Steuerliche Behandlung von Renovierungskosten bei Eigennutzung nach Vermietungsphase

Einleitung

Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten stellt für Immobilienbesitzer eine komplexe Herausforderung dar, insbesondere wenn sich nach einer Vermietungsphase eine Phase der Eigennutzung anschließt. Die Abgrenzung zwischen abzugsfähigen Werbungskosten und nicht abzugsfähigen Kosten der privaten Nutzung ist für Eigentümer von entscheidender Bedeutung, da sie direkte finanzielle Auswirkungen auf die Steuerlast haben. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren verschiedene Kriterien entwickelt, um diese Abgrenzung zu erleichtern. Dieser Artikel beleuchtet die steuerlichen Aspekte von Renovierungskosten in der Übergangsphase von Vermietung zu Eigennutzung und gibt einen Überblick über relevante Gerichtsurteile und Verwaltungsvorschriften.

Grundlagen der Werbungskosten im Mietrecht

Werbungskosten sind nach der gesetzlichen Definition Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Definition bildet die Grundlage für die steuerliche Behandlung aller im Zusammenhang mit einer Vermietung anfallenden Kosten.

Für die Anerkennung von Renovierungskosten als Werbungskosten ist entscheidend, dass die Aufwendungen (nahezu) ausschließlich durch die Einkunftserzielung veranlasst sind. Bei Renovierungsmaßnahmen in unmittelbarer Nähe zur bevorstehenden Selbstnutzung ist dieser Veranlassungszusammenhang naturgemäß schwierig zu beurteilen. Regelmäßig wird zumindest eine Mitveranlassung durch die zukünftige Selbstnutzung nicht ausgeschlossen werden können.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner Rechtsprechung jedoch eine klare Vorgabe gemacht: Er lehnt eine Motivforschung beim Steuerpflichtigen ab. Es fehle für eine verursachungsgerechte Unterscheidung in vermietungsbedingte einerseits bzw. selbstnutzungsbedingte andererseits regelmäßig an objektiven Abgrenzungskriterien. Aus Gründen der Praktikabilität sei daher allein auf den Zeitpunkt der Reparaturmaßnahmen abzustellen.

Renovierungskosten während der Vermietungsphase

Ein entscheidendes Urteil des BFH vom 10. Oktober 2000 (BFH/NV 01, 365) hat klare Kriterien für die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten während der Vermietungsphase geschaffen, auch wenn die Wohnung bereits zur Selbstnutzung vorgesehen ist. Nach dieser Entscheidung ist allein der Entstehungszeitpunkt der Maßnahme maßgeblich, nicht die Zweckbestimmung des Erhaltungsaufwands.

Fällt der Erhaltungsaufwand noch während der Vermietungsphase an, so kann typisierend davon ausgegangen werden, dass diese Kosten noch der Einkunftserzielung dienen, selbst wenn die Maßnahmen zukünftiger Selbstnutzung zugute kommen. Entscheidend ist hierbei der Zeitpunkt der Durchführung der Renovierungsarbeiten, nicht der Zeitpunkt der Zahlung. Diese Entscheidung wurde von der Finanzverwaltung zwar übernommen, jedoch mit deutlichen Einschränkungen.

Das Finanzgericht München bestätigte mit Urteil vom 24. Juli 2018 (AZ: 2-K-2058/17), dass auch solche Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden können, die bei der Renovierung einer bisher selbstgenutzten Wohnung anfallen. Voraussetzung hierfür ist insbesondere, dass der Steuerpflichtige sich endgültig zu einer Vermietung dieser Wohnung entschlossen hat und die Aufwendungen nach Beendigung der Selbstnutzung anfallen. Ein Werbungskostenabzug für diese Renovierungskosten ist insbesondere auch dann zulässig, wenn in diesem Zeitraum noch keine Einnahmen aus der Vermietung erzielt werden.

Renovierungskosten nach Mieterauszug

Anders verhält es sich mit Renovierungskosten, die erst nach Auszug des Mieters anfallen. Erfolgen die Renovierungsarbeiten nicht mehr während der Vermietungsphase, sondern erst nach Auszug des Mieters, kommt ein Abzug als nachträgliche Werbungskosten grundsätzlich nicht in Betracht. Dies gilt zumindest, soweit es sich um Schönheitsreparaturen oder um die Beseitigung kleinerer und vermietungsüblicher Schäden handelt.

Das Finanzgericht Hamburg hat in einem aktuellen Urteil vom 5. November 2021 (2 K 163/19) folgende Grundsätze aufgestellt: Im Regelfall können Renovierungskosten, die nach tatsächlichem Auszug des Mieters getätigt werden, als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie im Hinblick auf eine vom Steuerpflichtigen beabsichtigte Anschlussvermietung getätigt werden. Eine Berücksichtigung von Renovierungskosten, die nach Auszug des Mieters entstanden sind, ist hingegen regelmäßig in den Fällen ausgeschlossen, in denen sich an die bisherige Vermietung der Wohnung eine Eigennutzung durch den Vermieter anschließt.

Ausnahmsweise lässt der IX. Senat des BFH jedoch den Werbungskostenabzug auch nach dem Auszug zu, wenn die beseitigten Mängel die normalen Abnutzungserscheinungen deutlich überschreiten. Zu solchen Mängeln gehören insbesondere mutwillige Beschädigungen oder Instandhaltungen, die der Mieter pflichtwidrig nicht selbst vorgenommen hat und für die daher seine Kaution verwendet wird (BFH 11.7.00, BFH/NV 00, 1547).

Bei nach Mieterauszug erfolgte Baumaßnahmen, die nicht den Erhalt des Gebäudes betreffen, sondern dessen Abbruch, ist bei anschließender Selbstnutzung des Grundstücks nur dann eine Berücksichtigung der Abbruchkosten als nachträgliche Werbungskosten denkbar, wenn das Gebäude wirtschaftlich und technisch verbraucht war (BFH 13.12.00, BFH/NV 01, 766 und BFH 31.3.98, BFH/NV 98, 1212).

Nachweis der Vermietungsabsicht

Für den erfolgreichen Abzug von Renovierungskosten als Werbungskosten ist der Nachweis der Vermietungsabsicht von entscheidender Bedeutung. Die Vermietungsabsicht muss dem Finanzamt anhand der Einzelfallumstände glaubhaft dargelegt werden können. Der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt sich dabei in erster Linie aus ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen.

Als Indizien für eine dauerhafte Vermietungsabsicht gelten: - Aufgabe von Inseraten - Beauftragung eines Maklers - Durchführung von Besichtigungen

Achtung ist bei der Inserierung geboten: Wird die Immobilie gleichzeitig zum Verkauf und zur Vermietung angeboten, geht das Finanzamt davon aus, dass die Vermietungsabsicht aufgegeben wurde. Eine Rückkehr zur Selbstnutzung innerhalb von fünf Jahren dürfte beispielsweise als Indiz gegen eine dauerhafte Vermietungsabsicht angesehen werden.

Eine Besonderheit stellt dar, wenn der Eigentümer renoviert und nach mehreren vergeblichen Wohnungsinseraten die Vermietungsabsicht aufgibt und stattdessen selbst die Wohnung bezieht, weil er keinen Mieter mehr findet. In diesem Fall sollte das Finanzamt die entstandenen Werbungskosten bis zum Zeitpunkt der Aufgabe der Vermietungsabsicht trotzdem anerkennen.

Praktische Empfehlungen für Immobilienbesitzer

Basierend auf der Rechtsprechung und Verwaltungsvorschriften ergeben sich für Immobilienbesitzer folgende praktische Empfehlungen:

Dokumentation der Vermietungsabsicht: Führen Sie eine lückenlose Dokumentation aller Maßnahmen, die auf eine Vermietungsabsicht hindeuten. Dazu gehören Inserate, Maklerverträge, Korrespondenz mit potenziellen Mietern und alle Entscheidungen, die auf eine Vermietung hindeuten.
Timing von Renovierungsarbeiten: Planen Sie größere Renovierungsarbeiten idealerweise noch während der laufenden Vermietungsphase durch. Dies erleichtert die Anerkennung als Werbungskosten erheblich, unabhängig davon, ob die Wohnung später selbst genutzt oder weiter vermietet werden soll.
Abgrenzung von Erhaltungs- und Wertverbesserungsmaßnahmen: Achten Sie darauf, zwischen Erhaltungsmaßnahmen, die als Werbungskosten abziehbar sind, und Wertverbesserungsmaßnahmen, die grundsätzlich nicht abziehbar sind, klar zu unterscheiden.
Nachweis von Mängeln bei Renovierung nach Mieterauszug: Wenn Sie nach Mieterauszug renovieren und die Kosten als Werbungskosten geltend machen möchten, müssen Sie nachweisen können, dass es sich um über die normale Abnutzung hinausgehende Mängel handelt. Dokumentieren Sie die Mängel vor der Renovierung durch Fotos und Gutachten.
Vermeidung von Doppelnutzung: Vermeiden Sie zeitgleich die Inserierung zur Vermietung und zum Verkauf, da dies als Indiz gegen eine ernsthafte Vermietungsabsicht gewertet werden kann.
Konsultation von Steuerexperten: Bei größeren Renovierungsvorhaben, insbesondere in der Übergangsphase von Vermietung zu Eigennutzung, ist die Konsultation eines Steuerberaters oder Fachanwalts für Steuerrecht ratsam, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden.

Fazit

Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten in der Übergangsphase von Vermietung zu Eigennutzung ist komplex und erfordert eine sorgfältige Planung und Dokumentation. Die Rechtsprechung hat klare Kriterien entwickelt, die vor allem auf den Zeitpunkt der Renovierungsmaßnahmen abstellen. Während Renovierungskosten, die während der Vermietungsphase anfallen, typisierend als Werbungskosten anerkannt werden, ist dies bei nach Mieterauszug durchgeführten Maßnahmen nur eingeschränkt möglich.

Der Nachweis einer ernsthaften Vermietungsabsicht ist für den erfolgreichen Abzug von Werbungskosten entscheidend. Immobilienbesitzer sollten daher alle Maßnahmen dokumentieren, die auf eine Vermietungsabsicht hindeuten. Bei Unsicherheiten oder größeren Renovierungsprojekten ist die Konsultation eines Steuerberaters oder Fachanwalts für Steuerrecht zu empfehlen, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden und die volle steuerliche Ausnutzung zulässiger Werbungskosten zu gewährleisten.