Einleitung
Die deutsche Baubranche befindet sich nach Jahren des starken Wachstums an einem Wendepunkt. Längst verarbeitete Daten der Beratungsfirma EY Parthenon zeigen eine signifikante Veränderung der Marktbedingungen, insbesondere bei den Preisen für Neubauten und Renovierungen. Während die Branche in den vergangenen Jahren von einem regelrechten Immobilienboom profitierte, zeichnet sich nun eine Verlangsamung des Wachstums ab. Dieser Beitrag analysiert die Entwicklung der Baukosten, die treibenden Faktoren hinter den Preissteigerungen und die Prognosen für die kommenden Jahre auf Basis der aktuellen Studien von EY Parthenon.
Die aktuelle Marktentwicklung im Hochbau
Die deutsche Bauwirtschaft hat in den letzten Jahren eine beeindruckende Entwicklung durchlaufen. Nach einer Phase des starken Wachstums zeigt sich nun eine gewisse Normalisierung des Marktes. Die Daten von EY Parthenon verdeutlichen diesen Wandel deutlich. Im Jahr 2017 stieg das Volumen der in der Branche erbrachten Leistungen, einschließlich Neu-, Um- und Ausbauten sowie Renovierungen, noch um 2,6 Prozent. Für das folgende Jahr wurde jedoch nur noch ein Zuwachs von 2 Prozent erwartet, was eine deutliche Verlangsamung des Tempos signalisiert.
Die Autoren der Studie kommen zu dem eindeutigen Schluss: "Die Zeiten des deutlichen Wachstums gehen langsam vorbei". Diese Einschätzung wird durch die Prognosen bis zum Jahr 2020 untermauert, die durchschnittliche jährliche Zuwächse von nur noch 1,3 Prozent vorhersagen. Besonders bemerkenswert ist dabei, dass sich diese Entwicklung auf den Hochbau bezieht, während der Tiefbau – also der Bau von Rohren, Kanälen oder Straßen – in diesen Prognosen nicht berücksichtigt wird.
Ein weiterer Indikator für die sich abschwächende Dynamik ist die Entwicklung der Baugenehmigungen. Im Jahr 2017 wurde erstmals seit 2008 wieder weniger neue Wohnungen bewilligt, was als schlechtes Vorzeichen für die weitere Entwicklung gewertet wird. Diese Entwicklung setzte sich fort, wie jüngste Daten zeigen: Im vergangenen Jahr sanken die Baugenehmigungen insgesamt um elf Prozent auf 47 Millionen Quadratmeter. Im gewerblichen Wohnungsbau lag das Minus sogar bei 22 Prozent, im privaten Wohnungsbau bei 15 Prozent. Diese Entwicklung lässt laut EY Parthenon eine reduzierte Bautätigkeit auch in den Folgejahren erwarten.
Auch die Auftragseingänge der Unternehmen zeigen erste Anzeichen einer Abschwächung. "Daher müssen wir mit einem geringeren Wachstum insbesondere im privaten Wohnungsbau rechnen", heißt es in dem Bericht. Diese Entwicklung wird zusätzlich durch Engpässe bei den Baufirmen begrenzt. Laut Axel Schäfer, Partner bei EY Parthenon, sind diese derzeit mindestens für drei Monate ausgelastet. "Viel deute darauf hin, dass das Baugewerbe ein Niveau erreicht hat, das nahe an der Kapazitätsgrenze liegt", so Schäfer. Interessanterweise war die Auslastung selbst im Wiedervereinigungsboom geringer als heute.
Preisentwicklung im Neubau und bei Renovierungen
Eines der auffälligsten Ergebnisse der EY-Analyse ist die Entwicklung der Preise für Neubauten und Renovierungen. Im Jahr 2017 stiegen die Preise für beide Segmente je um mehr als 3 Prozent. Diese Entwicklung ist besonders bemerkenswert, da sie deutlich über der allgemeinen Inflationsrate lag. Die Berater erwarten, dass diese Preisentwicklung sich fortsetzen wird und die Preise für Neubauten und Renovierungen weiterhin schneller steigen werden als die allgemeine Inflation.
Die Gründe für diese Preissteigerungen sind vielfältig. Einerseits schwindet der Auftragsstau bei Baufirmen nur langsam, was zu einer gewissen Preisstabilität führt. Andererseits treiben höhere Kosten, insbesondere für Rohstoffe und Personal, die Preise in die Höhe. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende hohe Nachfrage nach Wohnraum, besonders in den Ballungsräumen, weiter verstärkt.
Besonders deutlich zeigt sich diese Preisentwicklung bei Immobilienpreisen, die nach wie vor stärker steigen als die Mieten. "In den Ballungsräumen ist der Effekt deutlich größer als in Mittelzentren", berichten die Experten. Diese Entwicklung hat weitreichende Konsequenzen für die Erschwinglichkeit von Wohnraum und stellt viele potenzielle Bauherren vor erhebliche finanzielle Herausforderungen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Entwicklung des Renovierungsmarktes im Vergleich zum Neubau. Die Prognosen deuten darauf hin, dass Renovierungen schwächer anlaufen werden als der Neubau. Diese unterschiedliche Entwicklung kann auf unterschiedliche Nachfragemuster und finanzielle Rahmenbedingungen in den beiden Segmenten zurückzuführen sein.
Ursachen für die Preisentwicklung
Die Preissteigerungen im Baugewerbe sind nicht das Ergebnis einzelner Faktoren, sondern vielmehr das Zusammenspiel verschiedener Entwicklungen. Eine zentrale Rolle spielen die gestiegenen energetischen Anforderungen an Gebäude, die sowohl den Neubau- als vor allem den Renovierungsmarkt ankurbeln. Förderprogramme wie die der KfW für energetische Sanierung und energieeffiziente Neubauten, wenn auch teilweise ausgeschöpft, haben zu zusätzlichen Investitionen geführt. Es wird erwartet, dass neue Programme aufgelegt werden, um die Klimaziele zu erreichen.
Die deutlich gestiegenen Energiepreise haben private Bauherren bereits motiviert, in Energieeffizienz zu investieren – ein Trend, der sich voraussichtlich fortsetzen wird. Diese Investitionen in die energetische Verbesserung von Gebäuden führen zwar zu höheren Anfangsinvestitionen, können aber langfristig zu signifikanten Einsparungen führen und machen die Maßnahmen trotz der gestiegenen Baukosten attraktiv.
Ein weiterer wesentlicher Faktor für die Preisentwicklung sind die gestiegenen Materialkosten. In der jüngeren Vergangenheit verzeichneten die Baukosten eine deutliche Steigerung, was sich direkt in den Angebotspreisen der Bauunternehmen niederschlug. Zwar haben sich die Materialkosten nach den rasanten Anstiegen in der jüngeren Vergangenheit stabilisiert und sind teilweise sogar wieder etwas gesunken, doch diese Entwicklung kommt für viele Bauherren zu spät, da ihre Bauprojekte bereits zu höheren Kosten geplant wurden.
Zudem haben sich die Lieferengpässe, die in der Zeit nach der Coronapandemie für erhebliche Verzögerungen und zusätzliche Kosten sorgten, zwar verringert, aber ihre Spuren in der Kalkulation der Unternehmen hinterlassen. Viele Bauunternehmen haben die Erfahrungen aus dieser Zeit in ihre Preisgestaltung einfließen lassen, was zu einer gewissen Preisträgheit beiträgt.
Die Arbeitsmarktsituation im Baugewerbe stellt einen weiteren wichtigen Faktor dar. Die hohe Auslastung der Baufirmen, die bereits erwähnt wurde, führt zu einem erhöhten Wettbewerb um qualifizierte Arbeitskräfte. Dieser Wettbewerb treibt die Lohnkosten in die Höhe und wirkt sich ebenfalls auf die Baukosten aus.
Segmentunterschiede: Wohnungsbau vs. Wirtschaftsbau
Die Entwicklung im deutschen Hochbau ist nicht einheitlich, sondern zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Segmenten. Besonders auffällig ist die unterschiedliche Entwicklung im Wohnungsbau und im Wirtschaftsbau (Gewerbe- und Industriebauten).
Im Jahr 2017 lag der Wohnungsbau mit einem Zuwachs von 3,2 Prozent deutlich über der Entwicklung bei anderen Gebäuden für Firmen und die öffentliche Hand wie Büros oder Schulen. Dieser Unterschied spiegelt die unterschiedliche Nachfragesituation wider. Auf der einen Seite steht die hohe Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den Ballungsräumen, die durch die anhaltende Urbanisierung und die Zuwanderung bedingt ist. Auf der anderen Seite steht die Zurückhaltung der Unternehmen bei Investitionen in Gewerbeimmobilien.
Die aktuelle wirtschaftliche Lage bremst den Bau von Produktionsstätten oder Büros deutlich. "Viele Unternehmen haben sich im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld eher auf ihre Liquidität und Rentabilität fokussiert und neue Investitionen in Bauvorhaben zurückgestellt", erläutert Volkmar Schott, Partner bei EY-Parthenon. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei den bereits budgetierten und fertig geplanten Projekten, die teilweise umgesetzt, aber auch einzelne gestoppt oder verschoben wurden.
Allerdings gibt es erste Anzeichen einer möglichen Besserung. Erste Anzeichen der Entspannung bei Inflation und Zinsen und den damit verbundenen Bau- und Finanzierungskosten nähern die Vermutung, dass Nachfrage und Investitionsneigung langsam zurückkehren könnten. Insgesamt erwartet EY Parthenon für den Wirtschaftsbau nach einem weiteren Rückgang im laufenden Jahr für 2025 eine Stabilisierung und für 2026 einen leichten Zuwachs.
Beim öffentlichen Bau zeigt sich ein ähnliches Bild, allerdings mit einer gewissen Verzögerung. Auch der öffentliche Bau litt unter den Preiserhöhungen der vergangenen Jahre, gab jedoch weniger stark nach als der Wirtschafts- oder Wohnungsbau. Bauprojekte wurden sowohl im Neubau als auch bei Instandhaltung und Renovierung weiterhin verwirklicht. Mit einer Trendwende rechnet EY Parthenon hier jedoch erst 2026.
Prognosen für die kommenden Jahre
Die Prognosen von EY Parthenon für die Entwicklung des Hochbaus in den kommenden Jahren sind durch eine gewisse Vorsicht geprägt, deuten aber auch auf eine mögliche Stabilisierung hin. Nach dem unerwartet deutlichen Rückgang des Wohnungsbaus im Jahr 2024 werden sich die positiven Effekte – wie der geringere Preisanstieg und die leicht sinkenden Zinsen – erst 2026 zu einem moderaten Wachstum der Bautätigkeit führen.
Für das Jahr 2025 wird bei Neubau und Renovierung noch ein Übergangsjahr prognostiziert: EY Parthenon rechnet mit einem Rückgang des Hochbaus von 0,8 Prozent. Private Bauherren und Investoren zeigen sich demnach durch die volatilen Finanzierungsbedingungen und das hohe Niveau bei den Baukosten verunsichert und schieben ihre Pläne auf.
Erst ab 2026 zeichnet sich eine Trendwende ab. 2026 wird ein leichtes Wachstum von 1,2 Prozent erwartet, das 2027 auf 1,5 Prozent steigen dürfte. Interessanterweise werden Renovierungen dabei schwächer anlaufen als der Neubau. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass sich das Marktumfeld schrittweise verbessert und gleichzeitig die Nachfrage nach Wohnraum bleibt.
Für den Wirtschaftsbau erwartet EY Parthenon für 2025 eine Stabilisierung und für 2026 einen leichten Zuwachs. Der öffentliche Bau soll ebenfalls 2026 eine Trendwende erleben, wobei hier die Impulse der neuen Bundesregierung eine positive Wirkung haben könnten. Allerdings besteht das Risiko, dass die angekündigten Infrastrukturinvestitionen für den Hochbau eher kontraproduktiv sein könnten, da sie die Bauzinsen erhöhen und Arbeitskräfte von der Hochbaubranche abziehen könnten.
Die grundsätzliche Nachfrage nach Wohnraum bleibt in den Ballungsräumen in Deutschland weiter hoch. Dieser Bedarf resultiert neben der anhaltenden Urbanisierung auch aus dem zuwanderungsbedingten leichten Bevölkerungswertum. Prognosen deuten auf einen Bevölkerungsanstieg um eine Million bis Mitte der 2030er Jahre hin. Da nicht nur mehr Wohnungen benötigt werden, sondern auch die Anforderungen an die Qualität von Wohnraum steigen, wirkt sich dies positiv auf Neubau und Renovierung aus. Ebenso wie der steigende Bedarf an altersgerechtem und barrierefreiem Wohnen.
Herausforderungen und Chancen für die Baubranche
Die deutsche Baubranche steht vor erheblichen Herausforderungen, aber auch vor interessanten Chancen. Eine der größten Herausforderungen ist die Bewältigung der gestiegenen Baukosten, die viele Projekte unwirtschaftlich machen oder zu starken Verzögerungen führen. Insbesondere der Bürokratieaufwand im Bauwesen trägt zu diesen Kosten bei. Laut EY Parthenon kann ein Bürokratieabbau bis zu drei Prozent der Baukosten sparen. Diese Einsparungen könnten dazu beitragen, die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte zu verbessern und den Bau dringend benötigter Wohnungen wieder attraktiver zu machen.
Eine weitere wichtige Herausforderung ist die Sicherstellung der ausreichenden Verfügbarkeit qualifizierter Arbeitskräfte. Die hohe Auslastung der Baufirmen und die vielen gleichzeitig laufenden Projekte führen zu einem erheblichen Bedarf an Fachkräften, der nur schwer zu decken ist. Hier könnte der angekündigte Abbau von Bürokratie helfen, den Beruf des Bauarbeiters wieder attraktiver zu gestalten.
Auf der anderen Seite ergeben sich aus den gestiegenen energetischen Anforderungen und den Klimazielen interessante Chancen für die Baubranche. Die Notwendigkeit, bestehende Gebäude energetisch zu sanieren und neue Gebäude energieeffizient zu errichten, schafft einen erheblichen Bedarf an entsprechenden Dienstleistungen und Produkten. Förderprogramme wie die der KfW haben bereits gezeigt, dass mit den richtigen Anreizen eine große Nachfrage nach solchen Maßnahmen besteht.
Auch der Trend zu altersgerechtem und barrierefreiem Wohnen bietet der Branche interessante Entwicklungsmöglichkeiten. Da der Anteil älterer Menschen in der Gesellschaft weiter steigt, wird der Bedarf an Wohnraum, der den besonderen Anforderungen dieser Bevölkerungsgruppe gerecht wird, weiter zunehmen. Dieser Bedarf betrifft sowohl den Neubau als auch die Umnutzung bestehender Gebäude.
Auswirkungen auf private Bauherren und Investoren
Die aktuelle Marktentwicklung hat erhebliche Auswirkungen auf private Bauherren und Investoren. Die gestiehenen Baukosten und die unsicheren Finanzierungsbedingungen führen dazu, dass viele ihre Bauprojekte verschieben oder reduzieren. Private Bauherren stehen vor der Herausforderung, ihre Bauprojekte zu finanzieren, während die Bauzinsen trotz leichter Rückgänge auf einem relativ hohen Niveau verharren.
Für private Bauherren ist es daher besonders wichtig, ihre Bauprojekte sorgfältig zu planen und die Finanzierung langfristig abzusichern. Die aktuelle Situation bietet jedoch auch Chancen: Die sinkende Nachfrage führt zu einer geringeren Auslastung der Baufirmen, was zu einer gewissen Verhandlungsmacht bei den Konditionen führen kann. Zudem haben sich die Materialkosten nach den rasanten Ansteigungen in der jüngeren Vergangenheit stabilisiert und sind teilweise sogar wieder etwas gesunken.
Für Investoren in Immobilien bieten sich ebenfalls interessante Möglichkeiten. Die gestiehenen Baukosten führen dazu, dass der Neubau von Wohn- und Gewerbeimmobilien teurer wird. Dies kann langfristig zu einer Verknappung des Angebots führen und die Wertentwicklung bestehender Immobilien positiv beeinflussen. Investoren sollten jedoch beachten, dass die aktuelle Unsicherheit auf dem Markt dazu führen kann, dass sich die Wertentwicklung langsamer vollzieht als in der Vergangenheit.
Fazit
Die Analyse der EY Parthenon-Daten zeigt eine deutliche Veränderung der Bedingungen auf dem deutschen Baumarkt. Nach Jahren des starken Wachstums zeichnet sich eine Verlangsamung ab, die sich in sinkenden Baugenehmigungen, rückläufigen Auftragseingängen und gestiegenen Baukosten äußert. Die Preise für Neubauten und Renovierungen sind im Jahr 2017 jeweils um mehr als 3 Prozent gestiegen und werden auch in Zukunft wahrscheinlich schneller steigen als die allgemeine Inflation.
Trotz der aktuellen Herausforderungen gibt es jedoch auch Anzeichen einer möglichen Besserung. Die Materialkosten haben sich stabilisiert, die Lieferengpässe haben nachgelassen und erste Zeichen einer Entspannung bei Inflation und Zinsen sind erkennbar. Für 2026 wird wieder ein leichtes Wachstum von 1,2 Prozent erwartet, das 2027 auf 1,5 Prozent steigen dürfte.
Die grundsätzliche Nachfrage nach Wohnraum bleibt in Deutschland hoch, was langfristig für eine positive Entwicklung des Wohnungsbaus spricht. Gleichzeitig bietet die Notwendigkeit, energetisch zu sanieren und barrierefreien Wohnraum zu schaffen, interessante Chancen für die Branche.
Für private Bauherren und Investoren bedeutet dies, dass sie die aktuelle Marktunsicherheit nutzen sollten, um ihre Projekte sorgfältig zu planen und langfristige Finanzierungslösungen zu finden. Der Abbau von Bürokratie könnte dazu beitragen, die Baukosten zu senken und den Bau dringend benötigter Wohnungen wieder attraktiver zu machen.
Insgesamt zeichnet sich für die deutsche Baubranche nach einer Phase der Unsicherheit wieder eine vorsichtige positive Entwicklung ab, die auf soliden Fundamenten wie anhaltender Nachfrage nach Wohnraum und notwendiger Modernisierung des Gebäudebestands beruht.