Die folgenden Punkte fassen die wesentlichen Informationen aus den Quellen zusammen:
Grundlagen der 15-Prozent-Regelung
Nach dem Erwerb einer Immobilie sind durchgeführte Renovierungen grundsätzlich als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend zu machen, sofern die Immobilie vermietet wird. Es gibt jedoch eine wichtige Einschränkung gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Kosten für Renovierungen und Modernisierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten diese Aufwendungen nicht mehr als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Stattdessen werden sie zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Konsequenzen der Überschreitung
Werden die Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, dürfen sie nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt werden. Sie müssen dem Kaufpreis der Immobilie hinzugerechnet und über einen langen Zeitraum abgeschrieben werden. Laut den Quellen gilt für die Abschreibung: - Für ältere Gebäude: 2 Prozent der Gesamtkosten über 50 Jahre. - Für nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Gebäude: 3 Prozent über 33 Jahre.
Der Nachteil dabei ist, dass die steuerliche Entlastung nur schrittweise und über sehr viele Jahre erfolgt. Dies ist insbesondere problematisch, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist weiterverkauft wird, da die hohen Renovierungskosten den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf dann nicht mindern.
Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Die steuerliche Einordnung der Kosten ist entscheidend: - Erhaltungsaufwand: Dazu zählen Maßnahmen, die die Substanz erhalten oder den Wert durch den Austausch verschlissener Teile wiederherstellen. Beispiele sind Malerarbeiten oder der Tausch eines Heizkörpers. Diese sind in der Regel sofort absetzbar. - Herstellungskosten: Dies sind Aufwendungen, die über die Erhaltung hinausgehen, z. B. eine Kernsanierung, eine Grundrissänderung oder der Anbau. Diese müssen immer aktiviert und abgeschrieben werden.
Besondere Behandlung von Schönheitsreparaturen
Normalerweise gelten Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren als Erhaltungsaufwand. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jedoch entschieden, dass diese in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden, wenn sie in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb durchgeführt werden. In diesem Fall werden auch sie Teil der anschaffungsnahen Herstellungskosten und müssen ebenfalls abgeschrieben werden.
Strategien zur Vermeidung der Steuerfalle
Die Quellen beschreiben mehrere Strategien, um die 15-Prozent-Regelung zu umgehen: 1. Staffelung der Maßnahmen:Durch die Verteilung der Renovierungskosten auf mehrere Jahre kann die 15-Prozent-Grenze gezielt unterschritten werden. 2. Durchführung vor dem Eigentumsübergang: Ein Urteil des BFH bestätigt, dass Aufwendungen, die vor dem rechtlichen Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten an der Immobilie getätigt und abgenommen werden, nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze einfließen. Diese Kosten können sofort geltend gemacht werden. Eine sorgfältige Dokumentation durch Teilrechnungen ist hierbei wichtig. 3. Geltendmachung von Schadensersatz: Wenn Baumängel des Voreigentümers die Ursache für hohe Renovierungskosten sind, kann Schadensersatz geltend gemacht werden. Dieser Betrag wird von den Renovierungskosten abgezogen, bevor die 15-Prozent-Grenze geprüft wird.
Ausnahmen und Grenzen
Die Regelung ist strikt. So urteilte das Niedersächsische Finanzgericht, dass auch unvorhergesehene und notwenige Renovierungen, wie sie nach dem plötzlichen Tod eines Mieters erforderlich werden, der 15-Prozent-Grenze unterliegen.