Einleitung
Die Renovierung und Modernisierung von Immobilien ist nicht nur wichtig, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern, sondern bietet auch steuerliche Vorteile durch die sogenannte Sonderabschreibung für Sanierungsmaßnahmen (Sonder-AfA). Diese besondere Form der Abschreibung ermöglicht es Immobilieneigentümern, ihre Steuerlast zu reduzieren und gleichzeitig die Rentabilität ihrer Immobilieninvestitionen zu erhöhen. Dieser Artikel beleuchtet die Dauer, Voraussetzungen und steuerlichen Aspekte der Sonderabschreibung bei Renovierungen, basierend auf aktuellen gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien.
Grundlagen der Sonderabschreibung bei Renovierungen
Die Sonderabschreibung für Sanierungsmaßnahmen ist eine steuerliche Fördermaßnahme, die es Eigentümern von Immobilien ermöglicht, Kosten für bestimmte Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen. Im Gegensatz zur regulären AfA (Absetzung für Abnutzung) bietet diese Sonderform deutlich höhere Abschreibungssätze und kann über einen längeren Zeitraum in Anspruch genommen werden.
Die rechtliche Grundlage für die Sonderabschreibung bei Sanierungsmaßnahmen findet sich im Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere in den Paragraphen 7h und 10f. Diese Paragraphen unterscheiden dabei zwischen Kapitalanlegern und Eigennutzern, wobei die Bedingungen und Abschreibungssätze variieren.
Qualifizierte Renovierungsmaßnahmen können beispielsweise der Austausch veralteter Fenster und Türen, die Dämmung von Wänden und Dächern, die Erneuerung der Heizungsanlage oder die Installation einer Solaranlage umfassen. Entscheidend ist, dass diese Maßnahmen nachhaltig und langfristig zur Energieeinsparung beitragen und von einem Fachbetrieb durchgeführt werden, der über die erforderlichen Qualifikationen und Zertifizierungen verfügt.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung
Anforderungen an das Gebäude
Um die Sonderabschreibung für Sanierungsmaßnahmen in Anspruch nehmen zu können, muss das bestimmte Kriterien erfüllen. Gemäß den vorliegenden Informationen sollte es sich um eine vermietete Immobilie handeln, die älter als 15 Jahre ist und mindestens 50 Jahre nach der Fertigstellung oder nach einem vorherigen umfangreichen Umbau steht.
Darüber hinaus wird empfohlen, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, das mindestens drei Wohneinheiten umfasst. Das Gebäude sollte sich in einem baulich guten Zustand befinden und über eine ausreichende Infrastruktur verfügen, einschließlich einer funktionierenden Heizungsanlage, intakter Sanitäranlagen und einer soliden Bausubstanz.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Lage des Gebäudes. Dieses sollte in einer Region liegen, in der ein Bedarf an bezahlbarem Wohnraum besteht, wie dies beispielsweise in Ballungszentren oder in Regionen mit einem hohen Zuzug der Fall sein kann.
Anforderungen an die Sanierungsmaßnahmen
Die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen müssen bestimmten Kriterien entsprechen, um als begünstigte Aufwendungen für die Sonderabschreibung anerkannt zu werden. Sie müssen zur Instandsetzung, Modernisierung oder Verbesserung der Substanz des Gebäudes dienen und den geltenden technischen und energetischen Anforderungen entsprechen.
Des Weiteren ist es wichtig, dass die Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums abgeschlossen werden. Dieser Zeitraum variiert je nach Art und Umfang der Maßnahmen, sollte jedoch in der Regel nicht länger als zwei Jahre betragen.
Ein weiteres wesentliches Kriterium ist der Nachweis, dass die Maßnahmen nachhaltig und langfristig zur Energieeinsparung beitragen. Zudem müssen die Arbeiten von einem Fachbetrieb durchgeführt werden, der über die erforderlichen Qualifikationen und Zertifizierungen verfügt. Dies gewährleistet eine fachgerechte Umsetzung der Maßnahmen und eine hohe Qualität der Arbeit.
Rechtliche Voraussetzungen
Eine der grundlegendsten Anforderungen für die Anerkennung der Sanierungs-Sonderabschreibung ist ein sanierungsrechtlicher Vertrag für das jeweilige Gebäude. Dieser Vertrag wird in der Regel zwischen der Kommune und dem Bauträger oder dem Eigentümer des Objekts im Vorfeld der Baumaßnahmen geschlossen.
Ein weiteres entscheidendes Kriterium ist, dass die Sanierungs-Sonderabschreibung nur dann vollständig in Anspruch genommen werden kann, wenn die Immobilie vor Beginn der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erworben wurde. Der Erwerb des Grundstücks oder des Gebäudes muss also zeitlich vor den durchgeführten Maßnahmen liegen.
Dauer und Höhe der Sonderabschreibung
Für Kapitalanleger
Für Kapitalanleger bieten sich bei Sanierungsmaßnahmen in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten besonders attraktive Abschreibungsmöglichkeiten. Gemäß den Informationen aus den Quellen dürfen Kapitalanleger Modernisierungs- und Instandsetzungskosten über diese Sonder-AfA mit jeweils neun Prozent in den ersten acht Jahren geltend machen. In den darauf folgenden vier Jahren können dann jeweils sieben Prozent der Kosten abgeschrieben werden.
Darüber hinaus können die Erwerbskosten für das unsanierte Gebäude mit zwei bzw. 2,5 Prozent pro Jahr (Standard-AfA) angesetzt werden. Diese Kombination aus Sonderabschreibung für Sanierungsmaßnahmen und regulärer Abschreibung für das Gebäude ermöglicht es Kapitalanlegern, ihre Investitionen über einen längeren Zeitraum steuerlich optimal zu berücksichtigen.
Für Eigennutzer
Eigennutzer haben ebenfalls die Möglichkeit, von der Sonderabschreibung für Sanierungsmaßnahmen zu profitieren. Ihnen können insgesamt 90 Prozent der Sanierungsaufwendungen – verteilt über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent – steuerlich geltend gemacht werden. Diese Regelung ist im § 10f EStG verankert und bietet Selbstnutzern eine ähnlich attraktive steuerliche Förderung wie Kapitalanlegern.
Übergang zur linearen AfA
Nach Ablauf der Sonderabschreibungsphase ist ein Wechsel zur linearen AfA möglich. Die normale lineare AfA für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, beträgt drei Prozent. Dies entspricht einer Gesamtnutzungsdauer von 100/3 = 33 Jahren.
Beim Übergang zur linearen AfA bemisst sich die weitere Absetzung für Abnutzung nach dem Restwert und dem Prozentsatz, der sich aus einer linearen Verteilung auf die Restnutzungsdauer ergibt. Nach 10 Jahren würde die Restnutzungsdauer somit 23 Jahre betragen, was einen AfA-Satz von 100/23 = 4,347 Prozent ergibt. Würde der Übergang zur linearen AfA nach 13 Jahren erfolgen, würde sich ein AfA-Satz von fünf Prozent ergeben (100/3 = 33 – 13 = 20 und 100/20 = 5).
Die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit eines solchen Übergangs hängt von verschiedenen Faktoren ab und sollte individuell bewertet werden.
Sonderabschreibung nach §7b EStG
Neben der Sonderabschreibung für Sanierungsmaßnahmen gibt es weitere steuerliche Fördermöglichkeiten im Wohnungsbau. Mit dem Wachstumschancengesetz, das im Frühjahr 2024 in Kraft getreten ist, wurde mit § 7 Abs. 5a EStG eine neue degressive Abschreibung für Investitionen in den Wohnungsbau eingeführt.
Diese neue degressive AfA ermöglicht im ersten Jahr eine Abschreibung von fünf Prozent der Investitionssumme. In den folgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des nach der Abschreibung verbleibenden Buchwerts abgeschrieben werden. Es handelt sich dabei um eine geometrisch degressive AfA. Die Abschreibung kann ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung zeitanteilig für den Rest des Jahres geltend gemacht werden, beim Käufer ab dem Lastenwechsel.
Voraussetzungen und Kombinationsmöglichkeiten
Die degressive AfA kann nur anstelle der linearen Normalabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Höhe von drei Prozent in Anspruch genommen werden. Liegen auch die Voraussetzungen des § 7b EStG vor, kann daneben auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen werden.
Durch § 7b EStG werden die Herstellung und die Anschaffung neu gebauter Mietwohnungen begünstigt. Voraussetzung ist allerdings, dass diese den energetischen Gebäudestandard EH40/QNG erfüllen. Anders als bei der neuen degressiven AfA, gibt es für die Sonderabschreibung eine Baukostenobergrenze. Diese ist von 4.800 Euro auf 5.200 Euro je Quadratmeter erhöht worden. Begünstigt sind außerdem nun Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.000 Euro anstatt bisher 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Dabei werden auch Nebenräume, die zusammen mit der Wohnung genutzt werden, berücksichtigt.
Eine wichtige Neuerung ist die Verlängerung des Förderzeitraums für die Sonderabschreibung bis zum 30.9.2029 durch das Wachstumsbeschleunigungsgesetz vom März 2023. Der Bau der Wohnungen muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 begonnen worden sein. Maßgeblich ist die Stellung des Bauantrags (bzw. die Bauanzeige). Dies gilt – anders als bei der degressiven AfA – auch für den Erwerb der Wohnung.
In den ersten vier Jahren können jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten neben der Abschreibung nach § 7 Abs. 4 und nach § 7 Abs. 5a EStG geltend gemacht werden. Die Sonderabschreibung kann im Jahr der Fertigstellung bzw. des Lastenwechsels mit dem vollen Jahresbetrag geltend gemacht werden. Außerdem kann sie neben und zusätzlich zu der der linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG sowie neben der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EstG in Anspruch genommen werden.
Förderung von neuen Wohnungen
§ 7b EStG fördert auch Wohnungen, die durch Erweiterung eines vorhandenen Gebäudes oder durch den Umbau von Gewerberäumen entstehen. Es ist nicht erforderlich, dass ein völlig neues Gebäude entsteht. Eine neue Wohnung im Sinne des §7b EStG kann daher entstehen durch: - den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, - den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbau), - die Teilung bestehender Wohnflächen.
Praktische Anwendung und Beispiele
Berechnungsbeispiel für die Sonderabschreibung
Angenommen, ein Investor hat eine Immobilie mit Anschaffungskosten von 100.000 Euro und nutzt die Sonderabschreibung. Nach fünf Jahren beträgt die Summe der in Anspruch genommenen Abschreibungen 22.621,906 Euro. Der Restwert berechnet sich dann wie folgt: 100.000 – 22.621,906 = 77.378,1 Euro.
Die Restnutzungsdauer beträgt 33 – 5 = 28 Jahre. Der AfA-Satz errechnet sich zu 100/28 = 3,571 Prozent. Die lineare Abschreibung ab dem 6. Jahr beträgt somit 77.378,1 × 3,571 % = 2.763,17 Euro.
Zeitlicher Ablauf
Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung erfordert eine sorgfältige Planung hinsichtlich des Zeitpunkts des Erwerbs der Immobilie und der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen. Der Beginn der Baumaßnahmen muss nach dem Erwerb der Immobilie liegen und sollte idealerweise innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren abgeschlossen werden.
Für die Sonderabschreibung nach §7b EStG muss der Bau der Wohnungen nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 begonnen worden sein. Maßgeblich ist hierbei die Stellung des Bauantrags oder die Bauanzeige.
Fazit
Die Sonderabschreibung für Sanierungsmaßnahmen bietet Immobilieneigentümern eine attraktive Möglichkeit, ihre Steuerlast zu reduzieren und gleichzeitig den Wert ihrer Immobilie zu erhalten oder zu steigern. Die genauen Bedingungen, Voraussetzungen und Abschreibungssätze hängen dabei von verschiedenen Faktoren ab, wie der Nutzung der Immobilie (Kapitalanlage oder Eigennutzung), dem Alter des Gebäudes und der Art der durchgeführten Maßnahmen.
Für Kapitalanleger bieten sich besonders hohe Abschreibungssätze von neun Prozent in den ersten acht Jahren und sieben Prozent in den folgenden vier Jahren. Eigennutzer können über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten geltend machen. Darüber hinaus gibt es weitere Fördermöglichkeiten wie die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die unter bestimmten Voraussetzungen kombiniert werden können.
Die wichtigsten Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung sind ein sanierungsrechtlicher Vertrag, der Erwerb der Immobilie vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen und die Durchführung qualifizierter Maßnahmen durch Fachbetriebe. Zudem müssen die Maßnahmen nachhaltig zur Energieeinsparung beitragen.
Aufgrund der komplexen steuerlichen Regelungen und der individuellen Gegebenheiten jeder Immobilie ist es ratsam, sich bei der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung von steuerlichen Fachleuten beraten zu lassen, um alle Vorteile optimal zu nutzen und mögliche Fehler zu vermeiden.