Einleitung
Die Renovierung eines Eigenheims oder einer selbst genutzten Wohnung ist oft mit erheblichen Kosten verbunden. Viele Hausbesitzer fragen sich, welche Aufwendungen sie steuerlich geltend machen können. Während die meisten Renovierungs- und Modernisierungskosten für selbst genutzte Immobilien nicht direkt als Werbungskosten abziehbar sind, gibt es unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, solche Aufwendungen als außergewöhnliche Belastungen in der Steuererklärung anzusetzen. Dieser Artikel beleuchtet die Voraussetzungen, unter denen Renovierungskosten als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden und welche Alternativen für Hausbesitzer bestehen.
Außergewöhnliche Belastungen im Steuerrecht
Außergewöhnliche Belastungen sind Aufwendungen, die nicht als übliche Lebenshaltungskosten anzusehen sind und die dem Steuerpflichtigen zwangsläufig erwachsen. Nach § 33 des Einkommensteuergesetzes (EStG) können diese vom steuerpflichtigen Einkommen abgesetzt werden, soweit sie die zumutbare Belastung übersteigen. Die zumutbare Belastung ist ein Prozentsatz des Gesamtbetrags der Einkünfte, der vom Steuerpflichtigen selbst getragen werden muss.
Bei selbst genutzten Immobilien gestaltet sich der Abzug von Renovierungskosten jedoch komplex. Grundsätzlich gelten Kosten für die übliche Instandsetzung und Modernisierung nicht als außergewöhnliche Belastungen. Es müssen besondere Umstände vorliegen, die die Aufwendungen als zwangsläufig und unabweisbar erscheinen lassen.
Voraussetzungen für den Abzug von Renovierungskosten als außergewöhnliche Belastung
Damit Renovierungskosten als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden, müssen strenge Voraussetzungen erfüllt sein:
Keine erkennbaren Mängel beim Erwerb: Der Grund für die Sanierung darf weder bereits beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen sein, noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein.
Verfolgung von Ersatzansprüchen: Der Steuerpflichtige muss realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgen, bevor er seine Aufwendungen steuerlich geltend machen kann.
Anrechnung des Vorteils: Der aus der Erneuerung resultierende Vorteil ("Neu für Alt") muss angerechnet werden.
Zwangsläufigkeit: Die Aufwendungen müssen objektiv zwingend und unabweisbar sein.
Diese strengen Anforderungen erklären, warum die meisten Renovierungsarbeiten für selbst genutzte Immobilien nicht als außergewöhnliche Belastungen anerkannt werden.
Gesundheitsgefährdungen als Begründung für außergewöhnliche Belastungen
Eine der häufigsten Gründe, warum Renovierungskosten als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden, ist die Abwehr konkreter Gesundheitsgefährdungen. Beispiele hierfür sind:
Asbestbeseitigung: Die Sanierung eines asbestbedeckten Dachs kann als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 29.03.2012 (BStBl II S. 570) entschieden hat. Asbest stellt eine ernste Gesundheitsgefahr dar, die zwingend beseitigt werden muss.
Schadstoffbelastungen: Auch andere Schadstoffbelastungen, die eine Gesundheitsgefährdung darstellen, können zu abziehbaren Renovierungskosten führen.
Die Rechtsprechung verlangt in solchen Fällen eine konkrete und nachweisbare Gesundheitsgefährdung. Allgemeine gesundheitliche Bedenken oder vage Befürchtungen reichen nicht aus.
Unausweichliche Schäden und drohende Unbewohnbarkeit
Eine weitere Voraussetzung für den Abzug als außergewöhnliche Belastung ist die Beseitigung unausweichlicher Schäden, die zu einer konkreten und unmittelbar bevorstehenden Unbewohnbarkeit des Gebäudes führen würden. Ein prominentes Beispiel hierfür ist der Befall eines Gebäudes mit Echtem Hausschwamm, wie der BFH in seinem Urteil vom 29.03.2012 (BStBl II S. 572) bestätigt hat.
In solchen Fällen muss die Schadensbeseitigung so aufwändig sein, dass sie über übliche Instandhaltungsmaßnahmen hinausgeht und eine besondere finanzielle Belastung darstellt. Die drohende Unbewohnbarkeit muss konkret und unmittelbar bevorstehen, nicht nur eine entfernte Möglichkeit.
Unzumutbare Beeinträchtigungen vom Gebäude ausgehend
Auch vom Gebäude ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen können die Grundlage für den Abzug von Renovierungskosten als außergewöhnliche Belastung bilden. Ein Beispiel hierfür ist die Beseitigung von Geruchsbelästigungen, die das Wohnen unzumutbar machen, wie der BFH in seinem Urteil vom 29.03.2012 (BStBl II S. 574) festgestellt hat.
Die Beeinträchtigung muss ein so erhebliches Ausmaß erreichen, dass sie die normale Nutzung der Immobilie erheblich einschränkt oder unmöglich macht. Es muss eine direkter Zusammenhang zwischen dem Gebäude und der Beeinträchtigung bestehen, der durch eine Sanierung behoben werden kann.
Krankheitsbedingte Umbauten
Aufwendungen für den krankheitsbedingten Umbau einer Wohnung oder eines Gebäudes können ebenfalls als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen eine Erkrankung spezielle Wohnraumanforderungen erfordert.
Wichtig ist hier die Abgrenzung zu rein gesundheitsfördernden Maßnahmen. Letztere werden in der Regel nicht als außergewöhnliche Belastung anerkannt. Die Abgrenzung kann schwierig sein, insbesondere bei Maßnahmen zur Verringerung des Rückfallrisikos bei Erkrankungen. Hier muss die Notwendigkeit im Einzelfall nachgewiesen werden.
Behinderungsbedingte Baukosten
Ein spezieller Fall sind behinderungsbedingte Baukosten. Um- oder Neubaukosten eines Hauses oder einer Wohnung können als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden, soweit die Baumaßnahme durch die Behinderung bedingt ist. Eine Verteilung der Aufwendungen auf mehrere Veranlagungsjahre ist dabei nicht zulässig.
Für den Nachweis der Zwangsläufigkeit der Aufwendungen sind folgende Unterlagen ausreichend: - Der Bescheid eines gesetzlichen Trägers der Sozialversicherung oder der Sozialleistungen über die Bewilligung eines pflege- oder behinderungsbedingten Zuschusses (z.B. zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes nach § 40 Abs. 4 SGB XI) oder - Das Gutachten des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK), des Sozialmedizinischen Dienstes (SMD) oder der Medicproof Gesellschaft für Medizinische Gutachten mbH.
Ein Fall aus Baden-Württemberg zeigt die möglichen Dimensionen: Für ihre schwer behinderte Tochter baute eine Familie ihr Haus für mehr als 160.000 Euro um und aus. Den Großteil davon akzeptierte das Finanzamt als außergewöhnliche Belastungen. Es setzte die Einkommensteuer im Veranlagungsjahr auf 0 Euro. Den Antrag der Familie, die Baukosten auf drei Jahre zu verteilen, lehnte die Finanzverwaltung jedoch ab, was der BFH bestätigte.
Katastrophenschäden als außergewöhnliche Belastungen
Ausgaben als Folge unabwendbarer Ereignisse wie Erdbeben, Überschwemmungen, Sturm, Brand oder Hagel können als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden. Solche Flutschäden oder Katastrophenschäden sind typische Beispiele für außergewöhnliche Belastungen, da sie nicht vom Steuerpflichtigen zu vertreten sind und eine besondere finanzielle Belastung darstellen.
Alternative steuerliche Vorteile für Hausbesitzer
Da die Voraussetzungen für den Abzug von Renovierungskosten als außergewöhnliche Belastung sehr streng sind, stehen Hausbesitzer andere steuerliche Vorteile zur Verfügung:
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Für selbst genutzte Immobilien können Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen in begrenztem Umfang als außergewöhnliche Belastungen abgezogen werden. Dazu gehören: - Kosten für Gärtner - Kosten für Schornsteinfeger - Kosten für Hausreinigung
Hier können 20% der Rechnungsbeträge in der Steuererklärung angesetzt werden, was eine Steuerermäßigung bis zu 4.000 Euro pro Jahr bringen kann.
Arbeitnehmer-Pauschbetrag
Für Arbeitnehmer gibt zudem den Arbeitnehmer-Pauschbetrag in Höhe von 1.230 Euro (Stand 2024), ohne dass konkrete Ausgaben nachgewiesen werden müssen.
Renovierungskosten bei Vermietung
Anders als bei selbst genutzten Immobilien können bei vermieteten Objekte die Kosten für Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Dies gilt auch für Nebenkosten und Zinsen für Kredite.
| Art der Kosten | Bei Selbstnutzung | Bei Vermietung |
|---|---|---|
| Kosten für Renovierung | Steuerermäßigung (begrenzter Abzug) | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
| Nebenkosten | Steuerermäßigung (begrenzter Abzug) | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
| Zinsen für den Kredit | Kein Abzug | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen
Beauftragt man eine Firma mit Renovierungsarbeiten (z.B. Streichen, Fliesenlegen, Einbau neuer Fenster), können 20% der Lohnkosten von der Einkommensteuer abgezogen werden. Maximal sind das 1.200 Euro pro Jahr.
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen können die Nebenkosten, Schuldzinsen und Abschreibungen bis zur Höhe der vergleichbaren Miete einer angemessenen Wohnung abgesetzt werden. Für Unterkunftskosten gibt es eine Deckelung von 1.000 Euro pro Monat. Dieser Betrag umfasst Miete inklusive Betriebskosten, Kosten für Einrichtungsgegenstände, Zweitwohnungsteuer und Renovierung.
Der Bundesfinanzhof hat jedoch entschieden, dass Kosten für Einrichtungsgegenstände und Hausrat nicht zu den Unterkunftskosten gehören und zusätzlich zum Höchstbetrag von 1.000 Euro abziehbar sind. Auch die Kosten für einen angemieteten Stellplatz oder eine Garage zählen nicht zu den Unterkunftskosten und sind zusätzlich absetzbar.
Zeitliche Zuordnung der Aufwendungen
Aus den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes folgt, dass außergewöhnliche Belastungen für das Kalenderjahr anzusetzen sind, in dem die Aufwendungen tatsächlich geleistet worden sind. Dies gilt in der Regel auch, wenn die Aufwendungen Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines mehrjährig nutzbaren Wirtschaftsguts darstellen.
Fazit
Renovierungskosten für selbst genutzte Immobilien können unter sehr strengen Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastung in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Die Anforderungen sind jedoch hoch: Die Aufwendungen müssen eine Gesundheitsgefährdung abwehren, unausweichliche Schäden beseitigen, die zu einer drohenden Unbewohnbarkeit führen, oder unzumutbare Beeinträchtigungen beheben. Auch behinderungsbedingte Umbauten oder Katastrophenschäden können in Betracht kommen.
Häufiger sind jedoch die alternativen steuerlichen Vorteile für Hausbesitzer, wie die Absetzung von haushaltsnahen Dienstleistungen oder die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen. Bei vermieteten Objekten stehen deutlich umfassendere Möglichkeiten zur Absetzung von Renovierungskosten zur Verfügung.
Wer plant, Renovierungsarbeiten durchzuführen, sollte sich im Vorfeld genau informieren, welche Aufwendungen unter welchen Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden können. Im Zweifel ist die Beratung durch einen Steuerberater empfehlenswert, um alle möglichen steuerlichen Vorteile optimal auszuschöpfen.