Die Renovierung einer Immobilie ist oftmals mit erheblichen Kosten verbunden. Für viele Haushersteller, Eigentümer und Mieter stellt sich daher die Frage, ob diese Kosten steuerlich abgesetzt werden können. Die Antwort lautet: Ja, aber unter bestimmten Voraussetzungen. Je nach Nutzung der Immobilie – als selbstgenutzte oder vermietete Einheit – unterscheiden sich sowohl die Art als auch der Umfang der steuerlichen Abzugsfähigkeit. Zudem spielt es eine Rolle, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt oder um Herstellungskosten, die über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
In diesem Artikel werden die steuerrechtlichen Regelungen detailliert erläutert, wobei ausschließlich auf Informationen zurückgegriffen wird, die in den bereitgestellten Quellen enthalten sind. Ziel ist es, eine klare Übersicht über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten zu geben, die sowohl für Eigentümer als auch für Vermieter und Selbstnutzer relevant ist.
Steuerliche Abzugsfähigkeit bei selbstgenutzten Immobilien
Für Eigentümer, die in ihrer eigenen Immobilie wohnen, gibt es zwei Arten von steuerlich abzugsfähigen Ausgaben: Haushaltsdienstleistungen und Handwerkerleistungen.
Haushaltsdienstleistungen
Haushaltsnahe Dienstleistungen umfassen Tätigkeiten wie Wohnungsreinigung, Gartenpflege, Betreuung von Familienangehörigen oder Einkaufsleistungen. Die steuerliche Abzugsfähigkeit beträgt 20 Prozent der entstandenen Kosten, wobei eine Höchstgrenze von 20.000 Euro gilt. Dies ergibt eine maximale steuerliche Ermäßigung von 4.000 Euro. Solche Kosten müssen in der Steuererklärung unter dem Abschnitt „Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ angegeben werden.
Beispiele für abzugsfähige Leistungen sind: - Putzen von Räumen - Kochen, Waschen, Bügeln - Rasenmähen und Hecken schneiden - Einkaufen von Gegenständen des täglichen Lebens
Diese Regelung soll vor allem verhindern, dass steuerlich nicht erfasste Dienstleistungen – etwa im sogenannten Schattenmarkt – durch steuerlich abzugsfähige Leistungen ersetzt werden.
Handwerkerleistungen
Auch Handwerkerleistungen, die zur Renovierung, Modernisierung oder Erhaltung einer selbstgenutzten Immobilie erforderlich sind, können steuerlich berücksichtigt werden. Hier gilt dieselbe Regelung: 20 Prozent der Kosten bis zu einer Höhe von 6.000 Euro (also maximal 1.200 Euro) sind steuerlich abzugsfähig. Dazu gehören beispielsweise: - Austausch von Fenstern - Badezimmermodernisierung - Erneuerung von Bodenbelägen (z. B. Fliesen, Parkett) - Wartung von Elektroanlagen
Diese Kosten müssen ebenfalls in der Steuererklärung unter „Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ erfasst werden. Wichtig ist, dass die Arbeiten in der eigenen Wohnung ausgeführt werden und nicht über Schönheitsreparaturen hinausgehen.
Eigenleistungen
Bei Renovierungsarbeiten können auch Eigenleistungen berücksichtigt werden, allerdings mit Einschränkungen. Materialkosten (z. B. Farbe, Fliesen) oder Mietkosten für Geräte können steuerlich abgesetzt werden. Dagegen dürfen keine Lohnersatzleistungen für die eigene Arbeitszeit geltend gemacht werden. Der Fokus liegt hier auf den objektiv nachweisbaren Kosten, nicht auf der Arbeitszeit, die der Eigentümer selbst investiert.
Steuerliche Abzugsfähigkeit bei vermieteten Immobilien
Für Vermieter gelten andere Regelungen. Im Gegensatz zu Eigentümern, die selbst in ihrer Immobilie wohnen, können Vermieter Renovierungskosten in voller Höhe steuerlich absetzen, da diese als Werbungskosten gelten. Das bedeutet, dass die Kosten nicht nur begrenzt, sondern vollständig von der Einkunft aus der Vermietung abgezogen werden dürfen.
Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungskosten
Bei der steuerlichen Abzugsfähigkeit ist es entscheidend, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten handelt.
Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, die zur Erhaltung des baulichen Zustands der Immobilie erforderlich sind. Solche Kosten dürfen sofort in voller Höhe als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise:
- Wände streichen
- Bodenbeläge austauschen
- Reparaturen an Dach oder Fenstern
- Sanierung von Elektroanlagen
Herstellungskosten sind dagegen Kosten, die den Wert der Immobilie erhöhen, wie z. B. ein Anbau, eine Grundrenovierung oder die Erweiterung des Wohnraums. Solche Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden, meist über 50 Jahre im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA).
Die Eintragung dieser Kosten erfolgt in der Steuererklärung im Abschnitt „Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben“ für Erhaltungsaufwendungen. Herstellungskosten hingegen müssen unter dem Abschnitt „AfA“ erfasst werden.
Rücklagen für Instandhaltung
Auch Rücklagen, die aus dem Hausgeld oder der Erhaltungsrücklage gebildet werden, sind steuerlich relevant. Solche Rücklagen sind erst dann absetzbar, wenn sie tatsächlich für Renovierungsmaßnahmen eingesetzt werden. Eine bloße Bildung der Rücklage reicht nicht aus – es muss eine konkrete Verwendung für bauliche Maßnahmen nachweisbar sein.
Energetische Sanierungen und Steuerermäßigung
Eine besondere Form der Renovierung sind energetische Sanierungen, die unter bestimmten Bedingungen steuerlich abgesetzt werden können. Diese Regelung ist zeitlich begrenzt: Energieeffizienzmaßnahmen, die bis zum 31. Dezember 2029 durchgeführt werden, können steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist jedoch, dass keine staatliche Förderung (z. B. durch KfW oder BAFA) in Anspruch genommen wurde. Es besteht eine Alternative: entweder die steuerliche Abzugsfähigkeit oder die staatliche Förderung – beides gleichzeitig ist nicht möglich.
Für diese Maßnahmen gilt: - Die Immobilie muss älter als zehn Jahre sein. - Der Eigentümer muss selbst im Gebäude wohnen. - Die Sanierung muss energetische Voraussetzungen erfüllen (ähnlich wie bei Förderprogrammen). - Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der Kosten, maximal 40.000 Euro pro Wohneinheit.
Die Gutschrift erfolgt über drei Jahre: - 7 Prozent im ersten Jahr, - 7 Prozent im zweiten Jahr, - 6 Prozent im dritten Jahr.
Diese Regelung ist besonders attraktiv, da sie nicht nur die steuerliche Vorteile bietet, sondern auch einen langfristigen Nutzen durch Energieeinsparungen.
Besonderheiten bei denkmalgeschützten Immobilien
Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es zusätzliche Regelungen. Nur solche Sanierungsarbeiten, die mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochen wurden, können steuerlich geltend gemacht werden. Dazu ist eine Denkmalbescheinigung erforderlich. Die Kriterien, unter denen Sanierungsarbeiten steuerlich anerkannt werden können, sind: - Erhaltung der historischen Substanz und der Eigenschaften des Baudenkmals. - Die Investition muss notwendig und begründet sein. - Eine veränderte Nutzung darf die denkmalrechtlichen Eigenschaften nicht grundsätzlich verändern.
Diese Regelung ist insbesondere für Eigentümer relevant, die in Baudenkmalen wohnen oder diese vermieten. In solchen Fällen ist eine engere Planung und detaillierte Dokumentation erforderlich, um die steuerliche Anerkennung sicherzustellen.
Steuerliche Abzugsfähigkeit – Fazit
Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten hängt stark von der Nutzung der Immobilie (selbstgenutzt vs. vermietet) und der Art der Arbeiten (Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungskosten) ab. Für Eigentümer und Selbstnutzer gilt, dass sie 20 Prozent der Kosten bis zu einer Höchstgrenze von 6.000 Euro steuerlich absetzen können. Bei Vermieter können hingegen alle Renovierungskosten als Werbungskosten in voller Höhe abgesetzt werden.
Energetische Sanierungen bieten zusätzliche Vorteile, allerdings nur bis Ende 2029, und nur wenn keine staatliche Förderung genutzt wurde. Bei denkmalgeschützten Immobilien ist eine vorherige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erforderlich, um die steuerliche Anerkennung sicherzustellen.
Für alle Beteiligten ist es daher wichtig, die Kosten korrekt zu erfassen und in der Steuererklärung an der richtigen Stelle zu erfassen. Softwarelösungen wie WISO Steuer können hierbei eine wertvolle Unterstützung leisten, da sie Schritt für Schritt fragen und so sicherstellen, dass keine Kosten übersehen werden.