Einleitung
Mietverträge aus der Zeit der Deutschen Demokratischen Republik (DDR) weisen bis heute Besonderheiten auf, die sowohl Vermieter als auch Mieter vor Herausforderungen stellen. Insbesondere die Frage der Renovierungspflichten beim Auszug ist oft unklar und führt zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Dieser Artikel beleuchtet die spezifischen Regelungen in DDR-Mietverträgen, insbesondere aus der Zeit vor 1970, und klärt, welche Pflichten tatsächlich bei einem Auszug bestehen.
Historischer Kontext des DDR-Mietrechts
Das Mietrecht in der DDR basierte auf einem anderen rechtlichen Verständnis als das in der Bundesrepublik Deutschland. Während das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) den Normalfall darin sieht, dass Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchgeführt werden, solange vertraglich nichts anderes geregelt ist, war es in der DDR genau umgekehrt. Diese unterschiedliche rechtliche Grundlage führt bis heute zu Unsicherheiten und Rechtsstreitigkeiten.
Die Verträge aus der DDR-Zeit enthalten oft Formulierungen, die heute nicht mehr gebräuchlich sind oder anders ausgelegt werden müssen. Insbesondere der Begriff "malermäßige Instandsetzung" in DDR-Mietverträgen ist inhaltsgleich mit der westdeutschen Bezeichnung "Schönheitsreparaturen", obwohl die rechtliche Bewertung eine andere war. Das Zivilgesetzbuch der DDR lag diesbezüglich jedoch einer gegenteiligen Wertung zugrunde als das BGB.
Typische Renovierungsklauseln in DDR-Mietverträgen
In DDR-Mietverträgen finden sich hauptsächlich zwei Formulierungen von Renovierungsklauseln:
Der Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur malermäßigen Instandhaltung verpflichtet, sondern nur während der Mietzeit, die durch vertragsgemäße Nutzung in der Wohnung notwendigen Malerarbeiten durchzuführen.
Alternativ lautet die Formulierung: "Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich."
Diese Klauseln verpflichten den Mieter grundsätzlich nicht, am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen auszuführen. Nach § 104 des Zivilgesetzbuches der DDR war der Vermieter vor Übergabe der Wohnung an den nächsten Mieter verpflichtet, diese in einen geeigneten malermäßigen Zustand zu versetzen.
Rechtliche Auslegung der Renovierungspflichten
Die Rechtsprechung zu Renovierungsklauseln in Mietverträgen der ehemaligen DDR ist nicht einheitlich und wird kontrovers diskutiert. Einerseits gibt es Gerichtsurteile, die besagen, dass ein Vermieter im Rahmen eines DDR-Mietvertrages keinen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen kann, es sei denn, dass Substanzschäden an der Wohnung eingetreten sind.
Andererseits hat das Kammergericht Berlin entschieden, dass ein Mieter bei Auszug nicht renovieren muss, wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag stand. Diese Rechtsprechung wurde durch einen Beschluss des Kammergerichts vom 16.10.2000 (8 RE-Miet 7674/00) bestätigt, wonach der Mieter nach Mietvertragsende grundsätzlich nicht verpflichtet ist, die sogenannten Schönheitsreparaturen auszuführen.
Die Gerichte gehen jedoch davon aus, dass, wenn ein DDR-Mietvertrag eine Endrenovierungsverpflichtung des Mieters ausdrücklich vorsah, diese Klausel noch immer wirksam sein kann. Es kommt also auf die konkrete Vereinbarung im Vertrag an.
Aktuelle Rechtslage nach der Wiedervereinigung
Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 geschlossen wurden, richten sich seither nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Allerdings enthalten die DDR-Mietverträge viele Regelungen nicht, die in der Bundesrepublik damals allgemein üblich waren.
Die Mieten für Wohnungen im Gebiet der ehemaligen DDR wurden nach der staatsrechtlichen Vereinigung durch Übergangsverordnungen umgestellt auf Nettomieten und Vorschüsse für Betriebskosten und Heizkosten/Warmwasserkosten. Dennoch bleiben die spezifischen Regelungen der DDR-Verträge in vielen Punkten weiterhin maßgeblich.
Auch auf ostdeutschen Mietverträgen, die vor dem 03.10.1990 abgeschlossen worden sind, gilt die kurze Kündigungsfrist zu Gunsten des Mieters fort.
Praktische Leitlinien für Mieter mit DDR-Mietverträgen
Für Mieter, die aus einer Wohnung mit DDR-Mietvertrag ausziehen, bedeutet dies in der Praxis, dass sie in der Regel lediglich die Wohnung "besenrein und in einem vertragsgemäßen Zustand entsprechend der natürlichen Abnutzung" übergeben müssen. Das bedeutet, der Mieter muss lediglich regelmäßig renoviert haben.
Als Richtwert gilt: - Küche, Bad und WC: etwa alle drei Jahre - Wohn- und Schlafzimmer, Flur und Diele: etwa alle fünf Jahre
Sollte um Schränke herum tapeziert worden sein, dann sind diese Stellen fachmännisch auszubessern.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter nur dann Ansprüche geltend machen kann, wenn der Mieter während der Mietzeit seiner Renovierungspflicht nicht nachgekommen ist und deshalb schon Schäden am Putz, Holz oder Mauerwerk verursacht hat. In diesem Fall kann der Vermieter ausnahmsweise einen Schadenersatzanspruch für die Mehrkosten geltend machen, die zur Beseitigung der Putz-, Holz- oder Mauerwerksschäden entstehen. Die Kosten für die komplette Renovierung der Wohnung sind auch dann nicht erstattungsfähig.
Besonderheiten bei DDR-Einbauküchen
Eine häufige Streitfrage betrifft die DDR-Einbauküchen. Diese muss nur der entfernen, der dieses "Geschenk" des Vermieters irgendwann einmal angenommen und diese Schenkung schriftlich bestätigt hat. Wenn keine schriftliche Bestätigung vorliegt, ist der Mieter nicht zur Entfernung der Einbauküche verpflichtet.
Kündigungsfristen in DDR-Mietverträgen
Neben den Renovierungspflichten sind auch die Kündigungsfristen in DDR-Mietverträgen ein häufiges Thema. In der DDR gab es nur eine vierzehntägige bzw. vierwöchige Kündigungsfrist für Mietverhältnisse. Auch auf ostdeutschen Mietverträgen, die vor dem 03.10.1990 abgeschlossen worden sind, gilt die kurze Kündigungsfrist zu Gunsten des Mieters fort.
Die genaue Berechnung der Kündigungsfrist ist oft ein Streitpunkt. Die Formulierung "Frist von einem Monat zum Ende des folgenden Monats" bedeutet, dass die Frist einen Monat dauert und dann das Mietverhältnis zum Ende des nächsten Monats beendet wird.
Häufige Rechtsstreitigkeiten
In der Praxis führen DDR-Mietverträge häufig zu Rechtsstreitigkeiten, insbesondere bei folgenden Punkten:
Forderung des Vermieters auf Endrenovierung: Viele Vermieter versuchen, bei Auszug des Mieters eine komplette Renovierung zu fordern, obwohl dies in DDR-Mietverträgen oft nicht vorgesehen ist. Ein Fall, der die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte beriet, zeigt exemplarisch, wie ein Vermieter von einer Mieterfamilie 1.500 € für die Renovierung forderte, obwohl im Vertrag nur "besenrein und in einem vertragsgemäßen Zustand entsprechend der natürlichen Abnutzung" vereinbart war.
Unklare Formulierungen im Vertrag: Da DDR-Mietverträge oft andere Formulierungen verwenden als westdeutsche Verträge, kommt es häufig zu unterschiedlichen Auslegungen. Die Formulierung "malermäßige Instandsetzung" ist inhaltsgleich mit "Schönheitsreparaturen", wird aber oft anders verstanden.
Schadensersatzforderungen: Vermieter versuchen oft, Schadensersatz für unterlassene Renovierungen während der Mietzeit zu fordern. Dies ist jedoch nur möglich, wenn tatsächlich Substanzschäden an der Wohnung entstanden sind, nicht aber für rein ästhetische Mängel.
Rechte und Pflichten von Vermietern
Vermieter mit DDR-Mietverträgen sollten sich der rechtlichen Besonderheiten bewusst sein:
Endrenovierungspflicht: Nach § 104 des Zivilgesetzbuches der DDR war der Vermieter vor Übergabe der Wohnung an den nächsten Mieter verpflichtet, diese in einen geeigneten malermäßigen Zustand zu versetzen. Diese Pflicht besteht auch heute noch.
Mehrkostenersatz bei Substanzschäden: Nur wenn der Mieter während der Mietzeit seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist und deshalb schon Schäden am Putz, Holz oder Mauerwerk verursacht hat, kann der Vermieter ausnahmsweise einen Schadenersatzanspruch für die Mehrkosten geltend machen.
Beweislast: Der Vermieter trägt die Beweislast für behauptete Schäden und unterlassene Renovierungen. Ohne konkrete Nachweise sind Forderungen auf Renovierung oder Schadensersatz in der Regel nicht durchsetzbar.
Empfehlungen für Mieter
Für Mieter mit DDR-Mietverträgen gelten folgende Empfehlungen:
Vertragsprüfung: Vor Unterschrift oder bei Einzug sollte der Mietvertrag genau geprüft werden, insbesondere die Formulierungen zu Renovierungspflichten und dem Zustand bei Wohnungsübergabe.
Dokumentation: Während der Mietzeit sollte der Zustand der Wohnung dokumentiert werden, um bei Auszug nachweisen zu können, dass die Renovierungsarbeiten entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen und der natürlichen Abnutzung durchgeführt wurden.
Regelmäßige Renovierung: Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Renovierung entsprechend den Richtwerten (alle 3 Jahre Küche, Bad, WC; alle 5 Jahre Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele) durchgeführt werden.
Schreiben bei Auszug: Bei der Wohnungsübergabe sollte der genaue Zustand schriftlich dokumentiert und von beiden Parteien bestätigt werden.
Fazit
DDR-Mietverträge weisen Besonderheiten auf, die auch heute noch rechtlich relevant sind. Insbesondere bei Renovierungspflichten beim Auszug gibt es klare Regelungen, die sich von westdeutschen Mietverträgen unterscheiden. Nach der aktuellen Rechtsprechung sind Mieter in der Regel nicht zur Endrenovierung verpflichtet, wenn der Vertrag dies nicht ausdrücklich vorsieht.
Wichtig ist, dass der Mieter die Wohnung lediglich in einem vertragsgemäßen Zustand entsprechend der natürlichen Abnutzung übergibt. Als Richtwert gelten Renovierungsintervalle von etwa drei Jahren für Küche, Bad und WC sowie fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flur und Diele. Bei Streitigkeiten sollte auf jeden Fall die genaue Formulierung im Vertrag geprüft werden und gegebenenfalls rechtlicher Rat eingeholt werden.
Die Rechtslage ist komplex und wird von den Gerichten unterschiedlich ausgelegt. In vielen Fällen können Vermieter mit DDR-Mietverträgen keine vollständige Endrenovierung durchsetzen, sondern nur ggf. Schadensersatz für tatsächlich entstandene Substanzschäden verlangen.