Renovierungskosten bei Immobilienverkauf: Rechte und Pflichten von Mietern

Einführung

Die Frage, wer Renovierungskosten trägt, insbesondere wenn ein Haus verkauft wird, ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von Art der Renovierung, vertraglichen Vereinbarungen und dem Verursacher eventueller Schäden. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen und praxisrelevanten Aspekte rund um Renovierungskosten im Mietrecht, um Klarheit in oft komplexen Situationen zu schaffen.

Grundlagen der Renovierungskosten im Mietrecht

Die rechtliche Grundlage für die Verteilung von Renovierungskosten liegt im Mietrecht, insbesondere in § 535 BGB. Dieser bestimmt, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Diese grundlegende Pflicht des Vermieters bedeutet, dass dieser grundsätzlich für die Kosten von Maßnahmen aufkommt, die zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung erforderlich sind. Dazu gehören Instandhaltungsmaßnahmen, die notwendig werden, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung zu erhalten oder einen eingetretenen Schaden zu beheben.

Es ist jedoch entscheidend zu unterscheiden, um welche Art von Renovierung es sich handelt:

Instandhaltung: Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands
Schönheitsreparaturen: Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des ästhetischen Zustands
Modernisierung: Maßnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen oder den Wohnkomfort verbessern
freiwillige Verschönerungen: Maßnahmen, die über die vertraglichen Verpflichtungen hinausgehen

Die genaue Einordnung der Arbeiten ist entscheidend für die Frage, wer die Kosten tragen muss. So müssen Mieter beispielsweise Renovierungskosten tragen, wenn diese freiwillig durchgeführt werden, um das Aussehen der Wohnung zu verschönern. Dasselbe gilt, wenn es darum geht, mietvertragliche Pflichten zu erfüllen, wie etwa die Renovierung bestimmter Räume nach Ablauf eines vereinbarten Zeitraums.

Renovierung bei Ein- und Auszug

Bei Ein- und Auszug stellt sich oft die Frage, wer die Renovierungskosten tragen muss. Hier kommt es entscheidend darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Grundsatz: Keine vertragliche Vereinbarung

Ist bezüglich der Renovierungskosten im Mietvertrag nichts vereinbart, müssen die Vermieter diese Kosten tragen, sofern es sich um Maßnahmen handelt, die in ihren Aufgabenbereich fallen. Zu den Aufgaben des Vermieters gehört es, die Mietsache in einem nutzbaren Zustand zu halten und alle mietvertraglichen Vereinbarungen einzuhalten. Wollen Mieter die Wohnung jedoch verschönern, fällt dies üblicherweise nicht in den Aufgabenbereich des Vermieters, und die Kosten gehen zu Lasten des Mieters.

Freiwillige Renovierungen durch Mieter

Anders verhält es sich, wenn Mieter bei Ein- oder Auszug die Wohnung freiwillig renoviert haben, ohne vertraglich dazu verpflichtet gewesen zu sein. In diesem Fall müssen die Mieter die Renovierungskosten tragen. Auch eine Befreiung von der vertraglichen Pflicht zu Schönheitsreparaturen besteht dann nicht.

Besondere Fallgestaltung: Übernahme der Renovierungskosten bei Einzug

Wurden bei Einzug bezüglich der Renovierung die Kosten vom Vermieter getragen oder der Mieter entsprechend finanziell entschädigt, können weitere Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierungskosten im Mietvertrag weiterhin gültig sein. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn bei Einzug die Renovierung vertraglich ohne Ausgleich auf Mieter übertragen wurde. In diesem Fall gilt die Wohnung üblicherweise als unrenoviert übergeben und kann dann auch bei Auszug im unrenovierten Zustand zurückgegeben werden. Sie muss also bei Auszug nicht neu renoviert werden.

Ein relevantes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22. August 2018 (Az.: VIII ZR 277/16) bestätigt diese Rechtsauffassung. Danach kann eine Wohnung, die bei Einzug ohne Ausgleich renoviert wurde, auch bei Auszug im unrenovierten Zustand zurückgegeben werden.

Vertragliche Vereinbarungen zu Renovierungen

Gibt es im Mietvertrag Vereinbarungen darüber, ob bei Ein- oder Auszug bzw. in bestimmten Intervallen Renovierungen durch Mieter durchzuführen sind, liegen die Kosten in der Regel auch bei diesen. Beide Parteien sollten allerdings immer prüfen, ob solche Klauseln der Gesetzeslage entsprechen und auch wirksam sind. Benachteiligen diese Klauseln zu Renovierungskosten Mieter erheblich, sind sie in aller Regel nicht zulässig.

Wer zahlt bei speziellen Renovierungsmaßnahmen?

Nach Fenstereinbau oder anderen baulichen Veränderungen

Die Frage, wer die Renovierungskosten nach bestimmten Maßnahmen trägt, hängt von der Einordnung dieser Arbeiten ab. Wurden zum Beispiel neue Fenster eingebaut, kann dies eine Modernisierung darstellen, die bestimmte Regeln zur Kostenumlegung nach sich zieht. Die Renovierungskosten, die Vermieter umlegen möchten, dürfen höchstens 11 % der gesamten Kosten betragen. Zudem müssen diese Kosten auch im direkten Zusammenhang mit den Bauarbeiten entstanden sein. Das Umlegen ist erst nach Abschluss der Arbeiten zulässig.

Bei Schäden durch Mieter

Haben Mieter Schäden zu verantworten, müssen sie in der Regel auch für die Kosten der Beseitigung und die folgenden Renovierungskosten aufkommen. Dabei ist es dann egal, ob Mieter den Schaden fahrlässig oder mutwillig verursacht haben.

Fahrlässige Schäden können zum Beispiel entstehen, wenn: - das Fenster bei Regen aufgelassen wird - Fenster und Türen bei angekündigtem Sturm nicht verschlossen werden - Handwerkern zum Reparieren von Schäden der Zutritt verweigert wird (und sich der Schaden dadurch ausweitet)

In solchen Fällen sind die Mieter für die entstandenen Schäden und die damit verbundenen Renovierungskosten verantwortlich.

Kleinreparaturen im Mietvertrag

Falls die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag gültig ist, muss der Mieter vor dem Auszug sogenannte Kleinreparaturen durchführen. Zu den Kleinreparaturen zählen nur tatsächlich kleine Reparaturen an Bestandteilen der Wohnung, mit denen der Mieter häufig in Kontakt kommt. Mögliche Beispiele für Kleinreparaturen, die der Mieter bei gültiger Kleinreparaturklausel im Mietvertrag bezahlen muss, sind Reparaturen an:

Reparaturart	Beispiel
Fenster- und Türbereich	Fenstergriff, Türgriff
Sanitärbereich	Waschbecken, Duschkopf, Wasserhahn
Sonnenschutz	Rollladengurt
Elektroinstallation	Lichtschalter, Steckdose

Parkett abschleifen muss der Mieter jedoch nicht. Die Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln ist jedoch an bestimmte Grenzen gebunden. Sie dürfen Mieter nicht unangemessen belasten und müssen im Verhältnis zu den Gesamtkosten der Wohnung stehen.

Modernisierungen und gesetzliche Ausnahmen

Pflicht zur Duldung von Modernisierungen

In der Regel müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn sie eine wirksame Ankündigung erhalten haben. Die Pflicht zur Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme dient dazu, dem Mieter die Information zu verschaffen, ob er zur Duldung verpflichtet ist und ob er ggf. seine Rechte wie den Härteeinwand oder die Kündigung geltend machen will.

Stellt die Maßnahme jedoch für den Mieter oder ein anderes Mitglied des Haushaltes eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, kann er die Modernisierung ablehnen.

Ausnahmen bei Energieeinsparung oder Schaffung von Wohnraum

Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen von dieser Regel. Wenn die Modernisierung als Ziel hat, Primärenergie zu sparen oder neuen Wohnraum zu schaffen, muss der Vermieter die Kosten selbst tragen und kann nach Abschluss der Arbeiten keine höhere Miete verlangen. In diesem Fall trägt der Vermieter die vollen Modernisierungskosten, ohne diese auf den Mieter umlegen zu dürfen.

Steuerliche Aspekte der Renovierungskosten

Als Mieter kann man leider die Renovierungskosten steuerlich nicht absetzen. Das sieht anders für Vermieter aus: es ist möglich für die Kosten, die aus der Generierung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Das beinhaltet auch die Renovierungskosten. Als Mieter kann man aber die Nebenkosten steuerlich absetzen.

Praxistipps für Mieter

Mietvertrag prüfen

Mieter sollten ihren Mietvertrag genau prüfen, um zu erfahren, welche Vereinbarungen zu Renovierungskosten getroffen wurden. Besonders wichtig ist die Prüfung von Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen. Solche Klauseln sind nicht immer wirksam, insbesondere wenn sie Mieter unangemessen benachteiligen.

Zustand der Wohnung dokumentieren

Bei Einzug und Auszug ist es entscheidend, den Zustand der Wohnung gründlich zu dokumentieren. Ein detailliertes Übergabeprotokoll, das eventuelle Schäden und den Renovierungszustand festhält, kann spätere Streitigkeiten vermeiden. Fotos und Videos sind dabei besonders hilfreich, um den Zustand nachweislich zu dokumentieren.

Rechte bei Modernisierungsankündigungen

Mieter sollten sich ihrer Rechte bewusst sein, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigt. In der Regel müssen diese Maßnahmen geduldet werden, es sei denn, sie stellen für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte dar. In solchen Fällen kann der Mieter die Modernisierung ablehnen oder eine Kündigung des Mietverhältnisses erwägen.

Fazit

Die Frage, wer Renovierungskosten trägt, insbesondere im Kontext eines Immobilienverkaufs, ist komplex und hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt, dass Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich sind und diese Kosten tragen müssen. Bei Schönheitsreparaturen und Modernisierungen kommt es jedoch stark auf vertragliche Vereinbarungen und die genaue Einordnung der Maßnahmen an.

Wichtige Erkenntnisse für Mieter sind: - Bei fehlender vertraglicher Regelung trägt der Vermieter die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen - Freiwillige Renovierungen durch Mieter gehen zu deren Lasten - Bei Schäden durch Mieter müssen diese auch für die Renovierungskosten aufkommen - Kleinreparaturklauseln sind nur unter bestimmten Bedingungen wirksam - Bei Modernisierungen gibt es Ausnahmen, insbesondere bei Energieeinsparung - Mieter können Renovierungskosten nicht steuerlich absetzen

Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, vertragliche Regelungen klar zu formulieren und den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug gründlich zu dokumentieren. Bei Unklarheiten oder Streitfällen kann die Beratung durch einen Mieterverein oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt hilfreich sein.