Renovierung eines Hotels in Gran Canaria: Erfolge und Herausforderungen der Abora-Transformation 2019

Einführung

Im Jahr 2019 setzte die Hotelkette Lopesan in der spanischen Ferieninsel Gran Canaria ein weitreichendes Renovierungsprojekt um, das den Schwerpunkt auf die Modernisierung und Neuausrichtung der beiden Hotels IFA Buenaventura und IFA Interclub legte. Ziel des Projekts war die Integration der Einrichtung in das neu etablierte Abora-Konzept, ein spezialisiertes Angebot für erwachsene Reisende, das exklusive Bereiche, 24-Stunden-Gastronomie, Unterhaltungsprogramme und ein umfassendes All-inclusive-Businessmodell kombiniert.

Diese umfangreiche Sanierung führte zu weitreichenden Veränderungen in Bezug auf Ausstattung, Architektur, Servicequalität und Gästeerlebnis. Die Renovierungsarbeiten, die sechs Monate andauerten, waren mit erheblichen technischen und logistischen Herausforderungen verbunden, wobei sowohl positive als auch kritische Rückmeldungen von Gästen und Stammreisenden eintraten. Im Folgenden wird die Renovierung und die sich daraus ergebenden Konsequenzen unter Berücksichtigung der Struktur, Finanzierung, Auswirkungen auf die Gäste und allgemeine Marktbedingungen detailliert analysiert.

Übersicht der Renovierungsprojekte

Schließung und Sanierungszeiträume

Die Hotelkette Lopesan kündigte Ende April 2019 die Schließung beider Hotels an, wobei das IFA Buenaventura vom 29. April bis zum 8. Oktober 2019 komplett geschlossen wurde. Das IFA Interclub wurde etwas später betreten, die Arbeiten sollen bis zum 31. Oktober 2019 andauern. Die umfangreichen Umbauarbeiten führten dazu, dass zwischenzeitig kein Betriebsanschluss existierte, wodurch Lohndynamik des Hotelmanagements stark beeinflusst wurde.

Zusammen betreffen die Umbauarbeiten auf insgesamt 1.143 Zimmer (724 Zimmer im IFA Buenaventura und 419 im IFA Interclub). Neben der allgemeinen Renovierung des Hotelzimmers stellte das Konzept das Renovierungsangebot deutlich klarer auf „Erwachsene allein“ und „Familienansprechen“ aus.

Zimmerkonzepte und Zielgruppendefinition

Eines der zentralen Elemente des Abora-Konzepts ist die Schaffung spezialisierter Zimmerkategorien. So wurden in beiden Hotels Bereiche eingerichtet, die nur für Erwachsene gedacht sind, sowie familienfreundliche Zimmer, die insbesondere bei Urlaubsreisen mit Kindern relevant sind.

Im IFA Buenaventura entstehen mit der Sanierung Familienzimmer, die spezifisch für Bedürfnisse von Familien optimiert werden. Im IFA Interclub wurden 148 Zimmer, so genannte „Family Suites View“, geplant, die neben der Standardausstattung durch ihre Lage mit einem „besonderen“ Ausblick überzeugen sollten.

Auch technische Erneuerungen, wie die Installation kostenfreies WLAN in beiden Hotels, gehörten zum Sanierungskorpus, wodurch das Hotel technologisch aktueller und damit in der touristischen Wettbewerbsfähigkeit stärker wird.

Modernisierung der Infrastruktur

Die Sanierung betraf auch die Poolanlagen beider Hotels. Am IFA Interclub wurde ein spezieller „Splash Pool“ für Kinderkonzeptionen hinzugefügt, der auch die Animation für Jüngere intensiviert. Am IFA Buenaventura gab es zwar keinen konkreten Verweis auf infrastrukturelle Veränderungen an den Pools, dennoch kann unterstellt werden, dass sich auch hier Strukturansprüche und Ausstattungen modernisierten.

Des Weiteren wurden Bereiche, die vormals städtischen Lärm überlagerten, durch den geplanten Umfang der Sanierung isoliert, wodurch erhöhte Schallschutzmaßnahmen im Hotelalltag eingerechnet werden.

Kundenfeedback und Marktreaktion

Positiv wahrgenommene Veränderungen

Nach Angaben von Holidaycheck (Quelle 2) sah eine Stammgastrezension die Hotelanlage wesentlich verbessert, vor allem in Bezug auf Ausstattung und Preis-Leistungs-Verhältnis. Dieses Feedback deutet auf eine klare Verbesserung hin, obwohl der Autor auch zugibt, dass sich Vergleichsobjekte vor und nach Renovierung nicht ganz direkt kontrastieren lassen, was vor allem für Stammgäste relevant ist.

Ein weiterer Pluspunkt ist die geografische Lage beider Hotels. Sowohl das IFA Buenaventura als auch das IFA Interclub befinden sich nicht direkt am Strand, bieten dennoch einen Transferservice zum Strand. Dies schafft den Unterschied zwischen komfortabler Hotelanlage und wasserfreundlichen Aktivitäten, ermöglicht es den Gästen aber, ungestört im Hotelverlauf zu bleiben.

Neben dem Strand werden Aktivitäten wie Sightseeing, Shopping im nahegelegenen Yumbo-Center oder sportlicher Tourismus angeboten, wobei hier die Hotelstruktur als Ausgangspunkt fungiert.

Negative Rückmeldungen

Die Renovierung brachte jedoch auch bedeutende kritische Reaktionen hervor. Ein Kommentator (Quelle 4) berichtet von „ungenügender“ Qualitätssicherung, wobei vor allem die Einrichtung und Sanitäreinrichtungen betroffen seien. Laut diesem Bericht waren Toilettensitze schadhaft, unter die Dusche spritzte kaltes Wasser, Fliesen abgeplatzt und Fußböden dreckig.

Diese Schwächen wirken negativ auf die Wiederkehrbereitschaft von Stammgästen und beeinträchtigen das Hotelimage. Der Bericht erwähnt auch, dass die einst wertvolle Animation, ein Schlüsselmerkmal des Hotels, deutlich eingeschränkt oder gar aufgegeben wurde, was für Familien und Erwachsene gleichermaßen ein Problem darstellt.

Ein konkretes Problem, das in Quelle 4 genannt wird, ist auch, dass die neue Einrichtung schnell wieder kaputtgegangen ist und nicht mehr genutzt werden kann. Diese Erfahrungen zeigen, dass die Renovierungsarbeiten unter Umständen unzureichend geplant wurden oder dass das verwendete Material oder die Installatoren nicht den hohen Anforderungen entsprechen.

Ein weiterer Kritikpunkt betrifft den Mangel an Nutzfläche, den einige Zimmer durch die Änderung der Möbelstücke aufweisen. Dies ist beispielsweise bei neuen, aufwendigeren Schränken zu beobachten, die den Stauraum vermindern und die Zimmer nicht mehr durchgängig genutzt werden können. Insgesamt zeigt das Feedback einen Teil der Risiken, die bei der Umgestaltung touristischer Hotellerieobjekte auftreten können.

Veränderung in der Zielgruppendefinition

Die Umstellung auf das Abora-Konzept bedeutete auch eine Veränderung in der Zielgruppendefinition. Die Hotels positionierten sich weniger allgemein als Touristenzentrum, sondern machten deutliche Differenzierungen zwischen Erwachsenen- und Familienhotel. Dies könnte jedoch dazu führen, dass ein Teil der bisherigen Kundenbasis (z. B. Familien mit Kindern) nach Alternativen sieht, da die Struktur stärker auf die Erwachsenenwelt fokussiert wird.

Ein Nutzer berichtet in Quelle 4, dass diese Klientel möglicherweise verdrängt wird, falls nicht auch für Familien entsprechende Sicherheiten geschaffen werden. Insofern ist die Zielgruppenanalyse bei der Renovierung entscheidend – nicht zuletzt im Tourismussektor, wo Erlebnisorientierung und Klientelbindung oft über das Konkurrenzverhältnis entscheidet.

Technische Aspekte der Renovierung

Kosten und Finanzierung

Die Renovierungsarbeiten waren umfangreich und kostspielig. Obwohl konkrete Zahlen zur Finanzierung des Projekts nicht in den Quellen genannt werden, ist zu vermuten, dass diese in mehreren Millionen Eurohöhe lagen, insbesondere da bis zu 1.143 Zimmer mit neuen Einrichtungen versehen werden mussten.

Die Finanzierung solcher Projekte kann aus verschiedenen Quellen stammen: Intern finanziert der Hotelbetreiber, manchmal werden zinsgünstige Kredite in Anspruch genommen oder auch Fremdkapital in Form von Investoren oder öffentlichen Förderungen genutzt.

Es ist aber nicht bekannt, ob Lopesan bei dieser Renovierung öffentliche Mittel oder Unterstützung aus touristischen Programmen z. B. aus der Europäischen Union nutzte, was in solchen Großprojekten durchaus üblich ist.

Arbeitskräfte und Projektplanung

Die Umsetzung solch großer Umbauarbeiten erfordert ein großes, fachlich qualifiziertes Team an Spezialisten. Die Planung, Bauausführung und Qualitätskontrolle sind dabei die wesentlichen Elemente. Laut Quelle 2 und 4 lag der Projektumfang so hoch, dass die Qualität unter Umständen unter dieser enormen Arbeitsbelastung litt.

Die Erwähnung von mehreren Materialmängeln und fehlender Schadstofffreiheit (z. B. in Bädern) legt den Verdacht nahe, dass in der Implementierungsphase Fehler oder mangelhafte Koordination stattgefunden hatten. In einem Hotelumbau, in dem die Gästeströme komplett umgeleitet werden müssen, ist die Planung umso entscheidender.

All das bringt das Projekt in den Bereich, in dem aus architektonischen, bautechnischen und logistischen Aspekten heraus genaue Zeit- und Budgetplanung unerlässlich ist.

Marktanalyse & Wettbewerbsfähigkeit nach Renovierung

Wettbewerbsdruck auf Gran Canaria

Gran Canaria ist nicht nur ein beliebtes Ziel für Familienurlauber, sondern auch für Paare sowie für Erwachsene, die sich ihren Urlaub entspannt und exklusiv gestalten möchten. Mit der Erweiterung auf das 4-Sterne-Niveau und Einführung des Abora-Konzepts, setzt das Hotel auf einen prestigevollen Reisesegment.

Die Wettbewerber des IFA Buenaventura und IFA Interclub sind nahegelegte Luxus-Hotels, die teilweise 5-Sterne-Kategorien erreichen, wie das Barceló Palace Arenas und Grand Hotel Mirador del Mar – jedoch bieten diese in der Regel keinen 24-Stunden-Terrainanschluss oder All-inclusive-Wellness, wodurch das Abora-Konzept durchaus differenziert ist.

Ein weiteres Wettbewerbskriterium ist die Stimmung des Touristikmarkts 2019, der zwar von stabiler Nachfrage gekennzeichnet war, aber auch im Hinblick auf Umweltthemen, Sicherheitsfragen oder Corona-Präsenz durch präventive Massnahmen an die Hotels herangetragen wurde.

Preissegmentierung

Die Einordnung eines Hotels in die 4-Sterne-Kategorie impliziert, dass die Erwartungen an Servicequalität, Komforteinrichtungen und Restaurants gegenüber dem 3-Sterne-Bereich höher liegen. Beim Abora-Buenaventura ist zu erkennen, dass die Preissegmentierung sich auch stärker auf die 4-Sterne-Kategorie ausrichtete, wobei der Kommentator in Quelle 2 betont, dass die Leistung im Verhältnis zum Preis das Vertrauen der Kunden stärkt.

Ein negativer Wertschätzungsverlust trat hingegen ein, wenn die Leistung nicht den Erwartungen entspricht. Gerade in solchen Fällen kommt es zu einem Klickrückgang bei Stammgästen und zu negativen Beurteilungen in sozialen Netzwerken und diversen Reiseplattformen.

Zusammenfassung – Vorteile, Nachteile und Kritische Analyse

Empfehlungen für zukünftige Renovierungsprojekte

1. Gezielte Planung mit Partnern: Die Einbindung lokaler Techniker, Architekten mit touristischer Erfahrung und Materialhersteller ist entscheidend, um Fehler in der Planungsphase zu minimieren.
2. Standardisierung der Bauleistungen: Klare Abnahmekriterien und Qualitätsprüfungen nach der Sanierung, um sicherzustellen, dass keine materialbedingten oder konstruktiven Mängel übrigbleiben.
3. Bereitstellen von Ersatzobjekten: Für Stammgäste, die während der Renovierung keinen Zugang mehr haben, wäre der Aufbau einer Ersatzhotellösung oder der Ausbau von Serviceleistungen anderswo optimal.
4. Marketingtransparenz: Vor der Renovierung transparente Kommunikation über Veränderungen, die Zielgruppenansprache und klare Erwartungen.
5. Gemeinschaftliche Kontrolle: Die Einbindung von Stammgästen oder Hotelangestellten in die Testphase kann helfen, Probleme frühzeitig und effizient zu erkennen.

Fazit

Die 2019 durchgeführte Sanierung der IFA Hotels Buenaventura und Interclub in Gran Canaria brachte sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich. Ziel war es, die Hotels in eine neue 4-Sterne-Struktur mit einem neuen Marktkonzept, dem Abora-Konzept, zu überführen. Dies gelang soweit, als sich die Hotels deutlich stärker differenzieren konnten und auf der Basis einer stärkeren Zielgruppendefinition attraktive Unterkünfte bieten.

Doch die Umsetzung brachte auch kritische Erfahrungen hervor, insbesondere, wenn die Materialauswahl, die technische Ausführung oder die Animation ungenügend waren. Diese Faktoren zeigten, dass großangelegte Renovierungen, die sowohl Zielgruppentransformationen als auch physische Umgestaltung betreffen, strenge Planung und Qualitätssicherung erfordern.

Zusammenfassend zeigt das Projekt, wie sensibel Renovierungen im touristischen Bereich sind. Sie stellen Herausforderungen für Betreiber wie auch Gäste, können aber – bei guter Planung – den Erfolg im internationalen Tourismusmarkt stärken.

Auch wenn einige Fehler nicht vermeidbar waren, blieb die Grundstrategie klar und auf strategischem Kurs. Wenn im Betrieb auf die Feedbackloop aus Gästen und Personal geachtet wird, ist es durchaus möglich, solche Projekte in ihren langfristigen Chancen zu nutzen.

Quellen

1. infos-grancanaria.com – Renovierungsprojekt 2019
2. holidaycheck.de – positive Erfahrungen
3. wikipedia.org – Buenaventura (Stadt in Kolumbien)
4. holidaycheck.at – negative Rückmeldungen