Schönheitsreparaturen gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern. Grund ist häufig die Unklarheit über die rechtlichen Anforderungen an Renovierungsklauseln im Mietvertrag und über die Frage, wann Renovierungspflichten tatsächlich bestehen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat klargestellt, dass Fristenpläne nur wirksam sind, wenn sie nicht starr formuliert sind, sondern den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen. Der nachfolgende Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen, die aktuellen Fristen, die Unterscheidung von starren und weichen Fristenplänen sowie die Folgen für unrenoviert überlassene Wohnungen. Ziel ist es, für Mieter und Vermieter Orientierung zu geben und typische Fehler zu vermeiden, damit Renovationen nur dort fällig werden, wo sie tatsächlich erforderlich sind.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen betreffen den Zustand der Räume im Hinblick auf optische Abnutzungen. Sie sind fällig, wenn die Räume Renovierungsbedarf aufweisen. Das ist insbesondere der Fall, wenn die Wanddekoration verschmutzt, abgenutzt, vergilbt oder einfach unansehnlich geworden ist. Der Mieter haftet für solche Abwohnerscheinungen, die während seiner Mietzeit entstanden sind.
Die Rechtsprechung hat Zeiträume festgelegt, mit deren Ablauf im Regelfall davon ausgegangen werden darf, dass aufgrund der Dauer des Mietgebrauchs Renovierungsbedarf besteht. Diese Grundsatzfristen sind: - Küche, Bad, Dusche: alle 3 Jahre - Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: alle 5 Jahre - Nebenräume: alle 7 Jahre
Diese Fristen sind gesetzlich nicht normiert, sondern von der Rechtsprechung entwickelte Richtwerte. Dem Mieter bleibt der Beweis des Gegenteils offen: Trotz Ablauf der Fristen kann Renovierungsbedarf verneint werden, wenn der Raum gut erhalten ist. Umgekehrt kann Renovierungsbedarf auch vor Ablauf der Fristen entstehen, wenn die Abnutzung stark ist.
Sind in einem Mietvertrag kürzere Renovierungsfristen vereinbart, sind diese unwirksam. Ebenso unzulässig sind Renovierungsfristen, die die vorstehenden Zeiträume als unbedingt verbindlich erklären. Die mietvertragliche Formulierung muss den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen und dem Mieter die Möglichkeit der Entlastung geben. Starre Fristenpläne sind unwirksam.
Frikonsenk Fristen: Warum starr nicht geht und weich wirkt
Die Wirksamkeit eines Fristenplans hängt entscheidend davon ab, ob er als starr oder als weich einzustufen ist.
Starre Fristenpläne liegen vor, wenn die Klausel so abgefasst ist, dass ein durchschnittlicher Mieter die Fristen als verbindlich halten und davon ausgehen muss, dass er nach Ablauf der Fristen in jedem Fall renovieren muss – auch wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht, weil das Mietobjekt keine oder nur unbeachtliche Abnutzungserscheinungen aufweist.
Weiche Fristenpläne sind hingegen so gestaltet, dass sie für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar nur den Charakter einer unverbindlichen Richtlinie haben. Von ihnen kann im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume nach oben abgewichen werden, etwa wegen geringer Beanspruchung oder der Verwendung hochwertiger Materialien bei der letzten Renovierung.
Der BGH hat klargestellt: Ein Fristenplan in einer Schönheitsreparaturklausel steht der wirksamen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Renovierung nur dann nicht entgegen, wenn dieser weiche Fristen enthält. Die Verwendung starrer Fristenpläne in Schönheitsreparaturklauseln führt zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung über die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter. Die Klausel kann auch ohne den Fristenplan mit ihrem im Übrigen zulässigen Inhalt nicht aufrechterhalten bleiben.
Ein Grundsatz zieht sich wie ein roter Faden durch die Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen: Vorformulierte Fristenpläne müssen, um einer Inhaltskontrolle standzuhalten, so abgefasst sein, dass der durchschnittliche, verständige Mieter ohne weiteres erkennen kann, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustands der Mieträume – z.B. wegen der Verwendung langlebiger Materialien – auch nach oben abgewichen werden kann.
Beispiele: Wie eine weiche Klausel aussehen kann
Ein typisches Merkmal weicher Fristenpläne ist die Kopplung der Renovierungspflicht an den tatsächlichen Renovierungsbedarf und eine Regelung, nach der der Vermieter Fristen verlängern kann, wenn kein Renovierungsbedarf besteht. Ein Beispiel ist die Formulierung:
„Die Schönheitsreparaturen (es folgt eine Auflistung der Gegenstände) sind spätestens nach Ablauf folgender Fristen vom Mieter durchzuführen (es folgen die Fristen). Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.“
Der BGH hat diesen Fristenplan als weich eingestuft. Aus der Klausel folge, dass der Vermieter zur Fristverlängerung verpflichtet sei, soweit die vermieteten Räume nicht renovierungsbedürftig seien. Die Entscheidung über die Fristverlängerung sei nicht in das Belieben des Vermieters gestellt, da seine Bestimmung für den Mieter nur verbindlich sei, wenn sie der Billigkeit entspreche. Der Vermieter muss daher auf die Interessen des Mieters in angemessener Weise Rücksicht nehmen. Verlange der Vermieter nach Ablauf der in der Klausel enthaltenen Fristen vom Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen, ohne dass tatsächlich ein Renovierungsbedarf bestehe, entspreche dies nicht billigem Ermessen.
Neues Fristenrecht und Übergang
Sind die Fristen, nach deren Ablauf der Mieter die Schönheitsreparaturen in der Regel durchzuführen hat, zu kurz bemessen, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Die lange Zeit als zulässig angesehenen Fristen von drei Jahren für die Renovierung von Küchen, Bädern und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und von sieben Jahren für Nebenräume führen zumindest für solche Mietverträge, die vor dem 26.09.2007 abgeschlossen wurden, nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Für nach diesem Zeitpunkt abgeschlossene Mietverträge müssen sich Vermieter darauf einstellen, dass nur noch Fristen von fünf, acht und zehn Jahren einer Wirksamkeitskontrolle Stand halten.
Wird der Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, durch eine formularvertragliche Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem Fristenplan verpflichtet, ist diese Klausel nur dann wirksam, wenn die Fristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen sollen. Eine Ausnahme gilt allerdings für solche Fälle, in denen dem Mieter ein angemessener Ausgleich für die über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichende Renovierungslast gewährt wird.
Laufende oder Schlussrenovierung? Die Kombination ist unzulässig
Der Vermieter kann grundsätzlich wählen, ob er mit dem Mieter eine laufende Renovierung vereinbart oder lieber eine Schlussrenovierung. Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter während des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Nur beim Auszug hat er die Pflicht zu renovieren.
Vermieter würden gerne beide Pflichten – laufende und Endrenovierung – auf den Mieter umlegen. Die Rechtsprechung hält eine Kombination aus beiden Pflichten für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sind laufende und abschließende Renovierung vereinbart worden, so sind beide Klauseln unwirksam; mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.
Was Mieter und Vermieter beachten sollten
Für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel ist entscheidend, dass sie keine starren Fristen enthält. Der Mieter ist nur noch dann zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Klausel berücksichtigt, dass zu dem vorgesehenen Renovierungszeitpunkt auch tatsächlich eine Renovierung erforderlich ist. Bei der Frage, ob in der Klausel eine starre Frist vereinbart wurde, ist Vorsicht geboten. Enthält die Klausel lediglich eine Empfehlung zur Renovierung innerhalb dieser Fristen, kann sie durchaus wirksam sein.
Ein Beispiel einer wirksamen Fristenregelung lautet:
„Die Schönheitsreparaturen sind bei tatsächlichem Renovierungsbedarf, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, entsprechend dem folgenden Fristenplan vorzunehmen.“
Die Klausel muss also erkennbar machen, dass der Fristenplan nur eine Richtlinie darstellt, von der abgewichen werden kann, wenn der Zustand der Räume keine Renovierung erfordert. Zudem muss dem Mieter ersichtlich sein, dass die Pflicht an den tatsächlichen Zustand gekoppelt ist.
Beweislast und Ausnahmen
Der Mieter hat die Möglichkeit, bei Ablauf der Fristen nachzuweisen, dass kein Renovierungsbedarf besteht. Das ist insbesondere bei sehr geringer Beanspruchung, sorgfältiger Pflege oder der Verwendung langlebiger Materialien möglich. Umgekehrt kann auch vor Ablauf der Fristen Renovierungsbedarf entstehen, wenn die Abnutzung ungewöhnlich stark ist. Beiderseitige Interessen müssen nach billigem Ermessen berücksichtigt werden, was insbesondere bei der Frage von Bedeutung ist, ob der Vermieter eine Fristverlängerung zu gewähren hat.
Fazit
Formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen sind insgesamt unwirksam, wenn sie starre Fristen enthalten. Nur weiche Fristen ermöglichen eine wirksame Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter. Maßgebliches Kriterium für die Unterscheidung von starren und weichen Fristen ist die Kopplung der Renovierungspflicht des Mieters an den Renovierungsbedarf im konkreten Fall. Lässt die Schönheitsreparaturklausel erkennen, dass von den Fristen nach oben abgewichen werden kann und eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nur dann besteht, wenn und soweit die Renovierung im konkreten Fall auf Grund des Zustandes und des Grades der Abnutzung auch tatsächlich erforderlich ist, liegt ein weicher Fristenplan vor. Muss der Mieter die Klausel hingegen so verstehen, dass die Fristen verbindlich sind und er nach Ablauf der Fristen in jedem Fall renovieren muss, auch wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht, hat er es mit starren Fristen zu tun.
Für Vermieter bedeutet dies: Die Fristpläne sollten klar als Richtwerte ausgestaltet sein, den tatsächlichen Zustand berücksichtigen und Billigkeitserwägungen zulassen. Für Mieter bedeutet dies: Achten Sie auf die Formulierung der Klausel und nutzen Sie die Möglichkeit, Renovierungsbedarf zu bestreiten, wenn die Räume gut erhalten sind. Das Zusammenspiel aus sachgerechten Fristen, weicher Formulierung und Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands schafft Rechtssicherheit und beugt Streitigkeiten vor.