordert planungsrechtliche Anpassungen. Die Erstellung eines neuen Bebauungsplans durch Jocher & Stechl deutet darauf hin, dass die bestehenden Festsetzungen geändert oder erweitert werden müssen. Dies könnte Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen oder zu Erhaltungsgeboten umfassen.
Bei einer Änderung des planungsrechtlichen Status müssen die Belange des Denkmalschutzes besonders berücksichtigt werden. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist in den Planungsverfahren einzubeziehen, um eine Abstimmung zwischen denkmalschutzrechtlichen Anforderungen und städtebaulichen Zielen sicherzustellen.
Zeithorizonte und Umsetzungsstrategien
Die Revitalisierung des Axelmannstein-Areals ist als Langfristprojekt zu betrachten. Machbarkeitsstudien, Planungsphasen, Genehmigungsverfahren und Bauausführung werden voraussichtlich mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Bei der Komplexität des Projekts sind Verzögerungen oder Planungsänderungen durchaus möglich.
Eine phasenweise Umsetzung könnte sinnvoll sein, beginnend mit einer Priorisierung der dringendsten Sicherungsmaßnahmen. Bevor umfassende Umbauarbeiten beginnen, sollten zunächst Erhaltungsmaßnahmen zur Stabilisierung der Bausubstanz durchgeführt werden. Dies ist nicht nur bautechnisch sinnvoll, sondern auch für die Kalkulation der Folgekosten wichtig.
Auswirkungen auf Bad Reichenhall
Die Entwicklung des Axelmannstein hat Bedeutung weit über das Einzelgebäude hinaus. Als prominentestes historisches Hotel der Kurstadt prägt es maßgeblich das Erscheinungsbild und die touristische Ausstrahlung Bad Reichenhalls. Eine erfolgreiche Revitalisierung könnte als Impuls für weitere Investitionen in der Stadt wirken.
Für den Gesundheitsstandort Bad Reichenhall wäre eine Wiederbelebung des Hotelstandorts besonders bedeutsam. Die Verbindung von traditioneller Kurmedizin, modernem Wellness-Angebot und gehobenem Hotellerie-Konzept könnte die Alleinstellungsmerkmale der Stadt stärken und neue Zielgruppen erschließen.
Rechtliche Durchsetzung und Eigentümerverantwortung
Die Verhängung von Zwangsgeldern durch die Stadt zeigt, dass die Kommune die Eigentümerverantwortung für die Erhaltung des Baudenkmals durchsetzen will. Nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz sind Eigentümer von Baudenkmälern verpflichtet, die Denkmäler zu erhalten und zu pflegen. Bei Vernachlässigung kann die Denkmalschutzbehörde Maßnahmen bis hin zur Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers ergreifen.
Die mehrfache Verhängung von Zwangsgeldern deutet darauf hin, dass bereits ein behördliches Verfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht läuft. Dies kann sowohl unter Druck setzend als auch konstruktiv wirken, wenn es zu ernsthaften Sanierungsbemühungen führt.
Technische und energetische Herausforderungen
Eine moderne Sanierung muss auch energetische Aspekte berücksichtigen. Bei historischen Gebäuden stellt die Wärmedämmung besondere Anforderungen, da sie einerseits für Energieeffizienz erforderlich ist, andererseits den Denkmalschutz nicht beeinträchtigen darf. Innovative Dämmlösungen, die denkmalschutzrechtlich genehmigungsfähig sind, müssen entwickelt werden.
Auch die Haustechnik - Heizung, Sanitär, Elektrik - muss den modernen Standards entsprechen, ohne die historische Bausubstanz zu kompromittieren. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind häufig aufwändige Lösungen erforderlich, die mehr kosten als in vergleichbaren Neubauten.
Tourismuswirtschaftliche Bedeutung
Die Revitalisierung des Axelmannstein könnte maßgeblich zur touristischen Entwicklung Bad Reichenhalls beitragen. Das Hotel hatte als traditionsreiches Haus eine hohe überregionale Ausstrahlung, die durch geschicktes Marketing und moderne Serviceangebote wieder aufgebaut werden könnte.
Gerade im Bereich des gehobenen Gesundheitstourismus bietet Bad Reichenhall durch die Solequellen und die vorhandene Kur-Infrastruktur optimale Voraussetzungen. Ein modernisiertes Axelmannstein könnte als Flagschiff-Hotel die Qualitätspositionierung der Kurstadt im gehobenen Segment stärken.
Arbeitsmarkteffekte und lokale Wirtschaft
Ein revitalisiertes Hotel würde Arbeitsplätze in verschiedenen Bereichen schaffen - von der Hotellerie über Gastronomie bis zu Wellness und Medizin. Die Wertschöpfung würde sich nicht nur auf das Hotel selbst beschränken, sondern auch Zulieferbetriebe, Dienstleister und andere Tourismusunternehmen in der Region profitieren.
Die Investitionen in die Revitalisierung würden zudem Aufträge für Handwerksbetriebe, Planungsbüros und Baudienstleister in der Region generieren. Dies könnte einen wichtigen Wirtschaftsimpuls für den gesamten Landkreis Berchtesgadener Land darstellen.
Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekte
Eine nachhaltige Sanierung sollte moderne Umweltstandards berücksichtigen. Bei Baudenkmälern ist dies eine besondere Herausforderung, da nachhaltige Technologien häufig mit denkmalschutzrechtlichen Anforderungen kollidieren können. Innovative Lösungen, die den Denkmalschutz berücksichtigen, sind gefordert.
Die Nutzung erneuerbarer Energien, energieeffiziente Technologien und nachhaltige Baumaterialien sollten in die Planung integriert werden, soweit dies denkmalschutzrechtlich vertretbar ist. Dies nicht nur aus ökologischen Gründen, sondern auch für die langfristige Wirtschaftlichkeit des Betriebs.
Betreiber- und Managementmodelle
Für die Zukunft des Axelmannstein müssen auch die Betreibermodelle neu durchdacht werden. Das bisherige Modell mit internationalen Hotelketten hat sich als nicht nachhaltig erwiesen. Möglicherweise sind neue Konzepte wie ein Betreiber mit lokaler Verankerung, ein Public-Private-Partnership-Modell oder eine andere Form der Trägerschaft erfolgversprechender.
Die Integration verschiedener Funktionen - Hotel, Gastronomie, Wellness, Veranstaltungen - könnte unter einem einheitlichen Management besser koordiniert werden als bei einer Trennung auf verschiedene Betreiber. Dies könnte Effizienzgewinne und eine bessere Auslastung der Ressourcen ermöglichen.
Kooperation und Stakeholder-Management
Die Revitalisierung des Axelmannstein erfordert die Kooperation verschiedener Akteure: Stadt, Denkmalschutzbehörden, Eigentümer, potentielle Betreiber, Finanziers und die Öffentlichkeit. Ein professionelles Projektmanagement wird entscheidend sein, um alle Interessen zu koordinieren und das Projekt zum Erfolg zu führen.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit und der betroffenen Akteure sollte frühzeitig erfolgen, um Akzeptanz für die Planungen zu schaffen und mögliche Konflikte bereits im Vorfeld zu minimieren. Dies ist besonders wichtig bei einem so promineten Projekt mit hoher symbolischer Bedeutung für die Stadt.
Fazit
Das Hotel Axelmannstein in Bad Reichenhall steht vor einer entscheidenden Phase seiner über 175-jährigen Geschichte. Die seit 1846 bestehende Tradition als Kuranstalt und späteres Luxushotel kann nur durch eine konsequente Sanierung und zukunftsorientierte Neuausrichtung erhalten bleiben. Die Herausforderungen sind vielfältig: von denkmalschutzrechtlichen Anforderungen über finanzielle Aspekte bis zu neuen Nutzungsanforderungen.
Die durchgeführten Analysen zeigen, dass eine Revitalisierung grundsätzlich möglich und sinnvoll ist. Die vorhandene Infrastruktur, die günstige Lage in Bad Reichenhall, die touristische Tradition des Standorts und die öffentliche Aufmerksamkeit schaffen beste Voraussetzungen für eine erfolgreiche Entwicklung. Entscheidend wird sein, dass alle Beteiligten - von der Stadt über die Denkmalschutzbehörden bis zu den potentiellen Investoren und Betreibern - konstruktiv zusammenarbeiten und die notwendigen Entscheidungen zeitnah treffen.
Die Alternative einer weiteren Vernachlässigung würde nicht nur ein wertvolles Baudenkmal gefährden, sondern auch eine verpasste Chance für die touristische und städtebauliche Entwicklung Bad Reichenhalls darstellen. Mit dem ISEK und den vorliegenden Planungsgrundlagen sind die Grundsteine für eine positive Entwicklung gelegt. Nun liegt es an der Umsetzung, ob das Axelmannstein wieder zu einem Aushängeschild der Kurstadt werden kann.