Einleitung
Die Mietpreisbremse stellt ein zentrales Instrument der deutschen Mietpolitik dar und hat seit ihrer Einführung im Jahr 2015 erhebliche Auswirkungen auf den deutschen Wohnungsmarkt. Für Bauunternehmer, Immobilienverwalter und Hausbesitzer ist das Verständnis der Wechselwirkungen zwischen der Mietpreisbremse und Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen von entscheidender Bedeutung. Nach der kürzlich erfolgten Verlängerung durch den Bundestag bis Ende 2029 wird diese Gesetzgebung weiterhin den Rahmen für Mietverhältnisse in angespannten Wohnungsmärkten bestimmen.
Das Gesetz zur Mietpreisbremse ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten und regelt, dass im Geltungsbereich die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für den Bausektor und die Renovierungsbranche sind insbesondere die Ausnahmeregelungen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von besonderer Bedeutung, da sie die wirtschaftliche Grundlage für Investitionen in die Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestands schaffen.
Grundlagen der Mietpreisbremse und ihre Relevanz für Renovierungsprojekte
Die Mietpreisbremse ist in §556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt und ermöglicht es den Landesregierungen, "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" per Rechtsverordnung auszuweisen. Als angespannt gilt ein Wohnungsmarkt demnach, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung "zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist". Dies ist laut Norm etwa der Fall, wenn die Miete in dem betroffenen Gebiet deutlich stärker steigt als im bundesweiten Durchschnitt oder die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt.
Die Bundesländer legen jeweils per Rechtsverordnung fest, in welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gelten soll. Bisher haben Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen Gebiete bestimmt, die von der Mietpreisbremse erfasst sind. Diese flächendeckende Einführung zeigt die breite Anwendung der Regelung und ihre Bedeutung für den deutschen Wohnungsmarkt.
Ausnahmeregelungen für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Für die Baubranche sind die Ausnahmeregelungen der Mietpreisbremse von besonderer Bedeutung. Das Gesetz sieht vor, dass Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Diese Regelung stellt sicher, dass Vermieter nicht davon abgehalten werden, bestehende Wohnungen zu modernisieren und somit die Qualität des Wohnungsangebots zu verbessern.
Als Neubau gelten Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden. Diese klare zeitliche Abgrenzung ermöglicht es Investoren und Bauunternehmen, Projekte entsprechend zu planen und die rechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen.
Eine Modernisierung ist dann als umfassend einzustufen, wenn die Kosten mindestens einem Drittel dessen entsprechen, was ein Neubau gekostet hätte und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist. Diese hohe Schwelle stellt sicher, dass nur wirklich substanzielle Verbesserungen von der Mietpreisbremse befreit werden und verhindert, dass kosmetische Verbesserungen zur Umgehung der Regelung missbraucht werden.
Auch Modernisierungen, die nicht als umfassend einzustufen sind, können beim Mietpreis berücksichtigt werden und eine Miete oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Hierfür gelten dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). Dies bedeutet, dass auch kleinere Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung rechtfertigen können, allerdings innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Grenzen.
Bestandsschutz und Wiedervermietung
Ein wichtiger Aspekt für Vermieter und Investoren ist der Bestandsschutz. Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen. Diese Regelung schützt Investitionen und stellt sicher, dass bereits getätigte Modernisierungen nicht durch die Mietpreisbremse entwertet werden.
Für die Planung von Renovierungsprojekten bedeutet dies, dass Investoren auch nach durchgeführten Modernisierungen eine angemessene Miete verlangen können, sofern diese vorher rechtmäßig vereinbart wurde. Dies schafft Planungssicherheit für langfristige Investitionen in die Instandhaltung und Verbesserung von Immobilien.
Möblierte Wohnungen: Besonderheiten bei der Vermietung
Ein weiteres relevantes Thema für die Vermietungspraxis sind möblierte Wohnungen. Bei möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse zwar grundsätzlich, Vermieter können jedoch einen Zuschlag verlangen. Dadurch ist die Miete letztendlich auch wieder höher als mit Mietpreisbremse. Diese Regelung berücksichtigt die höheren Anschaffungskosten für Möbel und die zusätzlichen Services, die mit möblierten Wohnungen verbunden sind.
Für Bau- und Renovierungsunternehmen, die sich auf die Herrichtung möblierter Wohnungen spezialisiert haben, bietet dies zusätzliche Möglichkeiten, Investitionen über höhere Mieten zu refinanzieren.
Regionale Umsetzung: Beispiele aus verschiedenen Bundesländern
Die Umsetzung der Mietpreisbremse variiert zwischen den Bundesländern, was für überregional tätige Bau- und Renovierungsunternehmen von Bedeutung ist. In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit Juni 2015 im gesamten Stadtgebiet und wurde im Jahr 2020 bis zum Jahr 2025 verlängert. Zum 23. Februar 2020 trat zudem der sogenannte Mietendeckel in Kraft, der die Mieten im gesamten Stadtgebiet für fünf Jahre einfrieren sollte. Er hatte aber keine lange Gültigkeit, denn das Bundesverfassungsgericht kippte ihn bereits im Jahr 2021 wieder. Seither regelt die Mietpreisbremse wieder die Miethöhen in der Hauptstadt, die als Ganzes zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt wurde.
Brandenburg brachte die Verordnung zur Mietpreisbremse 2015 auf den Weg, jedoch ohne den Preisdeckel zu begründen. Ende März 2019 reichte die Landesregierung die fehlende Begründung nach. Ein Versuch, die Mietpreisbremse rückwirkend für gültig zu erklären, scheiterte vor dem Landgericht Potsdam. Mieter können sich damit erst seit 4. April 2019 auf die Mietpreisbremse berufen. Sie gilt seither befristet bis zum Jahr 2025 in 19 Städten und Gemeinden.
In Baden-Württemberg gilt seit dem Jahr 2020 eine Neufassung der Mietpreisbremse in 89 Städten und Gemeinden. Bislang festgelegt ist sie mit einer Gültigkeit bis Juni 2025. Sie regelt, dass die Miete in den betreffenden Ortschaften zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf.
Diese regionalen Unterschiede erfordern eine genaue Kenntnis der jeweiligen Landesbestimmungen für alle an Renovierungs- und Bauprojekten Beteiligten.
Kappungsgrenze: Begrenzung von Mieterhöhungen
Die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten nur für den Neuabschluss von Mietverträgen. Um den Anstieg von Mieten in bestehenden Mietverhältnissen einzudämmen, können die Bundesländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, die grundsätzlich 20 Prozent innerhalb von drei Jahren beträgt, auf 15 Prozent absenken. Auch hiervon haben zahlreiche Länder Gebrauch gemacht.
Diese Regelung ist für Vermieter und Hausverwaltungen relevant, da sie die Möglichkeiten zur Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen begrenzt. Bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen muss berücksichtigt werden, dass die daraus resultierenden Mieterhöhungen innerhalb dieser Kappungsgrenzen bleiben müssen.
Verlängerung bis 2029: Auswirkungen auf die Baubranche
Der Bundestag hat die Mietpreisbremse mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und Grünen bis Ende 2029 verlängert. Die AfD stimmte dagegen, die Linke enthielt sich. Diese Verlängerung schafft Planungssicherheit für alle am Wohnungsmarkt Beteiligten.
Die Begründung für die Verlängerung verweist auf die weiter stark ansteigenden Wiedervermietungsmieten in Ballungszentren. Der Mietwohnungsmarkt sei weiterhin angespannt. "Ein Auslaufen der Mietpreisbremse zum 31. Dezember 2025 würde zu einem Anstieg der Wiedervermietungsmieten führen, die in der Gesamtschau mit den hohen Energiekosten und dem gestiegenen allgemeinen Preisniveau insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen und zunehmend auch Durchschnittsverdienerinnen und -verdiener, vor allem Familien mit Kindern, aus ihren angestammten Wohnvierteln verdrängen können", heißt es in der Begründung.
Für die Baubranche bedeutet dies, dass die bestehenden Rahmenbedingungen für die nächsten vier Jahre weiterhin Gültigkeit behalten werden. Investitionen in Neubauten und umfassende Modernisierungen können weiterhin mit den entsprechenden Ausnahmeregelungen geplant werden.
Ausblick und weitere geplante Maßnahmen
Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig (SPD) betonte, dass im Koalitionsvertrag weitere Änderungen im Mietrecht fest vereinbart wurden. Dabei gehe es etwa um Indexmieten und möblierte Wohnungen. Diese geplanten Änderungen könnten zusätzliche Auswirkungen auf die Vermietungspraxis und die Baubranche haben.
Der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, verwies darauf, dass in Großstädten hohe Mieten bis weit in die Mittelschicht eine große Belastung darstellen. "Das birgt erheblichen sozialen Sprengstoff", so Luczak. "Mit der Verlängerung der Mietpreisbremse geben wir den Menschen nun Sicherheit und Zeit zum Durchatmen."
Susanne Hierl (CDU/CSU) betonte, dass die Mietpreisbremse Planungssicherheit für die Länder sowie Mieterinnen und Mieter bedeute. Es brauche jedoch weitere Schritte hin zu bezahlbarem Wohnraum. Unter anderem werde eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisationen eingesetzt, um alle Sichtweisen an einen Tisch zu bringen, um über weitere Maßnahmen zur Entspannung am Wohnungsmarkt zu beraten.
Fazit
Die Mietpreisbremse stellt ein etabliertes Instrument der deutschen Mietpolitik dar, dessen Verlängerung bis 2029 Planungssicherheit für alle am Wohnungsmarkt Beteiligten schafft. Für die Baubranche und Renovierungsunternehmen sind insbesondere die Ausnahmeregelungen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von entscheidender Bedeutung. Diese Regelungen ermöglichen es weiterhin, in die Qualität und Modernisierung des Wohnungsbestands zu investieren, ohne durch die Mietpreisbremse in der Refinanzierung dieser Maßnahmen eingeschränkt zu werden.
Die regionale Umsetzung variiert zwischen den Bundesländern, was eine genaue Kenntnis der jeweiligen Landesbestimmungen erforderlich macht. Gleichzeitig müssen sich Bau- und Renovierungsunternehmen auf mögliche weitere Änderungen im Mietrecht einstellen, die im Koalitionsvertrag vereinbart wurden.
Für die langfristige Entwicklung des deutschen Wohnungsmarkts wird die Balance zwischen Mieterschutz und der Schaffung von Anreizen für Investitionen in den Wohnungsbestand entscheidend sein. Die Mietpreisbremse mit ihren Ausnahmeregelungen bietet hierfür einen Rahmen, der sowohl den Schutz der Mieter als auch die wirtschaftlichen Interessen der Vermieter und Investoren berücksichtigt.