Die Renovierung einer Immobilie ist nicht nur ein Schritt zur Verbesserung der Lebensqualität oder zur Aufwertung des Objekts, sondern kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen. Für Eigentümer, die selbst in ihrer Immobilie wohnen oder diese vermieten, bieten Renovierungsmaßnahmen die Möglichkeit, Kosten steuerlich geltend zu machen – sofern sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Die steuerliche Abzugsfähigkeit hängt dabei stark vom Kontext ab: Ob es sich um eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie handelt, ob die Maßnahmen zur Erhaltung oder Modernisierung dienen und wie viel Investition in die Sanierung fließt, sind entscheidende Faktoren. Zudem gibt es Besonderheiten bei energetischen Sanierungen, die durch den § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) begünstigt werden. In diesem Artikel wird detailliert aufgezeigt, welche Renovierungskosten steuerlich absetzbar sind, wie sie korrekt abgeleitet und in der Steuererklärung berücksichtigt werden – und welche Voraussetzungen dafür gelten.
Steuergünstige Renovierung: Grundlagen
Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten ist in Deutschland aufgrund der unterschiedlichen Zwecke, zu denen Renovierungen durchgeführt werden, differenziert. Das Finanzamt unterscheidet grundsätzlich zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten, wobei die steuerliche Abzugsfähigkeit jeweils unterschiedlich ist.
Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, die lediglich dazu dienen, eine Immobilie in einem bestimmten, bereits bestehenden Zustand zu halten. Dazu zählen beispielsweise die Sanierung beschädigter Gebäudeelemente wie Dach, Wände oder Fenster, aber auch Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden oder das Auswechseln von Bodenbelägen.
Diese Kosten können sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden, vorausgesetzt die Renovierungen dienen dem Erhalt der Immobilie und nicht deren Wertsteigerung. Bei selbstgenutzten Immobilien kann eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen geltend gemacht werden – hier ist der Abzug allerdings auf einen begrenzten Betrag limitiert. Bei vermieteten Immobilien hingegen ist der Abzug in voller Höhe als Werbungskosten möglich.
Herstellungskosten
Unter Herstellungskosten versteht man hingegen Investitionen, die den Wert der Immobilie erheblich erhöhen oder die sie über ihre ursprüngliche Form hinaus verändert. Dazu zählen beispielsweise Anbauten, der Bau einer Terrasse oder die Installation moderner Technik wie einer Heizungsanlage oder eines Smart-Home-Systems.
Diese Kosten sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen über die angenommene Nutzungsdauer der Immobilie (meist 50 Jahre) abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass der steuerliche Vorteil sich auf mehrere Jahre verteilt und der pro Jahr abzugsfähige Betrag entsprechend geringer ausfällt. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Renovierungsmaßnahmen gut zu planen und gegebenenfalls in mehreren kleineren Schritten durchzuführen, um den steuerlichen Abzug zu optimieren.
Ein weiterer Aspekt ist, dass Renovierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilie anfallen, unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls als Werbungskosten abgezogen werden können, sofern die Gesamtkosten der Renovierungen unter 15 Prozent des Kaufpreises liegen. Dies ist eine wichtige Regel, die bei der Planung von Sanierungen berücksichtigt werden sollte.
Steuerliche Abzugsfähigkeit bei selbstgenutzten Immobilien
Bei selbstgenutzten Immobilien, also solchen, in denen der Eigentümer selbst wohnt, sind Renovierungskosten in der Regel steuerlich begrenzt abzugsfähig. Für Vermieter gilt jedoch eine andere Regelung. Im Falle von selbstgenutzten Immobilien kann eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen genutzt werden, die bis zu 20 Prozent der Kosten auf die Einkommensteuer umlegt. Dies gilt jedoch nur für Leistungen, die in direkter Nähe zum Haushalt anfallen, wie z. B. Malerarbeiten, Handwerkerleistungen oder kleinere Renovierungen.
Diese Steuerermäßigung ist allerdings auf einen Betrag begrenzt und kann nicht in voller Höhe genutzt werden. Zudem sind die Kosten für die Renovierung in der Regel nur teilweise steuerlich abzugsfähig, was bedeutet, dass der steuerliche Vorteil im Vergleich zu vermieteten Immobilien geringer ausfällt.
Steuerliche Abzugsfähigkeit bei vermieteten Immobilien
Bei vermieteten Immobilien ist die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten deutlich günstiger. Hier gelten die Renovierungskosten als Werbungskosten, also als unmittelbare Kosten, die zur Erzielung von Mieteinkünften erforderlich sind. Das bedeutet, dass die Kosten in voller Höhe und sofort abzugsfähig sind – vorausgesetzt, sie fallen unter die Kategorie der Erhaltungsaufwendungen.
Im Gegensatz dazu müssen Herstellungskosten bei vermieteten Immobilien über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Dies kann sich jedoch positiv auf die langfristige steuerliche Situation auswirken, da die Kosten über die Zeit verteilt und damit im Jahr für Jahr berücksichtigt werden können.
Ein weiterer Vorteil bei vermieteten Immobilien ist, dass die Renovierungskosten auch dann steuerlich geltend gemacht werden können, wenn sie aus einer sogenannten Erhaltungsrücklage finanziert werden. Diese Rücklage ist aus dem Hausgeld gebildet und dient der Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen. Allerdings sind die Kosten erst dann steuerlich abzugsfähig, wenn sie tatsächlich verausgabt werden.
Energetische Sanierungen: Steuerliche Vorteile durch § 35c EStG
Eine besondere Form der Renovierung ist die energetische Sanierung, bei der Maßnahmen durchgeführt werden, um die Energieeffizienz des Hauses zu verbessern. Dazu zählen beispielsweise die Dämmung von Wänden, die Installation einer neuen Heizungsanlage oder der Austausch von Fenstern. Solche Maßnahmen sind nicht nur förderfähig, sondern können auch steuerlich begünstigt werden.
Seit dem Jahr 2020 gilt für energetische Sanierungen eine steuerliche Entlastung gemäß § 35c EStG. Diese Regelung erlaubt es, einen Teil der Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer abzusetzen. Der Abzug ist dabei in drei Jahren aufgeteilt:
- Im ersten Jahr: 7 Prozent der Sanierungskosten
- Im zweiten Jahr: 7 Prozent der Sanierungskosten
- Im dritten Jahr: 6 Prozent der Sanierungskosten
Insgesamt sind damit bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dieser Vorteil gilt jedoch nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Sanierungsmaßnahmen wurden nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen.
- Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein.
- Die Maßnahmen müssen durch fachliche Unternehmen durchgeführt worden sein.
- Es müssen technische Mindestanforderungen erfüllt sein, die in der Regel mit den Vorgaben der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) übereinstimmen.
Die steuerliche Entlastung ist besonders vorteilhaft für Eigentümer, die auf staatliche Fördergelder verzichtet haben oder die diese nicht in Anspruch nehmen konnten. Zudem ist es wichtig, dass die Sanierungsmaßnahmen nur für Wohnflächen gelten – nicht für beruflich genutzte Räume wie ein häusliches Arbeitszimmer.
Planung und Dokumentation: Wie man die Kosten optimal steuerlich berücksichtigt
Um die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten optimal zu nutzen, ist eine sorgfältige Planung und Dokumentation erforderlich. Dazu gehören:
- Klarer Trennung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten: Nur wenn die Kosten eindeutig als Erhaltungsaufwendungen klassifiziert werden können, sind sie sofort absetzbar.
- Kleinschrittige Durchführung: Um den steuerlichen Abzug zu optimieren, kann es sinnvoll sein, Renovierungsmaßnahmen in mehreren Schritten durchzuführen. So können beispielsweise Renovierungskosten unter 4.000 Euro (netto) als Reparaturen behandelt werden.
- Dokumentation der Kosten: Es ist wichtig, alle Renovierungskosten genau zu dokumentieren, einschließlich Rechnungen, Verträgen mit Handwerkern und Fotos der durchgeführten Arbeiten.
- Eintrag in die Steuererklärung: Die Kosten müssen in der Steuererklärung korrekt erfasst werden. Bei selbstgenutzten Immobilien erfolgt dies unter den Allgemeinen Ausgaben, bei vermieteten Immobilien unter den Betriebskosten.
Fazit
Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten bietet Eigentümern von Immobilien eine wertvolle Möglichkeit, die Kosten ihrer Sanierungen zu reduzieren. Ob es sich um eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie handelt, hängt stark davon ab, wie hoch der steuerliche Vorteil ausfällt. Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Steuerermäßigung begrenzt, während bei vermieteten Immobilien die Kosten in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden können.
Energetische Sanierungen bieten zudem zusätzliche Vorteile durch die steuerliche Entlastung gemäß § 35c EStG. Diese Regelung ermöglicht es, bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre steuerlich geltend zu machen – vorausgesetzt, die Maßnahmen erfüllen die technischen und rechtlichen Vorgaben.
Zur optimalen Nutzung der steuerlichen Möglichkeiten ist eine sorgfältige Planung, eine klare Trennung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten sowie eine genaue Dokumentation erforderlich. Wer die richtigen Entscheidungen trifft und die Kosten korrekt in der Steuererklärung erfasst, kann von erheblichen Steuervorteilen profitieren – und damit den Wert seiner Immobilie steigern.