Einleitung
Das berühmte Paulaner-Areal in München durchläuft derzeit eine umfassende Transformation, die sowohl die historische Gaststätte am Nockherberg als auch die ehemaligen Brauereigebiete umfasst. Nach neun Monaten Schließung eröffnete die Traditionsgaststätte im Jahr 2025 mit modernisierten Räumlichkeiten und erweiterten Kapazitäten, während parallel das umliegende Gelände zu einem nachhaltigen Wohnquartier mit etwa 1.500 neuen Wohnungen für 3.500 Menschen entwickelt wird. Diese duale Entwicklungsstrategie zeigt beispielhaft, wie industriell geprägte Gebiete in der Münchner Innenstadt in moderne, menschenfreundliche Stadtquartiere umgewandelt werden können.
Die Revitalisierung des Paulaner-Areals demonstriert moderne Planungsansätze in der Stadtentwicklung, bei denen Denkmalschutz, funktionale Nutzung und bürgerliche Partizipation gleichberechtigt berücksichtigt werden. Dabei entsteht ein 16.000 Quadratmeter umfassendes parkähnliches Areal, das durch seine öffentliche Zugänglichkeit und durchdachte Freiraumplanung neue Maßstäbe für innerstädtische Wohnquartiere setzt.
Die Nockherberg-Gaststätte: Moderne Sanierung bei Bewahrung der Tradition
Strukturelle Verbesserungen und Kapazitätserweiterung
Die umfassende Renovierung der Paulaner-Gaststätte am Nockherberg, die im Frühjahr 2025 abgeschlossen wurde, umfasste sowohl funktionale als auch ästhetische Modernisierungen. Das Herzstück der Erneuerung bildet die neu gestaltete Braugalerie, in der der traditionelle Brauprozess für das "Nockherberger" nach historischen Methoden demonstriert wird. Diese neue Attraktion ermöglicht es den Besuchern, den Brauprozess hautnah zu erleben und schafft gleichzeitig eine einzigartige Atmosphäre für die Gastronomie.
Die Kapazitätsoptimierung war ein zentraler Aspekt der Sanierungsarbeiten. Das renovierte Restaurant bietet Platz für 500 Gäste in den neugestalteten Gaststuben, während der Festsaal mit modernster Licht- und Tontechnik ausgestattet wurde und nun 2.700 Besucher aufnehmen kann. Der Biergarten, der charakteristische Außenbereich der Münchner Gastronomie, wurde auf 2.000 Plätze erweitert. Diese Kapazitätserweiterung ermöglicht es dem Betrieb, sowohl kleinere private Feiern als auch große Veranstaltungen wie das Starkbierfest angemessen zu bewirten.
Technische Modernisierung der Gastronomiebereiche
Die Neugestaltung umfasste auch eine komplette Modernisierung der Küchentechnik. Die neue Profiküche wurde auf die Verarbeitung von bis zu 30 gleichzeitigen Köchen ausgelegt und verfügt über moderne Holzkohle-Grillstationen, die neue kulinarische Möglichkeiten eröffnen. Diese technische Ausstattung ermöglicht eine flexiblere Speisekarte, die regionale Produkte in Bio- oder Naturlandqualität verwendet und sowohl bayerische Klassiker als auch moderne Interpretationen anbietet.
Die Installation neuer Licht- und Tontechnik im Festsaal stellt sicher, dass dieser traditionsreiche Raum den heutigen Anforderungen für verschiedene Veranstaltungsformate gerecht wird. Von Tagungen über Konzerte bis hin zu privaten Feiern bietet der modernisierte Festsaal nun optimale Bedingungen für eine Vielzahl von Events.
Integration in das Gesamtkonzept des Areals
Die Gaststätte Paulaner am Nockherberg wurde bewusst in das städtebauliche Gesamtkonzept des Areals eingebunden. Dabei war es wichtig, die historische Bedeutung des Standorts zu wahren und gleichzeitig moderne funktionale Anforderungen zu erfüllen. Die Architekten haben bei der Planung darauf geachtet, dass die Gaststätte sowohl als eigenständiges kulturelles Zentrum funktioniert als auch integraler Bestandteil des neuen Wohnquartiers wird.
Die Transformation des Brauereiarels: Städtebauliche Neugestaltung
Von der Produktionsstätte zum Wohnquartier
Die Verlegung der Paulaner-Bierproduktion und Logistik von der Innenstadt in den Münchner Stadtteil Langwied eröffnete die einmalige Möglichkeit, das historisch gewachsene Brauereiareal in ein nachhaltiges Wohnquartier zu entwickeln. Diese Standortverlagerung war strategisch geplant und ermöglichte es, den wertvollen innerstädtischen Standort optimal zu nutzen.
Das entwickelte Areal umfasst drei Hauptteilgebiete mit unterschiedlichen städtebaulichen Konzepten. Insgesamt entstehen etwa 1.500 neue Wohnungen für etwa 3.500 Menschen, mehrere Kindertagesstätten und umfangreiche öffentliche Grünflächen. Diese Grunderschließung trägt dazu bei, dass das neue Quartier nicht nur Wohnraum bietet, sondern auch soziale Infrastruktur und Erholungsflächen integriert.
Das größte Teilgebiet: Innovative Blockbebauung mit Freiraumqualität
Das 5,1 Hektar umfassende Hauptgebiet in der Oberen Au wurde durch das Amsterdamer Büro Rapp + Rapp in Zusammenarbeit mit den Landschaftsarchitekten Atelier Quadrat aus Rotterdam konzipiert. Das Konzept basiert auf vier polygonal geformten Wohnblöcken mit Innenhöfen und unterschiedlichen Gebäudehöhen, die sich in eine parkähnliche Landschaft einfügen.
Die polygonalen Grundrisse der Gebäude reagieren bewusst auf die umgebende Bebauung und binden auch die historischen Herbergshäuser an der Hochstraße in das Konzept ein. Diese besondere Ausformung schafft zwischen den Häuserblöcken kontinuierliche, sich unterschiedlich weiten Parkflächen, die für die Öffentlichkeit zugänglich sind. Im Inneren der Wohnblöcke werden private und halböffentliche Freiflächen geschaffen, die eine differenzierte Nutzung ermöglichen.
Die anfänglichen Planungsentwürfe wurden in einer Überarbeitungsphase optimiert. Dabei wurden die Gebäudehöhen gegenüber den ursprünglich geplanten Höhen reduziert und der Abstand zur nördlichen Bebauung vergrößert. Zusätzlich wurden punktuell Satteldächer integriert, um die städtebauliche Vielfalt zu erhöhen und eine harmonische Einbindung in das vorhandene Stadtbild zu gewährleisten.
Städtebauliche Konzeption für verschiedene Stadtteile
Das Teilgebiet Ohlmüllerstraße: Wohnring zum Auer Mühlbach
Für das 1,7 Hektar große Gebiet in der Unteren Au entwickelte das Planungsteam um Steidle Architekten aus München und das Wiener Landschaftsarchitekturbüro Atelier Auböck+Kárász ein Konzept für einen offenen Wohnring zum Auer Mühlbach hin. Die Planung sieht eine Blockbebauung mit bis zu sechs Geschossen gestaffelten Gebäudeteilen an der Falkenstraße und differenzierten Seiten zur Umgebung vor.
Im Süden öffnet sich der Wohnblock zum Auer Mühlbach, wobei ein achtgeschossiger Gebäudeteil attraktive, zum Bach hin orientierte Wohnungen bietet. Entlang des Auer Mühlbachs wird eine großzügige Grünfläche geschaffen, die durch Wege mit der Umgebung vernetzt wird. Diese Gestaltung schafft nicht nur Wohnqualität, sondern auch ökologische Verbindungen zwischen verschiedenen Stadtteilen.
Bauliche Entwicklung und Umsetzungsstrategie
Die Entwicklung des gesamten Areals erfolgt in mehreren zeitlichen Abschnitten, um eine geordnete Umsetzung zu gewährleisten. Bereits im Frühjahr 2017 wurde mit dem Bau der ersten Wohnungen im Bereich Welfenstraße begonnen. 2018 erfolgte der Baubeginn zwischen Falkenstraße und Ohlmüllerstraße, wobei in beiden Quartieren zwischenzeitlich die Gebäude fertiggestellt wurden und die Freianlagen sich im Bau befinden.
Im größten Bauabschnitt zwischen Regerstraße und Hochstraße wurde 2018 mit der Freimachung des Geländes begonnen. Der Abschluss der Gesamtmaßnahme wurde für etwa 2023 geplant, wobei die schrittweise Umsetzung eine kontinuierliche Entwicklung und Anpassung an veränderte Marktbedingungen ermöglicht.
Denkmalschutz und historische Bausubstanz
Das Verwaltungsgebäude und historische Strukturen
Ein besonderer Fokus der Planung lag auf dem Umgang mit der denkmalgeschützten Bausubstanz. Für das Paulaner-Verwaltungsgebäude an der Ohlmüllerstraße, das nicht Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens war, fand ein gesonderter Realisierungswettbewerb statt. Das Preisträgerprojekt des Büros Hierl Architekten BDA DWB aus München mit Koeber Landschaftsarchitekten umfasste eine Integration des denkmalgeschützten Zacherlbaus und der historischen Linde-Eismaschine.
Der Zacherlbau, der im Zweiten Weltkrieg teilweise zerstört wurde, wurde in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Denkmalpflege saniert und durch das neue Verwaltungsgebäude erweitert. Diese sensible Sanierung zeigt beispielhaft, wie historische Bausubstanz in moderne Nutzungskonzepte integriert werden kann, ohne den Denkmalwert zu beeinträchtigen.
Die historische Eismaschine von Carl von Linde
Ein unikales Element ist die Eismaschine von Carl von Linde, die als weltweit älteste Maschine an ihrem ursprünglichen Standort erhalten geblieben ist. Sie steht unter Denkmalschutz und wird in die zukünftige Nutzung integriert. Diese technikgeschichtliche Besonderheit bereichert das Areal und schafft eine Verbindung zur industriellen Geschichte des Standorts.
Baurechtliche Rahmenbedingungen und Gestaltungsvorgaben
Höhenbegrenzung und städtebauliche Maßstäblichkeit
Die Bayerische Hausbau als Projektträger hat sich verpflichtet, in keinem der drei Teilgebiete Hochhäuser zu entwickeln. Die Obergrenze für die kürftige Bebauung an der Reger-, Welfen- und Ohlmüllerstraße wurde auf die Höhe des bestehenden Paulaner-Verwaltungsgebäudes, also 28 Meter, festgelegt. Diese Maßnahme greift eine wichtige Forderung der Bürgerinnen und Bürger auf und gewährleistet eine städtebauliche Maßstäblichkeit.
Um architektonische Vielfalt zu sichern, sollen an der Gestaltung der Häuser und Fassaden in jedem Teilgebiet mehrere Architektinnen und Architekten unter der Federführung der erstplatzierten Büros mitwirken. Diese Kooperationsmodelle ermöglichen eine differenzierte städtebauliche Qualität und verhindern monotone Bauensembles.
Soziale Wohnraumplanung
Die 30 Prozent sozial geförderter und sozial orientierter Wohnraum werden auf alle drei Teilgebiete verteilt, um eine ausgewogene soziale Durchmischung zu gewährleisten. Diese Planungsentscheidung trägt zur sozialen Stabilität des neuen Quartiers bei und verhindert die Entstehung sozialer Ghettos.
Bürgerbeteiligung und demokratische Planungsprozesse
Partizipative Stadtplanung als Modellprojekt
Der städtebauliche und landschaftsplanerische Wettbewerb für das Paulaner-Areal umfasste zwei Stufen und hatte eine außergewöhnlich breite Bürgerbeteiligung. Wie Oberbürgermeister Christian Ude bei der Präsentation der Siegerentwürfe im Juni 2013 betonte, hat es "in München noch nie ein Verfahren in dieser Dauer, Breite und Beteiligungstiefe" gegeben. Diese umfassende Bürgerbeteiligung setzte neue Standards für demokratische Planungsprozesse.
Das Preisgericht setzte sich aus Vertretern der Landeshauptstadt München, der Politik, der Bayerischen Hausbau, freien Architektinnen und Architekten sowie fachlichen Expertinnen und Experten zusammen. Die Entscheidungen wurden "mit größter Mehrheit am Rande der Einmütigkeit" getroffen, was die breite Akzeptanz der gewählten Planungsansätze belegt.
Öffentliche Erschließung und Verkehrsplanung
Eine besonders positive Aspekt der Planung ist, dass für die Integration der Paulaner-Gaststätte in das Gesamtkonzept keine neue Erschließungsstraße erforderlich war. Dies reduziert den Verkehrsverbund und den Flächenverbrauch und zeigt, wie bestehende Infrastruktur effizient genutzt werden kann.
Bautechnische und ökologische Aspekte
Nachhaltige Stadtentwicklung
Die Umwandlung des ehemaligen Brauereiarels zeigt beispielhaft nachhaltige Stadtentwicklung. Durch die Dichte der Bebauung und die Nutzung bestehender Infrastruktur wird ein effizienter Flächenverbrauch erreicht, während gleichzeitig durch die parkähnlichen Freiräume eine hohe Lebensqualität geschaffen wird.
Grünraumplanung und ökologische Vernetzung
Der 16.000 Quadratmeter umfassende zentrale Park schafft nicht nur Erholungsflächen, sondern trägt auch zur ökologischen Vernetzung des Stadtraums bei. Die Planung berücksichtigt vorhandene Grünstrukturen und schafft neue Biotope, die zur Biodiversität im Stadtgebiet beitragen.
Zeitliche Umsetzung und Projektmanagement
Stufenweise Entwicklung über mehrere Jahre
Das Projekt wurde bewusst in mehrere zeitliche Abschnitte unterteilt, um flexibel auf Marktveränderungen reagieren zu können und eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Die schrittweise Umsetzung über den Zeitraum von 2017 bis 2023 ermöglichte es, Erfahrungen aus den ersten Bauabschnitten in die nachfolgenden Planungen zu integrieren.
Koordination verschiedener Akteure
Die Koordination zwischen verschiedenen Akteuren - von der Planung über den Bau bis zur Vermarktung - war ein zentraler Erfolgsfaktor des Projekts. Die enge Zusammenarbeit zwischen Bayerischer Hausbau, Architekten, Stadtplanung und Denkmalschutzbehörde ermöglichte eine qualitätsvolle Umsetzung bei Einhaltung der Zeitpläne.
Wirtschaftliche und soziale Auswirkungen
Wertschöpfung durch Stadtentwicklung
Das Projekt demonstriert, wie durch qualitätsvolle Stadtentwicklung erhebliche Wertschöpfung erzielt werden kann. Die Umwandlung von Brachflächen in hochwertigen Wohnraum bei gleichzeitiger Bewahrung kultureller Strukturen schafft Mehrwert für die gesamte Stadtgesellschaft.
Neue zentrale Lagen in der Innenstadt
Durch die Transformation entstehen neue zentrale Wohnlagen mit optimaler Infrastrukturanbindung. Die Integration von Kindertagesstätten, Grünflächen und Gastronomie schafft urbane Lebensqualität in unmittelbarer Innenstadtnähe.
Innovative architektonische Konzepte
Differenzierte Wohnformen
Die verschiedenen Bauabschnitte bieten unterschiedliche Wohnformen für verschiedene Zielgruppen. Von familienfreundlichen Wohnungen bis hin zu altersgerechten Wohnkonzepten wird eine vielfältige Bewohnerstruktur angestrebt, die zur sozialen Stabilität des Quartiers beiträgt.
Integration von Handel und Gewerbe
Das Konzept integriert nicht nur Wohnnutzung, sondern berücksichtigt auch gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss, die zur Belebung der Erdgeschosszonen beitragen und kurze Wege für die täglichen Versorgung sicherstellen.
Fazit
Die Transformation des Paulaner-Areals in München zeigt beispielhaft, wie industriell geprägte innerstädtische Gebiete in nachhaltige, sozial ausgewogene und städtebaulich hochwertige Wohnquartiere umgewandelt werden können. Die duale Entwicklung von modernisierter Gastronomie auf der einen Seite und umfassender Wohnbebauung auf der anderen Seite schafft einzigartige Synergien und trägt zur lebendigen Nutzung des neuen Quartiers bei.
Besonders bemerkenswert ist die konsequente Umsetzung demokratischer Planungsprozesse mit umfassender Bürgerbeteiligung, die als Modell für zukünftige städtebauliche Großprojekte dienen kann. Die Balance zwischen wirtschaftlicher Effizienz, sozialer Verantwortung, Denkmalschutz und ökologischen Anforderungen zeigt, dass nachhaltige Stadtentwicklung nicht nur theoretisch möglich ist, sondern praktisch umgesetzt werden kann.
Das Projekt demonstriert, dass durch intelligente Planung und konsequente Umsetzung Brachflächen in der Innenstadt zu wertvollen Wohnquartieren mit hoher Lebensqualität werden können. Die Integration von 30 Prozent sozialem Wohnraum, die Schaffung umfangreicher Grünflächen und die Bewahrung historischer Bausubstanz schaffen ein neues Maßstab für innerstädtische Wohnentwicklung.