Einleitung
Das Gesundbrunnen-Center in Berlin-Mitte steht vor einer bedeutenden baulichen Erweiterung. Nach fast 30 Jahren seit seiner Eröffnung im September 1997 soll das Einkaufszentrum ein neues Hotel mit Design-Apartments auf dem Dach erhalten. Dieses Projekt, das von ECE Real Estate Partners und dem Serviced-Anbieter Stayery gemeinsam vorangetrieben wird, markiert eine wichtige Entwicklung im Bereich der Nachverdichtung bestehender Gebäudekomplexe. Das Vorhaben, das in modularer Holzbauweise realisiert werden soll, soll bis 2027 abgeschlossen werden und neue Maßstäbe in der Kombination von Einzelhandel und Übernachtungsmöglichkeiten setzen.
Projektübersicht
Das Gesundbrunnen-Center, eines der etabliertesten Einkaufszentren in Berlin, befindet sich im Besitz eines Fonds, der von ECE Real Estate Partners sowie Privatinvestoren betrieben wird. Das Zentrum bietet auf rund 25.000 Quadratmetern Verkaufsfläche Platz für etwa 110 Geschäfte und wird täglich von durchschnittlich 34.000 Menschen besucht. Sein Einzugsgebiet umfasst rund 1,2 Millionen Menschen, was seine Bedeutung als wichtiger Handelsstandort im Bezirk Mitte unterstreicht.
Die geplante bauliche Erweiterung soll auf dem Dach des Einkaufszentrums erfolgen, das sich direkt am wichtigen Kreuzungsbahnhof Gesundbrunnen befindet. Die Eigentümerfirma ECE Real Estate Partners hat zusammen mit der Serviced-Apartment-Marke "Stayery" die Pläne für ein zweigeschossiges Hotel mit 6.400 Quadratmetern Fläche entwickelt. Nach einer bereits positiv beschiedenen Bauvoranfrage wird mit einer Baugenehmigung in der ersten Jahreshälfte 2025 gerechnet. Die Eröffnung des Projekts ist für das Jahr 2027 vorgesehen.
Das Hotel- und Apartmentkonzept
Das geplante Projekt auf dem Dach des Gesundbrunnen-Centers wird 162 "Design-Apartments" umfassen, die als Mischform aus Wohnung und Hotelzimmer konzipiert sind. Diese Apartments werden von Stayery betrieben und sollen sowohl für kurze als auch für längere Aufenthalte geeignet sein. Der Mietvertrag zwischen ECE und Stayery wurde über 20 Jahre geschlossen, was auf eine langfristige Ausrichtung des Projekts hindeutet.
Die Apartments werden schicker Ausstattung mit Hotel-Service bieten. Jede Einheit wird über eine Kochnische und voll ausgestattete Kitchenettes verfügen. Der Service umfasst einen digitalen Check-in, geräumige Wohn- und Schlafbereiche sowie einen wöchentlichen Reinigungsservice. Darüber hinaus wird das Gebäude zusätzliche Gemeinschaftsbereiche beherbergen, darunter:
- Gemeinschaftsloft
- Späti (kleiner Lebensmittelladen mit langer Öffnungszeit)
- Fitnessraum
- Waschsalon
- Terrasse mit Blick auf den Volkspark Humboldthain und den Fernsehturm
Die Nähe zum Einkaufszentrum ermöglicht es den Gästen, Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleister ohne das Gebäude verlassen zu erreichen, was sowohl für die Gäste als auch für die Mieter des Centers Vorteile bietet.
Bauweise und Nachhaltigkeit
Ein besonderes Merkmal des Projekts ist die geplante Bauweise. Das Hotelgebäude soll in Holzmodulbauweise realisiert werden, was als nachhaltige Lösung für die Nachverdichtung im Bestand betrachtet wird. Diese Bauweise hat den Vorteil, dass keine zusätzlichen Flächen versiegelt werden müssen, da das Gebäude auf dem bestehenden Dach des Einkaufszentrums errichtet wird.
Die Entscheidung für die Holzmodulbauweise entspricht dem aktuellen Trend nachhaltiger Baupraktiken und unterstreicht das Bemühen, ökologische Aspekte in die städtebauliche Entwicklung einzubeziehen. Gleichzeitig ermöglicht diese Bauweise eine zügige Errichtung des Gebäudes, was sich positiv auf die Bauzeiten auswirken kann.
Die Bauarbeiten sollen den laufenden Betrieb des Centers nicht beeinträchtigen. Das Parkhaus in der vierten Etage, auf dem das Hotel entstehen soll, soll während der Bauzeit weiter nutzbar bleiben. Dies ist ein wichtiges Kriterium, um die Attraktivität des Einkaufszentrums während der Bauphase aufrechtzuerhalten.
Wirtschaftliche Bedeutung und Standortfaktoren
Das Hotelprojekt wird als wichtiger Beitrag zur Weiterentwicklung und Wertsteigerung des Gesundbrunnen-Centers gesehen. Volker Kraft, Managing Partner der ECE Real Estate Partners, bezeichnete das Projekt als "innovatives Leuchtturmprojekt", das das bereits sehr erfolgreiche Einkaufszentrum weiter optimieren soll. Die enge Kooperation zwischen Immobilien-, Einzelhandels- und Hotelexperten soll Synergien schaffen, die sowohl für die Center-Betreiber als auch für die Gäste und Anwohner von Vorteil sind.
Für die Mieter des Centers bedeutet das Projekt die Erweiterung des Dienstleistungsangebots und die Möglichkeit, neue Kundengruppen anzusprechen. Die Gäste des Hotels könnten zu zusätzlichen Umsätzen im Einzelhandel und in der Gastronomie beitragen.
Der Standort des Gesundbrunnen-Centers mit seiner direkten Anbindung an den gleichnamigen Bahnhof, einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt in Berlin, bietet ideale Voraussetzungen für ein Hotelprojekt. Die gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln macht das Center für Besucher aus dem gesamten Berliner Umland und für Touristen attraktiv.
Preisgestaltung und Zielgruppe
Die Preisgestaltung der Design-Apartments richtet sich nach unterschiedlichen Aufenthaltsdauern und Zielgruppen. Nach den Informationen aus den Quellen bietet Stayery bereits Apartments in Friedrichshain an, wo ein 22-Quadratmeter-Apartment mit Doppelbett und Küche ab 139 pro Nacht verfügbar ist. Für längere Aufenthalte werden monatliche Mietpreise verlangt. Im Gesundbrunnen-Center werden für ein 22 Quadratmeter großes Apartment 1790 Euro im Monat oder 79 Euro pro Nacht verlangt.
Diese Preisstellung richtet sich an eine eher gehobene Kundschaft, die Wert auf zentrale Lage, Komfort und Service legt. Die Apartments sind sowohl für Touristen als auch für Geschäftsreisende oder Personen mit vorübergehendem Wohnbedarf in Berlin geeignet. Die schicke Ausstattung und die angebotenen Services zielen auf anspruchsvolle Mieter ab, die bereit sind, für Qualität und Bequemlichkeit zu zahlen.
Herausforderungen und baurechtliche Aspekte
Ein wichtiges Thema im Zusammenhang mit dem Projekt ist die Frage des dauerhaften Wohnens. SPD-Politiker Sascha Schug erklärte, dass aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Bahnhof Gesundbrunnen ein dauerhaftes Wohnen baurechtlich wohl nicht zulässig sei. Hotels hingegen seien in dieser Lage kein Problem. Diese Einschätzung unterstreicht die Bedeutung der gewählten Konzeption als Hotel mit Apartment-Charakter anstelle von reinen Wohnungen.
Die finale Entscheidung des Stadtplanungsamts steht noch aus, doch die bisherigen Signale deuten darauf hin, dass das Projekt grundsals baurechtlich umsetbar ist. Die Tatsache, dass bereits eine Bauvoranfrage positiv beschieden wurde, wird als positives Zeichen gewertet.
Vergleich mit ähnlichen Projekten
Das Gesundbrunnen-Center-Projekt hat Vorbilder in Berlin. Als Beispiel wird das Ring-Center in Berlin-Lichtenberg genannt, das ebenfalls von ECE Real Estate als Center-Manager betrieben wird. Bereits 2019 eröffnete dort Novum Hospitality mit "The Niu Hide" ein modulares Hotel auf dem Dach des Ring-Centers II an der Frankfurter Allee. Dieses Projekt wird als Vorbild für das aktuelle Vorhaben im Gesundbrunnen-Center betrachtet und zeigt, dass die Kombination von Shopping und Übernachtung in Berlin erfolgreich umgesetzt werden kann.
Der Kiez Gesundbrunnen im Wandel
Das Gesundbrunnen-Center ist nicht nur ein Handelsstandort, sondern auch Teil des Kiez Gesundbrunnen, der sich in den letzten Jahren stark entwickelt hat. Der Kiez ist bislang noch nicht so stark von Gentrifizierung betroffen wie etwa der Nachbarstadtteil Wedding. Das Einkommen vieler Menschen ist niedrig, was zu sozialen Spannungen führen kann. Gleichzeitig entdeckt die Kunst- und Kulturszene den Kiez aufgrund der vergleichsweise günstigen Mieten immer öfter für sich.
Der Bezirk Mitte hat den Stadtteil deshalb zum Förder- und Sanierungsgebiet erklärt, um die positive Entwicklung zu unterstützen. Das Hotelprojekt auf dem Dach des Gesundbrunnen-Centers kann als Teil dieser Entwicklung gesehen werden, die die Gegend aufwerten und neue Möglichkeiten schaffen soll.
Fazit
Das geplante Hotel mit Design-Apartments auf dem Dach des Gesundbrunnen-Centers stellt eine bedeutende Entwicklung für das Einkaufszentrum und den gesamten Stadtteil dar. Das Projekt, das in nachhaltiger Holzmodulbauweise realisiert werden soll, bietet neue Möglichkeiten in der Kombination von Einzelhandel und Übernachtung. Mit einer geplanten Eröffnung im Jahr 2027 wird das Gesundbrunnen-Center seine Attraktivität weiter steigern und neue Kundengruppen ansprechen können.
Die Zusammenarbeit zwischen ECE Real Estate Partners und Stayery zeigt, wie innovative Konzepte bestehende Gebäudekomplexe erweitern und wertsteiger können. Die baurechtlichen Herausforderungen, insbesondere in Bezug auf die Lärmbelastung durch den nahegelegenen Bahnhof, wurden durch die gewählte Hotelkonzeption gelöst. Das Projekt kann als Vorbild für ähnliche Nachverdichtungsprojekte in deutschen Städten dienen und trägt zur nachhaltigen Stadtentwicklung bei.