Einleitung
Im Zusammenhang mit Mietverhältnissen entstehen häufig Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen und die daraus resultierenden Schadensersatzforderungen. Vermieter verlangen oft Schadenersatz, wenn sie mit den vom Mieter durchgeführten Renovierungsarbeiten nicht zufrieden sind. Mieter wiederum müssen ihre Rechte kennen, um sich vor ungerechtfertigten Forderungen zu schützen. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, Pflichten und Rechte beider Seiten sowie die Anforderungen an eine fachgerechte Ausführung von Renovierungsarbeiten.
Rechtliche Grundlagen von Renovierungspflichten
In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Diese sogenannten Renovierungsklauseln sind jedoch nicht immer wirksam. Das Amtsgericht Bautzen (Az.: 20 C 6/20) hat in einem Urteil vom 18.12.2020 einen Fall entschieden, in dem eine Klausel zur vollständigen Renovierung bei Vertragsende als unwirksam angesehen wurde.
Der Mietvertrag vom 4.7.2016 enthielt in § 14 Abs. 1 die Regelung: "Bei Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt, renoviert und bezugsfertig zurückzugeben." Zusätzlich wurde bei Wohnungsübergabe am 1.9.2016 ein Übergabeprotokoll unterzeichnet, welches eine "Individual, zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelte Vereinbarung" enthielt, wonach der Mieter die Mietsache "fachmännisch renoviert" zurückgeben sollte.
Nach der Kündigung des Mietvertrags durch die Mieterin zum 30.6.2019 lehnte die Hausverwaltung bei der Übergabe der Wohnung am 3.7.2019 und erneut am 19.7.2019 den weißen Farbanstrich in verschiedenen Räumen als nicht ausreichend ab und berief sich auf § 14 des Mietvertrags.
Dieser Fall verdeutlicht, dass Renovierungsklauseln im Mietvertrag genau geprüft werden müssen. Nicht jede Vertragsklausel ist automatisch wirksam, und die Anforderungen an eine "fachgerechte" Renovierung sind oft subjektiv und unbestimmt.
Anforderungen an eine fachgerechte Renovierung
Renovierungsarbeiten in Mietwohnungen müssen nicht zwingend von einer Fachfirma durchgeführt werden, sie müssen aber fachgerecht sein. Dies bedeutet, dass Mieter, die die Arbeiten selbst ausführen, dennoch handwerkliche Mindeststandards einhalten müssen.
Die Quelle [1] betont, dass "nicht jede kleine Ungenauigkeit ausgeführte Renovierungsarbeiten 'nicht fachgerecht' macht". Es wird darauf hingewiesen, dass Mieter in der Regel keine Malermeister sind und daher kleine Ungenauigkeiten zu tolerieren sind. Bei der Beurteilung, ob eine Renovierung fachgerecht ist, muss zwischen kleinen Mängeln und groben Mängeln unterschieden werden.
Grobe Mängel, die zu einer Bewertung als "nicht fachgerecht" führen können, sind in den Quellen nicht konkret aufgelistet. Es ist jedoch davon auszugehen, dass hierunter wesentliche Verstöße gegen anerkannte handwerkliche Standards fallen, die die Funktion oder die optische Qualität der Arbeit erheblich beeinträchtigen.
Nachfristsetzung und Schadensersatzforderungen
Wenn ein Vermieter mit den durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht zufrieden ist, kann er grundsätzlich nicht sofort Schadensersatz fordern. Er muss dem Mieter zunächst eine Nachfrist setzen, in der dieser die Mängel beheben kann.
L Quelle [1] muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, was seiner Ansicht nach nicht in Ordnung ist, was er verlangt, und eine Frist für die Erledigung setzen. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht oder wenn der Mieter die Renovierung endgültig verweigert, kann der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag geben und Schadensersatz fordern.
Nach Quelle [4] kann der Vermieter nur im Ausnahmefall auf eine Fristsetzung verzichten, "nämlich dann, wenn er aus dem Verhalten des Mieters sicher folgern kann, dass jener die Renovierung endgültig verweigert". Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter eindeutig erklärt, er werde nicht renovieren. Ein bloßer Auszug ohne Renovierung oder die Weigerung, ein Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, reicht noch nicht aus.
Beispiele für nicht fachgerechte Renovierungen
Obwohl die Quellen keine konkreten Beispiele für nicht fachgerechte Renovierungen liefern, können aus den allgemeinen Aussagen typische Problemfelder abgeleitet werden:
- Ungleichmäßiger oder unvollständiger Anstrich mit sichtbaren Streifen oder Stellen ohne Farbe
- Flecken oder Schlieren auf Oberflächen
- Undichte Stellen an Kanten oder Ecken
- Beschädigung bestehender Oberflächen (z.B. Kratzer auf Parkett)
- Nicht beseitigte Spritzer oder Farbtropfen auf benachbarten Flächen
- Unzureichende Vorbereitung von Untergründen (z.B. nicht grundiert oder gespachtelt)
Die Beurteilung, ob solche Mängel als "nicht fachgerecht" gelten, ist oft subjektiv und erfordert eine genaue Prüfung im Einzelfall.
Rechte und Pflichten der Mieter
Mieter haben mehrere Möglichkeiten, sich gegen ungerechtfertigte Schadensersatzforderungen zu wehren:
Vertragliche Prüfung: Zunächst ist der Mietvertrag zu prüfen, ob der Mieter überhaupt zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Wie im Bautzener Urteil gezeigt, können Renovierungsklauseln unwirksam sein.
Beweissicherung: Wenn die Rückgabe der Wohnung bereits erfolgt ist, sollten Mieter verlangen, den bemängelten Zustand überprüfen zu dürfen. Zur Beweissicherung sollten sie Fotos machen und zur Besichtigung einen sachkundigen Zeugen mitnehmen, der einen "guten Blick für handwerkliche Arbeiten" hat.
Protokollführung: Über die Besichtigung der behaupteten Mängel sollte selbst ein Protokoll erstellt werden, um die eigenen Rechte zu sichern.
Anwaltsberatung: Reklamiert der Vermieter die Renovierung als nicht fachgerecht und verlangt deswegen Schadensersatz, sollten Mieter sich umgehend anwaltlich beraten lassen.
Rückforderungsanspruch: Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, kann er vom Vermieter grundsätzlich Erstattung der Kosten verlangen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter dem Vermieter ohne Rechtspflicht einen Abgeltungsbetrag gezahlt hat.
Verjährungsfristen
Die Quellen [3] und [4] weisen auf wichtige Verjährungsfristen hin:
- Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz verjähren nach sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).
- Rückforderungsansprüche des Mieters für nicht geschuldete Renovierungskosten verjähren ebenfalls innerhalb von 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses.
Diese kurze Frist macht es für beide Seiten wichtig, ihre Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen.
Mietausfälle und Verzögerungen bei Renovierungen
Quelle [5] behandelt ein anderes relevantes Thema: Mietausfälle, die durch Verzögerungen bei Renovierungen entstehen. Wenn ein Mieter wegen Renovierungsarbeiten nicht rechtzeitig einziehen kann, entstehen dem Vermieter Mietausfälle. Allerdings muss der Vermieter diesen Schaden nicht zwangsläufig tragen. Er kann von der beauftragten Handwerksfirma Schadenersatz fordern.
Dies ist in § 252 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt, der den Ersatz des "entgangenen Gewinns" vorsieht. Als entgangen gilt dabei "der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte".
Um den Schaden geltend zu machen, muss der Vermieter nachweisen können, in welcher Höhe er die Wohnung zu dem gegebenen Zeitpunkt hätte vermieten können. Laut Rechtsanwalt Michael Nack reicht es, wenn der Vermieter "mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit darlegt, dass er üblicherweise innerhalb einer bestimmten Frist einen Mieter gehabt hätte".
Praktische Empfehlungen für Vermieter und Mieter
Für Vermieter:
Klare Vertragsregelungen: Formulieren Sie Renovierungsklauseln im Mietvertrag so präzise wie möglich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Nachfristsetzung: Setzen Sie dem Mieter immer eine angemessene Frist zur Beseitigung von Mängeln, bevor Sie Schadensersatz fordern oder selbst tätig werden.
Dokumentation: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Übergabe und Rückgabe durch Fotos und ein Übergabeprotokoll.
Realistische Erwartungen: Berücksichtigen Sie, dass Mieter in der Regel keine Fachkräfte sind und kleine Ungenauigkeiten zu tolerieren sind.
Für Mieter:
Vertragsprüfung: Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag, ob Sie tatsächlich zur Renovierung verpflichtet sind – viele Klauseln sind unwirksam.
Fachgerechte Arbeit: Auch wenn Sie keine Fachfirma beauftragen, achten Sie auf handwerkliche Mindeststandards.
Beweissicherung: Sichern Sie sich im Streitfall durch Fotos und Zeugen ab.
Rechtzeitiges Handeln: Geltend Sie Ihre Ansprüche (z.B. auf Rückzahlung nicht geschuldeter Renovierungskosten) innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist.
Fazit
Renovierungspflichten und Schadensersatzforderungen sind häufige Streitpunkte in Mietverhältnissen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen wirksamen und unwirksamen Renovierungsklauseln im Mietvertrag. Mieter müssen keine Fachfirma beauftragen, aber sie müssen fachgerecht arbeiten – wobei kleine Ungenauigkeiten toleriert werden müssen. Vermieter müssen vor der Geltendmachung von Schadensersatz eine Nachfrist setzen, es sei denn, der Mieter weigert sich endgültig.
Beide Seiten sollten ihre Rechte und Pflichten kennen und die kurzen Verjährungsfristen beachten. Im Streitfall kann eine rechtzeitige anwaltliche Beratung teure Fehler vermeiden und zu einer fairen Lösung führen.