Renovierungen sind bei Immobilien unverzichtbar, um den Wert des Objekts zu erhalten, Mietinteressenten anzulocken oder die Lebensqualität im eigenen Zuhause zu steigern. Doch viele Eigentümer fragen sich, ob und wie sie die entstehenden Kosten steuerlich geltend machen können. Die Antwort lautet: Ja – jedoch hängt die steuerliche Behandlung davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten handelt.
Die Steuerbehörden unterscheiden zwischen diesen beiden Kategorien, wobei Erhaltungsaufwendungen meist in voller Höhe und sofort absetzbar sind, während Herstellungskosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen. Zudem gibt es besondere Regeln, wenn die Renovierungskosten den 15-Prozent-Schwellenwert des Kaufpreises überschreiten. Dieser Artikel erklärt die steuerlichen Möglichkeiten für Vermieter und Eigentümer, basierend auf den gesetzlichen Regelungen und praktischen Empfehlungen.
Was bedeutet Renovierung?
Die Renovierung einer Immobilie umfasst Maßnahmen, die das Erscheinungsbild oder die Funktionalität des Gebäudes verbessern. Dazu zählen Arbeiten wie das Streichen von Wänden, das Austauschen von Bodenbelägen, das Erneuern von Fenstern oder die Sanierung von Bädern. Im Gegensatz zur Sanierung oder Modernisierung zielt die Renovierung primär auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ab.
Renovierungen tragen dazu bei, die Immobilie wertstabil zu halten und in einem späteren Verkauf oder Mietprozess attraktiv zu bleiben. Sie sind insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Immobilie als Altersvorsorge genutzt wird oder langfristig vermietet wird.
Für umfangreiche Renovierungsarbeiten sollten mindestens 500 €/m² eingeplant werden, wobei die konkreten Kosten von Faktoren wie dem Ausgangszustand, den Materialkosten und den Arbeitskosten abhängen.
Steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten
Erhaltungsaufwendungen: Sofortiger Abzug in voller Höhe
Wenn die Renovierung dem Erhalt der Immobilie dient, gelten die entstandenen Kosten als Erhaltungsaufwendungen. Diese können in der Regel in voller Höhe und unmittelbar im Jahr der Auszahlung als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind:
- Streichen von Wänden und Decken
- Austausch von Bodenbelägen
- Reparaturen an Dach oder Fenstern
- Reinigung oder Sanierung von Abflussrohren
- Anstrich der Fassade
Diese Arbeiten dienen der Instandhaltung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, ohne den Wert der Immobilie signifikant zu erhöhen.
Vermieter können solche Kosten in der Steuererklärung unter Erhaltungsaufwendungen eintragen. Dabei ist es wichtig, dass die Arbeiten durch Handwerker durchgeführt werden und durch Rechnungen nachgewiesen werden.
Zusätzlich bietet das Finanzamt eine Vereinfachungsregel: Vermieter können pauschal bis zu 4.000 € Renovierungskosten im Jahr absetzen. Dies ist besonders nützlich, wenn die genauen Kosten nicht vollständig dokumentiert sind. Allerdings ist es ratsam, Rechnungen der Handwerksfirmen vorzulegen, um Streitigkeiten mit der Steuerbehörde zu vermeiden.
Herstellungskosten: Abzug über mehrere Jahre
Wenn die Renovierung den Wert der Immobilie erheblich steigert, etwa durch einen Anbau, eine Dachgeschossaufstockung oder eine umfassende Modernisierung, gelten die Kosten als Herstellungskosten. Diese können nicht in voller Höhe im Jahr der Auszahlung abgesetzt werden, sondern müssen über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Herstellungskosten unterliegen der AfA (Absetzung für Abnutzung). Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine Abschreibung von 2 % der Gesamtkosten über 50 Jahre. Für neuere Gebäude (ab 1. Januar 2023) beträgt die Abschreibung 3 % über 33 Jahre.
Beispiele für Herstellungskosten sind:
- Anbau eines Geschosses
- Errichtung einer Dachgaube
- Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Modernisierung der Elektroinstallation
- Komplette Sanierung eines Bades oder Kellers
Solche Arbeiten erhöhen den Wert der Immobilie dauerhaft und sind daher steuerlich weniger günstig als Erhaltungsaufwendungen. Der Nachteil dieser Regelung ist, dass nur ein Teil der Kosten pro Jahr in der Steuererklärung berücksichtigt werden kann.
15-Prozent-Schwelle: Grenze für direkten Abzug
Ein weiteres wichtiges Kriterium für die steuerliche Absetzbarkeit ist die 15-Prozent-Schwelle. Wenn die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie mehr als 15 % des Kaufpreises ausmachen, darf der Vermieter die Kosten nicht unmittelbar im Jahr der Auszahlung absetzen. Stattdessen müssen diese Kosten dem Kaufpreis hinzugezählt werden und entsprechend über die Abschreibung abgezogen werden.
Diese Regelung verhindert, dass Vermieter durch massive Renovierungen den ursprünglichen Kaufpreis umschiffen und dadurch Steuern sparen.
Beispiel:
Ein Gebäude wurde für 250.000 € gekauft. Wenn innerhalb von drei Jahren Renovierungskosten in Höhe von mehr als 37.500 € (15 % von 250.000 €) anfallen, gelten diese als Herstellungskosten und müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Renovierungskosten bei selbstgenutzten Immobilien
Auch bei selbstgenutzten Immobilien ist es möglich, Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen. Allerdings gelten hier andere Regelungen:
- Bei selbstgenutzten Immobilien kann eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen beantragt werden. Dieser Abzug ist jedoch begrenzt und nicht in voller Höhe möglich.
- Die Lohnkosten für Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen können im Bereich Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt eingegeben werden.
- Materialkosten und Kosten für gemietete Geräte können ebenfalls abgesetzt werden, sofern sie in direktem Zusammenhang mit den Renovierungsarbeiten stehen.
- Eigenleistungen können nicht abgesetzt werden, es sei denn, es handelt sich um Materialkosten, die getrennt dokumentiert werden.
Steuerliche Absetzbarkeit von Rücklagen
Bei Vermietergemeinschaften oder Eigentümern mit einem Hausgeldsystem können sich Rücklagen für Instandhaltungen anfallen. Diese Rücklagen sind steuerlich erst dann absetzbar, wenn sie tatsächlich verausgabt werden, um Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Beispiel: Eine Erhaltungsrücklage von 5.000 €, die in den nächsten Jahren für den Anstrich der Fassade verwendet wird, kann nur dann abgesetzt werden, wenn die Gelder tatsächlich für die Renovierung eingesetzt werden.
Praktische Umsetzung in der Steuererklärung
Die korrekte Eintragung der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend, um steuerliche Vorteile zu erlangen. Mit Software wie WISO Steuer kann die Eingabe vereinfacht werden. Dabei ist es wichtig, die Kosten korrekt zuordnen, um zu entscheiden, ob sie als Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten gelten.
Für vermietete Immobilien gilt:
- Erhaltungsaufwendungen: Eingabe im Bereich Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen
- Herstellungskosten: Eingabe im Abschnitt AfA (Absetzung für Abnutzung), da sie über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen
Für selbstgenutzte Immobilien gilt:
- Eingabe im Bereich Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt
Förderungen und staatliche Unterstützung
Bei umfangreichen Renovierungsarbeiten können staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden. Dazu zählen:
- KfW-Förderprogramme für Energieeffizienzmaßnahmen
- Regionale Zuschüsse für die Sanierung von Altbauten
- Steuerliche Vorteile durch Energiesparverordnungen
Diese Förderungen können die Kosten verringern und den steuerlichen Abzug zusätzlich optimieren.
Fazit
Renovierungskosten können steuerlich abgesetzt werden – jedoch hängt dies stark davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten handelt. Erhaltungsaufwendungen können in voller Höhe und sofort abgesetzt werden, während Herstellungskosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
Zusätzlich gelten besondere Regelungen, wenn die Renovierungskosten den 15-Prozent-Schwellenwert des Kaufpreises überschreiten. In solchen Fällen müssen die Kosten dem Kaufpreis hinzugezählt und entsprechend abgeschrieben werden.
Für Vermieter ist es daher wichtig, die Renovierungsmaßnahmen sorgfältig zu planen und die Kosten korrekt zu dokumentieren. Nur so können die steuerlichen Vorteile optimal genutzt werden.
Zusätzlich bieten staatliche Förderungen und Softwarelösungen wie WISO Steuer Unterstützung bei der Planung und Abrechnung der Renovierungskosten.
Durch eine klare Planung, die Einhaltung der steuerlichen Regelungen und die Nutzung von Förderungen können Renovierungskosten nicht nur effektiv abgesetzt, sondern auch sinnvoll genutzt werden, um die Wertstabilität und Attraktivität der Immobilie zu gewährleisten.