Einleitung
Die Renovierung einer Eigentumswohnung ist ein häufiges Vorhaben für viele Hausbesitzer. Dabei stellt sich die Frage, welche Arbeiten man ohne Weiteres durchführen darf und für welche Maßnahmen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Aspekte der Wohnungsrenovierung, von den unterschiedlichen Arten von Sanierungsarbeiten bis hin zu den rechtlichen Rahmenbedingungen in condominiums. Wir zeigen, welche Bereiche zum Sondereigentum gehören und welche Arbeiten ohne Zustimmung durchgeführt werden dürfen, und wann die Eigentümergemeinschaft einbezogen werden muss.
Was versteht man unter Renovierungsarbeiten?
Wer sich eine Eigentumswohnung in einer Bestandsimmobilie kauft, der möchte die Wohnung zumeist erstmal renovieren. Dabei stellt sich die Frage, was konkret unter einer Wohnungsrenovierung zu verstehen ist und wie sie sich von einer Sanierung abgrenzt.
Renovierungsarbeiten lassen sich wie folgt definieren: Unter dem Begriff der Renovierung sind alle Maßnahmen zu verstehen, welche dazu dienen, Schäden und Mängel zu beseitigen, die durch Abnutzung entstanden sind. Ziel der Renovierungsarbeiten ist es, die Nutzbarkeit des Wohnraums wiederherzustellen. Die Renovierung kann in verschiedene Bereiche eingeteilt werden:
Renovierung der Elektrik
Da die Elektrik in der Regel in den Wänden verlegt ist, sollte der erste Schritt der Renovierung die Überprüfung und Instandsetzung der Elektrik sein. Konkret geht es darum zu prüfen, ob alle notwendige Elektrik verlegt und dem aktuellen Sicherheitsstandard entspricht. Darüber hinaus sollte man überlegen, ob man mit der aktuellen Situation zufrieden ist oder beispielsweise mehr Steckdosen benötigt. Sollte der Bedarf nach Anpassungen oder Renovierungen der Elektrik bestehen, dann sollte diese Aufgabe dringend in fachkundige Hände gelegt werden.
Renovierung der Bäder
Der nächste Schritt der Wohnungsrenovierung sollte die Badsanierung sein. Auch hier empfiehlt sich, zunächst eine Bestandsaufnahme, bevor es an die Umsetzung geht. Im Bad bestehen verschiedene Renovierungsoptionen mit unterschiedlich viel Aufwand. Einen geringen Aufwand macht der Austausch der Armaturen. Diese können oft kostengünstig im Baumarkt erworben und schnell selbst ausgetauscht werden. Deutlich mehr Aufwand, aber auch einen größeren Effekt, ergibt sich aus dem Austausch von Fliesen. Hier können sowohl die Fliesen an der Wand als auch am Boden ausgetauscht werden. Außerdem können im Bad die sanitären Anlagen wie die Toilette, die Badewanne oder das Waschbecken ausgetauscht werden. Ob für die Renovierung im Bad ein Fachmann beauftragt werden muss, ist abhängig von den handwerklichen Fähigkeiten des Eigentümers und der Frage, ob es sich um eine umfassende oder geringfügige Renovierung handelt.
Renovierung der Böden
Manche Menschen verwenden Teppichböden, weil sie warme Füße garantieren und kuschelig sein können, andere Menschen hingegen setzen auf Parkett und Fliesen, weil sich diese Böden deutlich leichter reinigen lassen. Wer eine Eigentumswohnung übernimmt, der stimmt möglicherweise mit der Bodenwahl des vorherigen Eigentümers nicht überein oder entdeckt Schäden an den älteren Böden. Der Austausch des Bodens zählt ebenfalls als Renovierungsarbeit.
Anderweitige Renovierung - Innenausbau
Weitere Möglichkeiten für die Renovierung sind die Wände und die Heizung. Ob hier eine Renovierung notwendig ist und welchen Umfang sie haben muss, ist abhängig vom individuellen Ist-Zustand.
Insbesondere bei Wänden kann das Anstreichen oder das Anbringen einer neuen Tapete ausreichen. In Raucherwohnungen hingegen braucht es oft eine Ozonbehandlung, um den Geruch aus den Wänden zu entfernen. Möglicherweise ist durch Bilder an den Wänden oder der Verankerung von Möbeln auch Putz aus der Wand gebrochen. Die betroffene Wand muss man dann zunächst verputzen und spachteln, bevor sie neu gestrichen oder tapeziert werden kann. Auch die Heizung kann im Rahmen der Renovierung neu gemacht werden. Bei Wohnungen in WEGs ist jedoch zu beachten, dass dies in der Regel einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraussetzt und nicht durch den einzelnen Eigentümer vorgenommen werden kann.
Renovierung vs. Sanierung: Was ist der Unterschied?
Neben der Möglichkeit, die Wohnung zu renovieren, gibt es auch die Option, die Wohnung zu sanieren. Aber wo liegt eigentlich der konkrete Unterschied?
Während es bei der Renovierung vor allem darum geht, die Nutzbarkeit von Räumen wiederherzustellen, geht es bei der Sanierung um eine grundsätzliche Neuerung der betroffenen Gegenstände und Räume. Daher spricht man im Rahmen von Sanierung auch von Modernisierung. Unter die Sanierung fallen in der Regel folgende Arbeiten:
- Erneuerung der Elektroinstallation
- Austausch der Wasserleitungen
- Dämmmaßnahmen
- Änderung des Grundrisses
- Installation einer neuen Heizungsanlage
Renovierung und Sanierung werden oft verwechselt, haben aber unterschiedliche steuerliche Behandlung. Während Renovierungsarbeiten in der Regel als Erhaltungsaufwand von der Steuer abgesetzt werden können, unterliegen Sanierungsarbeiten der Klassifikation des Herstellungsaufwandes. Diese können nur schrittweise über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden.
Was darf in der Eigentumswohnung renoviert werden?
In einer Eigentumswohnung sind die Grenzen für Renovierungsarbeiten klar definiert. Grundsätzlich gilt: Was in Ihrer Wohnung passiert, entscheiden Sie! ABER: Sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist, müssen Sie die Eigentümergemeinschaft oder die WEG-Verwaltung mit ins Boot holen.
Erlaubt ohne Zustimmung:
- Wandfarben ändern
- Bodenbeläge austauschen (z. B. Teppich gegen Laminat)
- Sanitäre Einrichtungen modernisieren (sofern keine Wasserleitungen betroffen sind)
- Küche erneuern
- Die Wände streichen bzw. tapezieren
- Die sanitären Anlagen in der Wohnung erneuern
- Die Erneuerung der Rohrleitungen und Elektroinstallationen in der Wohnung
Nur mit Zustimmung:
- Veränderung tragender Wände
- Austausch von Fenstern (auch bei neuen Materialien!)
- Verlegung neuer Wasser- und Elektroleitungen
- Änderungen an Balkonen oder der Fassade
- Veränderung des Grundrisses der Wohnung
- Austausch der Fenster oder die Wohnungseingangstür
- Veränderungen am Balkon
Die Zustimmungspflicht der WEG basiert darauf, dass sichergestellt werden soll, dass das Gebäude innen wie außen einheitlich aussieht.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Um herauszufinden, für welche Renovierungsarbeiten eine Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich ist und für welche nicht, ist es hilfreich zu wissen, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören