Einleitung
Nach einem Mieterwechsel stellt sich für viele Immobilienbesitzer die Frage, wie die anfallenden Renovierungskosten steuerlich behandelt werden können. Die steuerliche Absetzbarkeit hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Intention der Nutzung nach der Renovierung, die Art der durchgeführten Maßnahmen und die rechtlichen Rahmenbedingungen. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Aspekte zur steuerlichen Behandlung von Renovierungskosten nach einem Mieterwechsel, basierend auf aktuellen Urteilen und gesetzlichen Regelungen.
Rechtsgrundlagen für die steuerliche Absetzbarkeit
Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten ist im Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Gemäß § 9 Absatz 1 EStG fallen Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen unter Werbungskosten. Diese Regelung bildet die Grundlage für die Absetzbarkeit von Renovierungskosten bei vermieteten Immobilien.
Allerdings gibt es entscheidende Unterschiede zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand. Während Erhaltungsaufwendungen in der Regel sofort voll als Werbungskosten abgesetzt werden können, müssen Herstellungsaufwendungen über die gesamte Nutzdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Herstellungsaufwendungen entstehen dann, wenn eine Immobilie durch größere Umbauten oder Erweiterungen einen neuen Zustand erhält, der über die bloße Instandsetzung hinausgeht.
Renovierungskosten nach Mieterwechsel: Besondere Regelungen
Vom Mieter selbst genutzte Wohnung nach Auszug
Eine entscheidende Frage stellt sich, wenn der Eigentümer eine Wohnung nach Auszug des Mieters selbst nutzen möchte. Das Finanzgericht Hamburg hat in einem Urteil vom 05.11.2021 (2 K 163/19) klare Grundsätze hierzu aufgestellt:
Im Regelfall können Renovierungskosten, die nach tatsächlichem Auszug des Mieters getätigt werden, als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie im Hinblick auf eine vom Steuerpflichtigen beabsichtigte Anschlussvermietung getätigt wurden. Eine Berücksichtigung von Renovierungskosten, die nach Auszug des Mieter entstanden sind, ist hingegen regelmäßig ausgeschlossen, wenn sich an die bisherige Vermietung der Wohnung eine Eigennutzung durch den Vermieter anschließt.
Dies bedeutet, dass die Renovierungskosten nur dann als Werbungskosten abgesetzt werden können, wenn nachweislich die Absicht besteht, die Wohnung wieder zu vermieten. Besteht die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, sind die Renovierungskosten nicht absetzbar.
Wahlrecht bei der steuerlichen Absetzung
Vermieter haben ein Wahlrecht hinsichtlich der steuerlichen Absetzung von Erhaltungsaufwänden gemäß § 11 Absatz 2 EStG. Die Kosten einer Renovierung können als Erhaltungsaufwand in voller Höhe sofort im Entstehungsjahr von der Steuer abgesetzt werden. Dies ist insbesondere bei kleineren Renovierungsmaßnahmen zu empfehlen.
Bei umfangreicheren Erhaltungsmaßnahmen können die Kosten jedoch gemäß § 82b Absatz 1 EstDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur, wenn die Immobilie hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Entscheidung für eine sofortige oder gestreckte Absetzung sollte individuell getroffen werden, wobei bei hohen Einkommen tendenziell die sofortige Absetzung der Gesamtkosten vorteilhafter sein kann.
Wichtig ist, dass dieses Wahlrecht für jede Renovierungsmaßnung separat besteht. Vermieter können also für jede einzelne Renovierung entscheiden, ob die Kosten im gleichen Jahr oder über mehrere Jahre verteilt abgesetzt werden sollen.
Arten von Renovierungskosten und ihre steuerliche Behandlung
Erhaltungsaufwand
Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören Maßnahmen, die der Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung einer bestehenden Immobilie dienen. Beispiele für steuerlich absetzbare Erhaltungsaufwendungen sind:
- Reparaturen an Dach, Fenstern, Türen oder Heizungsanlagen
- Malerarbeiten, Tapetenwechsel, Erneuerung von Bodenbelägen
- Austausch defekter Elektroinstallationen oder Wasserleitungen
- Abdichtungsmaßnahmen gegen Feuchtigkeit
- Erneuerung von Fassadenputz oder Dachziegeln
Diese Aufwendungen können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Dabei ist zu beachten, dass die Kosten höher sein können als die Mieteinnahmen, was zu einem steuerlichen Verlust führt. Ein solcher Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden, um die Steuerlast zu senken. Allerdings kann ein über mehrere Jahre anhaltender Verlust zu erhöhter Kontrolle durch das Finanzamt führen, weshalb bei leerstehenden Wohnungen die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden sollte.
Herstellungsaufwand
Anders als Erhaltungsaufwendungen können Herstellungsaufwendungen nicht sofort abgesetzt werden, sondern müssen über die gesamte Nutzdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Herstellungsaufwendungen entstehen, wenn eine Immobilie durch größere Umbauten oder Erweiterungen einen neuen Zustand erhält, der über die bloße Instandsetzung hinausgeht.
Beispiele für Herstellungsaufwendungen sind:
- Erweiterungen von Wohnflächen (z. B. der Bau eines Anbaus)
- Der Umbau von nicht ausgebauten Dachgeschossen zu Wohnräumen
- Das Anbringen von Solaranlagen, die den Energieverbrauch der Immobilie langfristig verbessern
Schönheitsreparaturen und Mieterverpflichtungen
Vermieter müssen bei der Gestaltung von Mietverträgen beachten, nicht sämtliche potenzielle Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen zu können. Schönheitsreparaturen umfassen nach § 28 Absatz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) nur bestimmte Maßnahmen:
- Streichen der Wände, der Fußböden, der Heizkörper, der Innentüren, der Fenster und der Innenseite der Außentüren
- Tapezieren und Kalken der Wände und Decken – aber nur bei Bedarf
Verpflichtet ein Vermieter seinen Mieter zu mehr als diesen zulässigen Schönheitsreparaturen, ist die gesamte Klausel unwirksam. Vermieter sollten daher nur die in § 28 Absatz 4 II. BV aufgeführten Maßnahmen vertraglich aufnehmen.
Steuerliche Behandlung für Mieter
Auch Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen Renovierungskosten steuerlich geltend machen. In Deutschland können Mieter Kosten für Renovierungen steuerlich absetzen, wenn diese Maßnahmen der Erhaltung oder Verbesserung der Wohnung dienen. Dazu gehören insbesondere Ausgaben für:
- Modernisierung von Heizungen
- Austausch von Fenstern
- Erneuerung von Bodenbelägen
Mieter können unter bestimmten Umständen bis zu 20 Prozent der Renovierungskosten von der Steuer absetzen, besonders bei Maßnahmen, die den Wohnstandard erhöhen oder die Energieeffizienz verbessern. Es ist ratsam, sich im Vorfeld bei einem Steuerberater zu informieren, welche spezifischen Kosten in der individuellen Situation absetzbar sind.
Dokumentationspflichten und Fristen
Die richtige Dokumentation von Renovierungskosten ist entscheidend, um von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten alle Belege und Rechnungen sorgfältig aufbewahren, um diese Ausgaben im Rahmen der Steuererklärung nachweisen zu können.
Für Mieter besteht die Pflicht, ihre Renovierungskosten innerhalb des laufenden Kalenderjahres geltend zu machen. Das bedeutet, dass alle relevanten Belege rechtzeitig bei der Steuererklärung eingereicht werden müssen. Mieter sollten darauf achten, die Renovierung steuerlich absetzbar zu machen, bevor sie die Wohnung verlassen oder der Mietvertrag endet, um keine finanziellen Vorteile zu verpassen.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Beim Thema Abschreibung ist seit 2019 eine interessante Neuerung zu beachten: die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau. Diese Sonderabschreibung ist in § 7b EStG gesetzlich verankert und kann über vier Jahre mit jeweils bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten erfolgen. Diese Sonderabschreibung ist nicht alternativ, sondern zusätzlich zu den 2 Prozent Absetzung für die Abnutzung pro Jahr nach § 7 EStG möglich.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten nach einem Mieterwechsel hängt von verschiedenen Faktoren ab. Für Vermieter sind insbesondere die Absicht der Nutzung nach der Renovierung und die Art der durchgeführten Maßnahmen entscheidend. Renovierungen, die mit dem Ziel einer anschließenden Vermietung durchgeführt werden, können als vorweggenommene Werbungskosten abgesetzt werden. Dagegen sind Renovierungen, die auf eine Eigennutzung folgen, in der Regel nicht absetzbar.
Vermieter haben ein Wahlrecht bei der steuerlichen Behandlung von Erhaltungsaufwänden – sie können die Kosten sofort absetzen oder über mehrere Jahre verteilen. Mieter können ebenfalls von steuerlichen Vorteilen profitieren, wenn sie bestimmte Renovierungsmaßnahmen durchführen und diese korrekt dokumentieren.
Unabhängig davon, ob man Vermieter oder Mieter ist, ist es ratsam, sich frühzeitig über die steuerlichen Möglichkeiten zu informieren und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle Vorteile optimal zu nutzen. Die sorgfältige Aufbewahrung aller Belege und die Einhaltung der Fristen sind dabei unerlässlich.