Einleitung
Das Eidelstedt Center im Nordwesten Hamburgs stellt ein bemerkenswertes Beispiel für die Revitalisierung eines etablierten Einkaufszentrums dar. Nach rund 30 Jahren Betrieb beschloss der Eigentümer, das Center umfassend zu sanieren und wiederzubeleben. Die Maßnahmen, die sich über etwa 18 Monate hinzogen, zielten auf eine Modernisierung des Innenbereichs und der Haustechnik ab, mit dem erklärten Ziel, das Center heller und einladender zu gestalten. Dieser Artikel analysiert die Hintergründe, den Ablauf und die Ergebnisse der Sanierung sowie die aktuellen Herausforderungen des Eidelstedt Centers nach seiner Wiedereröffnung im Juni 2019.
Hintergrund und Geschichte des Eidelstedt Centers
Das Eidelstedt Center ist ein langjährig etabliertes Stadtteilzentrum im Hamburger Nordwesten, das seit 1988 besteht. Über drei Jahrzehnte entwickelte es sich zu einem wichtigen Einkaufs- und Dienstleistungsknotenpunkt für den Stadtteil. Die Entscheidung für eine umfassende Revitalisierung fiel nach etwa 30 Jahren Betriebszeit, als der Eigentümer, die ERGO Lebensversicherung AG, vertreten durch die MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH, eine grundlegende Modernisierung des Objekts beschloss.
Das ursprüngliche Center umfasste eine Brutto-Grundfläche von ca. 14.000 m² und beherbergte eine Vielfalt von Einzelhändlern, Gastronomen, Dienstleistern und Arztpraxen. Die Sanierungsmaßnahmen wurden von einer Arbeitsgemeinschaft (ARGE) zwischen der GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau mbH und der Beteiligungsgesellschaft corpo two Management GmbH als Generalplaner durchgeführt, wobei die architektonische Gestaltung von RKW Architektur + Rohde Kellermann Wawrowsky GmbH übernommen wurde.
Der Revitalisierungsprozess
Planungsphase und Baubeginn
Die Planungsphase für die Revitalisierung des Eidelstedt Centers begann bereits 2017, wobei der Eigentümer die IPH Gruppe als erfahrenen und langjährigen Partner mit zahlreichen Managementaufgaben beauftragte. Das Vermietungsteam der IPH entwickelte ein neues, positionierungskonformes Vermietungskonzept, das das künftige Profil des Centers definieren sollte.
Die tatsächlichen Bauarbeiten begannen im Januar 2018 mit der Entkernung des Gebäudekomplexes. Dieser Prozess umfasste den kompletten Rückbau und Neuaufbau des Innenbereichs sowie die Erneuerung der gesamten Haustechnik. Die geplante Bauzeit betrug ursprünglich etwa 17 Monate, wobei die Wiedereröffnung zunächst für März 2019 vorgesehen war.
Maßnahmen während der Bauphase
Während der rund 18-monatigen Umbau- und Sanierungszeit mussten die bestehenden Mieter umgesiedelt werden. Ein Teil der Geschäfte wurde in zur Verfügung stehenden leeren Ladenflächen im Zentrum selbst untergebracht. Ein anderer Teil wurde in einem eigens eingerichteten "Shopping-Camp" – einem Containerdorf auf der Außenfläche des Centers – untergebracht. Diese temporäre Lösung ermöglichte den Mietern, den Betrieb während der Bauzeit fortzuführen und nach Abschluss der Arbeiten in das renovierte Center zurückzukehren.
Die Sanierungsarbeiten selbst umfassten: - Komplette Erneuerung des Innenbereichs - Modernisierung der Haustechnik - Erweiterung der Mietfläche um 300 m² auf insgesamt 10.000 m² - Neugestaltung zur Helligkeit und Einladendheit
Herausforderungen bei der Durchführung
Der Umbauprozess war nicht ohne Herausforderungen. Die ursprünglich für März 2019 geplante Eröffnung verzögerte sich um etwa drei Monate, sodass das Center erst am 28. Juni 2019 wiedereröffnet werden konnte. Diese Verzögerung stellte sowohl für den Eigentümer als auch für die Mieter Herausforderungen dar, da die temporären Lösungen nur für einen begrenzten Zeitraum ausgelegt waren.
Die Wiedereröffnung und unmittelbare Folgen
Eröffnung und Besucherreaktionen
Am 28. Juni 2019 wurde das Eidelstedt Center nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wiedereröffnet. Die IPH Gruppe, die auch für die Vermarktung verantwortlich war, hatte eine Launch-Kampagne entwickelt, die für hohes Besucherinteresse sorgte. Die Vermietung verlief mit rund 95%iger Auslastung vom Vermietungsstand äußerst erfolgreich, was auf eine hohe Akzeptanz des neuen Konzepts hindeutete.
Ein Großteil der vorigen Mieter kehrte nach der Wiedereröffnung in das Center zurück. Allerdings blieben einige, vor allem gastronomische Betriebe, an ihren neuen Standorten im "Shopping-Camp" oder anderen temporären Flächen. Gleichzeitig siedelten sich neue Betriebe im Center an, was zu einer gewissen Erneuerung des Branchenmixes führte.
Gestaltungsmerkmale nach der Sanierung
Die Revitalisierung veränderte das Erscheinungsbild des Eidelstedt Centers grundlegend. Durch die Maßnahmen wurde das Center insgesamt heller und einladender gestaltet. Die neue Ausrichtung zielte darauf ab, das Center klar als Nahversorger für den täglichen Bedarf zu positionieren. Die Architektur von RKW Architektur + Rohde Kellermann Wawrowsky GmbH schuf eine moderne und offene Atmosphäre, die den älteren Zustand ablöste.
Kritische Bewertung der Sanierungsergebnisse
Positive Entwicklungen
Die Sanierung des Eidelstedt Centers brachte einige positive Ergebnisse mit sich:
- Technische Modernisierung: Die komplette Erneuerung der Haustechnik und des Innenbereichs verbesserte die Infrastruktur des Centers erheblich.
- Erweiterung der Fläche: Mit der Erweiterung um 300 m² auf insgesamt 10.000 m² entstand mehr Platz für Mieter.
- Hohe Anfangsauslastung: Die Vermietung mit rund 95%iger Auslastung nach der Wiedereröffnung zeigte die kurzfristige Attraktivität des neuen Konzepts.
- Höherer Komfort: Die Neugestaltung schuf ein helleres und einladenderes Ambiente, das den Aufenthaltswert für Besucher erhöhte.
Herausforderungen und Kritikpunkte
Trotz dieser positiven Aspefte gibt es erhebliche Kritik an den Ergebnissen der Sanierung:
- Leerstand: Seit der Wiedereröffnung gibt es im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss einen deutlich wahrnehmbaren Leerstand. Laut einer aktuellen Bestandsaufnahme ist die Attraktivität des Centers nicht im erhofften Maße gestiegen.
- Fehlende Wiederbelebung: Die Sanierung hat bisher nicht zu dem erhofften Maß zur Wiederbelebung des Einkaufs- und Dienstleistungsstandorts beigetragen.
- Veränderter Branchenmix: Etablierte Geschäfte sind nicht in das neu gestaltete Center zurückgekehrt, und der Branchenmix ist nur bedingt vorhanden.
- Sterile Atmosphäre: Im Vergleich zu anderen Centern wirkt das Eidelstedt Center steril und wenig einladend.
- Fehlende Gastronomie: Gastronomiebetriebe sind teilweise verschwunden, und es herrscht vermehrt auch in gastronomischen Flächen Leerstand.
Stadtentwicklungsperspektive
Die Sanierung des Eidelstedt Centers muss im Kontext der allgemeinen Stadtentwicklung Eidelstedts betrachtet werden. In den letzten und kommenden Jahren entstehen in Eidelstedt mehrere Hundert Wohnungen für mehr als 2.000 Menschen. Diese Entwicklung erhöht die Anforderungen an die Nahversorgung und die Verkehrsführung erheblich.
Die Revitalisierung des Centers sollte daher eigentlich eine attraktivere Ausgestaltung des Angebots ermöglichen, um diesen neuen Anforderungen gerecht zu werden. Tatsächlich hat sich jedoch gezeigt, dass die Sanierung allein nicht ausreicht, um das Zentrum Eidelstedts nachhaltig zu beleben.
Verkehrliche Infrastruktur und Herausforderungen
Ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität des Eidelstedt Centers ist die Verkehrsanbindung. Die Wendestelle der 1978 abgeschafften Straßenbahn wird heute als Bushaltepunkt verschiedener Linien genutzt. Allerdings sorgt die Verkehrsführung im Zusammenhang mit den umgebenden Straßen Pinneberger Chaussee, Holsteiner Chaussee, Lohkampstraße und Ekenknick für ein tägliches Verkehrschaos mit regelmäßigen Staus für PKW und Busse.
Die Situation wird durch unklare Führung von Fahrradwegen und gefährliche, unübersichtliche und unattraktive Gehwege für Fußgänger weiter verschärft. In den nächsten Jahren wird das Zentrum an die S-Bahnlinie angebunden und somit verkehrlich attraktiver versorgt. Diese Entwicklung steht jedoch im krassen Widerspruch zu der aktuellen Situation und den Herausforderungen, denen sich das Eidelstedt Center gegenüber sieht.
Zukunftsperspektiven und Empfehlungen
Notwendigkeit einer kompletten Überplanung
Aufgrund der unbefriedigenden Ergebnisse der Sanierung und der sich wandelnden Anforderungen an das Stadtteilzentrum erscheint es dringend geboten, den gesamten Bereich des Zentrums Eidelstedt komplett zu überplanen. Nur durch eine umfassende Neukonzeption kann der Bereich den Herausforderungen der nächsten Jahrzehnte gerecht werden und eine attraktive und funktionale Form erhalten.
Wichtig ist dabei, dass sich bei der Entwicklung des Eidelstedter Zentrums die Bevölkerung beteiligen kann und ihre Wünsche als unmittelbar betroffene Gruppe einfließen. Dafür muss ein Bürgerbeteiligungsverfahren etabliert werden.
Verbesserung der Verkehrsanbindung
Ein weiterer wichtiger Schritt zur Verbesserung der Situation des Eidelstedt Centers ist die Optimierung der Verkehrsanbindung. Die Bezirksversammlung sollte eine Referentin oder einen Referenten des Hamburger Verkehrsverbundes (HVV) einladen, um deren Vorstellungen für eine bessere Anbindung des Busnetzes an den künftigen S-Bahnhof Eidelstedt-Zentrum darzulegen.
Neugestaltung des Bürgerhauses
Die geplante komplette Neugestaltung des Eidelstedter Bürgerhauses in den nächsten Jahren bietet die Chance, eine Trendwende einzuleiten. Durch eine koordinierte Entwicklung des Bürgerhauses und des angrenzenden Einkaufszentrums könnte eine stärkere Synergie zwischen kulturellen Angeboten und kommerziellen Dienstleistungen entstehen.
Fazit
Die Revitalisierung des Eidelstedt Centers nach 30 Jahren Betrieb war ein umfassendes Sanierungsprojekt, das technische Modernisierung, gestalterische Neukonzeption und eine strategische Neuausrichtung umfasste. Während die Sanierung selbst technisch erfolgreich durchgeführt wurde und kurzfristig zu einer hohen Vermietungsquote führte, haben die langfristigen Ergebnisse nicht den Erwartungen entsprochen.
Die Kritikpunkte sind vielfältig: Hoher Leerstand, fehlende Wiederbelebung des Standorts, veränderter Branchenmix und eine als steril empfundene Atmosphäre deuten darauf hin, dass die Sanierung allein nicht ausreicht, um ein Stadtteilzentrum nachhaltig zu beleben. Die Entwicklung von mehreren Hundert Wohnungen in Eidelstedt erhöht den Druck auf das Zentrum, eine attraktivere Nahversorgung anzubieten, gleichzeitig ergeben sich aber auch neue Möglichkeiten.
Zukünftige Maßnahmen müssen über die bauliche Sanierung hinausgehen und eine umfassende Neukonzeption des gesamten Zentrums unter Einbindung der Bevölkerung umfassen. Nur durch einen solchen ganzheitlichen Ansatz kann das Eidelstedt Center zu einem lebendigen und zukunftsfähigen Stadtteilzentrum entwickelt werden, das den sich wandelnden Anforderungen an Nahversorgung und Stadtteilentwicklung gerecht wird.