Einleitung
Die GBW, heute unter dem Namen Dawonia firmierend, ist ein bedeutender Wohnungsunternehmen in Bayern und Süddeutschland, das seit 2013 zum Patrizia-Konzern gehört. Das Unternehmen mit einer Geschichte zurück bis ins Jahr 1936 hat sich durch umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsprojekte in Wohngebieten aus den 1950er und 1960er Jahren einen Namen gemacht. Diese Modernisierungen führen jedoch oft zu erheblichen Mieterhöhungen und werden von Mietervereinen als "Entmietung pur" kritisiert. Dieser Artikel beleuchtet die Renovierungsstrategien der Dawonia (ehemals GBW), ihre Methodik und die Auswirkungen auf die Mieter basierend auf konkreten Projekten und Erfahrungen in München und anderen bayerischen Städten.
Historischer Hintergrund der GBW und Dawonia
Die Ursprünge des Unternehmens gehen auf den 13. Juli 1936 zurück, als die "Bauträger AG des bayerischen Handwerks" gegründet wurde. Bereits 1940 wurde das Unternehmen gemeinnützig und in Gemeinnützige Bayerische Wohnungsbaugesellschaft (GBW) umbenannt. In den 1960er Jahren beschloss der Münchner Stadtrat den Bau von 48.000 Sozialwohnungen, wobei die GBW Großsiedlungen am Rand Münchens, insbesondere im Hasenbergl, errichtete.
1966 wurde die Bayerische Landesbank Hauptaktionärin der GBW, später auch am Viertel an der Berliner Straße in Schwabing. Im Jahr 2007 übernahm die GBW AG die Wohnungsunternehmen der Konzernmutter Bayerische Landesbank und firmierte zur GBW Gruppe um, wodurch sich der Wohnungsbestand von 9.000 auf 33.000 erhöhte. Die Bankenkrise 2008/2009 sowie Fehlinvestitionen, wie der Kauf der Hypo Alpe Adria im Jahr 2007, führten dazu, dass die BayernLB vom bayerischen Staat mit zehn Milliarden Euro gerettet werden musste.
Am 8. April 2013 kaufte ein Investorenkonsortium unter Führung der Patrizia Alternative Investments GmbH die GBW AG für 2,45 Milliarden Euro von der BayernLB. Seit Januar 2019 firmiert die frühere GBW-Gruppe unter Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG als Tochter der Patrizia AG.
Renovierungsprojekte und Methoden
Die Dawonia (ehemals GBW) führt umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsprojekte in Wohngebieten aus den 1950er und 1960er Jahren durch. Ein exemplarisches Projekt befindet sich am Seydlitzplatz in Moosach, wo einfache Wohnblöcke aus den fünfziger und sechziger Jahren modernisiert werden. Im Verkaufsprospekt wird diese Ecke nun als "An der Gärtnerei" beworben. Das Projekt umfasst moderne Fassaden, einen Neubau auf dem ehemaligen Garagenhof sowie Aufstockungen. Zwei Lofts dort oben sollen jeweils knapp eine Million Euro kosten.
Ein weiteres großes Projekt ist die sogenannte BLUS-Sanierung, die die Karrees Brabanter und Luxemburger Straße sowie Ungerer- und Stengelstraße umfasst. Beim BLUS-Projekt war der erste Bauabschnitt im Dezember 2017 beendet, der zweite sollte im April 2019 beginnen. Insgesamt sollen 104 Wohnungen modernisiert und acht neue durch Dachaufstockung gebaut werden. Die Dauer der Umbauarbeiten wird mit drei Jahren angegeben.
Die Renovierungen umfassen typischerweise: - Modernisierung der Fassaden - Neubauten auf ehemaligen Garagenhöfen - Dachaufstockungen zur Schaffung zusätzlicher Wohnraum - Installation neuer Balkone und Terrassen - Modernisierung der Badezimmer und Küchen
Mieterhöhung durch Modernisierung
Eine der kontroversesten Aspekte der Dawonia-Renovierungen sind die damit verbundenen Mieterhöhungen. Im Falle des BLUS-Projekts bekamen die Mieter am 27. Dezember 2018 Briefe über die geplanten Sanierungsarbeiten und deren finanziellen Folgen. Eine Mieterin F. zahlte bisher monatlich 386,59 Euro, nach der Sanierung sollen es 993,65 Euro sein. Ein anderer Mieter O. bezahlte bisher 497,71 Euro, danach sollen es 1.174,74 Euro sein.
Diese drastischen Mieterhöhungen sind kein Einzelfall. Die Dawonia-Gruppe (damals noch GBW) hat ähnliche Verfahren wie die Eigentümer des Hohenzollernkarrees angewendet. Kurz vor Jahresende 2018 kündigte auch die Max-Emanuel-Immobilien GmbH ihren Mietern im Hohenzollernkarree Modernisierungen und gleichzeitig drastische Mieterhöhungen an, obwohl die Bauarbeiten dort erst 2020 beginnen sollten.
Die Kritik an diesen Praktiken ist erheblich. Beate Zurek, Vorsitzende des Mieterverein München, nannte das Vorgehen der GBW AG "Entmietung pur". Ein Mieter bezeichnete die jahrelangen Bauarbeiten als "Sanierung am lebendigen Leib".
Ein entscheidender Faktor war eine Gesetzesänderung, die im Januar 2019 in Kraft trat. Seitdem darf die Miete durch Modernisierung höchstens um drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen, und der Vermieter darf nicht mehr elf, sondern nur noch acht Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Viele Wohnungsunternehmen, darunter auch die GBW AG, reagierten darauf, indem sie noch Ende 2018 Modernisierungen ankündigten, um die alten, höheren Mieterhöhungsmöglichkeiten auszunutzen.
Auswirkungen auf die Mieter
Die Renovierungsprojekte der Dawonia haben erhebliche Auswirkungen auf die Mieter, die oft unter widrigen Bedingungen während der Bauarbeiten leben müssen. Ein exemplarisches Fallbeispiel ist das Ehepaar Vossen, das während der Sanierungsphase am Seydlitzplatz seinen Balkon nicht mehr betreten durfte, da das Geländer und die Fliesen entfernt worden waren. Ihr Bad wurde erst nach Wochen fertiggestellt, und die Familie erhielt von der GBW AG einen Eimer als Ersatz für die Toilette angeboten.
Lina V., die bis Juni 2016 in einem renovierten Gebäude lebte, führte ein Baustellen-Protokoll, das die widrigen Bedingungen dokumentiert: - 11. + 12.4.2016: Kein Wasser, nur Gemeinschaftsbad im 3. Stock, verstopfte Toilette, keine Heizung, kein Bad, keine benutzbare Küche, eine offene Wohnung - Die Campingtoilette im Gang sollte alle zwei Tage geleert werden, wurde jedoch erst am 15.4.2016 geleert - 18. + 19.4.2016: Kein Wasser, Küche eine Woche zu früh demontiert
Aufgrund dieser Bedingungen zog Lina V. mit ihrem Kind entnervt aus.
Ein weiteres Element der Renovierungsstrategie ist die Installation zusätzlicher Balkone, die jedoch oft mit extra Kosten verbunden sind. Bei einem Projekt erhielt Mieter O. zu seiner 49-Quadratmeter-Wohnung zwei Balkone, wobei der zweite Balkon zusätzlich 127 Euro kostet. Die Dawonia AG schrieb ihm, dass er durch diesen Balkon in den Genuss der Abendsonne komme. Ähnlich erhielt auch Mieterin F. zu ihrer 48-Quadratmeter-Wohnung zwei Balkone.
Die Dauer der Renovierungsarbeiten, oft auf drei Jahre angesetzt, führt dazu, dass viele Mieter das Wohnhaus verlassen, bevor die Arbeiten abgeschlossen sind. Dies wird von der Dawonia-Gruppe als gewollter Nebeneffekt betrachtet, da sie nach Abschluss der Sanierungen Wohnungen teurer vermieten oder verkaufen kann. Im ersten Bauabschnitt des BLUS-Projekts hat bereits ein Viertel der Mieter das Wohnhaus verlassen.
Unternehmensstrategie und Zukunftsaussichten
Mit der Umbenennung von GBW zu Dawonia Mitte Januar 2019 änderte das Unternehmen auch seine strategische Ausrichtung. Wie Dr. Claus Lehner, Sprecher der GBW-Geschäftsführung, erklärte: "Der Name GBW passt nicht mehr zu unserer aktuellen Unternehmensstrategie. Wir sind längst auch außerhalb Bayerns aktiv und seit vielen Jahren nicht mehr gemeinnützig."
Unter der neuen Marke Dawonia positioniert sich das Unternehmen als Anbieter von "bezahlbarem und professionell bewirtschaftetem Wohnraum". Etwa ein Drittel der rund 30.000 Wohnungen in süddeutschen Ballungszentren sollen weiterhin sozial geförderte Wohnungen sein. Der Fokus soll stärker auf Projektentwicklungen wie Nachverdichtungen der Bestände und Neubau liegen.
Der neue Name Dawonia sei nicht einfach nur ein neuer Name, so Lehner, sondern stehe auch für "den Aufbruch in ein digitales Zeitalter". Die Verbindung von langjähriger Erfahrung innerhalb der Branche mit neuen kreativen Geschäftsideen solle sich in der neuen Marke widerspiegeln. Der Name Dawonia wird dabei mit dem gewohnten Slogan "Hier bin ich zu Hause" verwendet.
Für die jetzigen Mieter ändert sich laut Dawonia außer dem Namen nichts – alle Mietverträge bleiben wie bisher bestehen. Die tatsächliche Praxis der Renovierungsprojekte und die damit verbundenen Mieterhöhungen zeigen jedoch, dass die Auswirkungen für die Mieter durchaus signifikant sind.
Fazit
Die Renovierungsstrategien der Dawonia (ehemals GBW) sind ein Beispiel für die Spannungsfeld zwischen notwendiger Modernisierung von Wohnbestand aus den 1950er und 1960er Jahren und den Interessen der Mieter. Während das Unternehmen mit umfangreichen Modernisierungen die Wohnqualität verbessert und wertsteigernde Maßnahmen umsetzt, führen diese Projekte oft zu erheblichen Mieterhöhungen und zu Belastungen während der Bauzeit.
Die Praxis, kurz vor Gesetzesänderungen Renovierungen anzukündigen, um höhere Mieterhöhungen durchsetzen zu können, sowie die dreijährige Bauzeit, die viele Mieter zum Auszug bewegt, werden von Mietervereinen scharf kritisiert und als "Entmietung" bezeichnet. Gleichzeitig behauptet das Unternehmen, etwa ein Drittel seiner Wohnungen als sozial geförderte Wohnungen zu erhalten.
Die Umbenennung in Dawonia und die Betonung von Digitalisierung und Projektentwicklung deuten auf eine strategische Neuausrichtung hin, die das Unternehmen von seinen gemeinnützigen Wurzeln weiter entfernen könnte. Für Mieter und Wohnungsuchende bleibt abzuwarten, wie sich diese Strategie auf die Mietpreise und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in den kommenden Jahren auswirken wird.