Einleitung
Der Erwerb einer Immobilie mit anschließender Sanierung oder Modernisierung ist ein gängiges Szenio für viele Hauskäufer. Oftmals schreckt potenzielle Käufer die Vorstellung ab, zusätzlich zum Kaufpreis noch einmal erhebliche Summen für Modernisierungsmaßnahmen aufwenden zu müssen. Diese können den ursprünglichen Kaufpreis um bis zu 40 Prozent oder mehr erhöhen. Eine strategische Finanzierungslösung für dieses Szenario stellt die Aufteilung der Finanzierung auf zwei separate Kredite dar: einen für den Immobilienkauf und einen weiteren für die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten. Dieser Artikel untersucht die Vor- und Nachteile dieser Vorgehensweise, erläutert gängige Kreditkombinationen und beleuchtet die rechtlichen und praktischen Aspekte der doppelten Finanzierung.
Die Notwendigkeit getrennter Finanzierungen
Viele Hauskäufer stehen vor der Situation, dass sie eine ältere Immobilie erwerben, die umfassende Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten benötigt. Die genauen Kosten für diese Maßnahmen sind oft erst nach Abschluss des Kaufvertrages und nach detaillierter Planung abschätzbar. Genau dieses Szenario beschreiben die Quellen: Ein Paar plant den Kauf eines Hauses, dessen Sanierung und Modernisierung sowie einen Anbau. Die Kosten für die Sanierung und den Anbau sollen voraussichtlich erst im März des folgenden Jahres feststehen, wenn die Pläne fertiggestellt und vom Bauamt genehmigt wurden.
In solchen Fällen bietet sich die Aufteilung der Finanzierung auf zwei Kredite an: einen zeitnah für den Hauskauf und einen später für die Sanierungsmaßnahmen. Die geplante Summe für die Sanierung, Renovierung und den Anbau beträgt in diesem Beispiel etwa 230.000 Euro, wovon geschätzt 170.000 Euro über einen Kredit finanziert werden müssen.
Gängige Kreditkombinationen
Bankkredit und KfW-Kredit
Eine sehr beliebte und oft sinnvolle Kombination ist der normale Bankkredit für den Hauskauf in Verbindung mit einem KfW-Förderkredit für die Sanierung. Beim KfW-Kredit handelt es sich um ein staatliches Förderprogramm, das besonders günstige Konditionen für energetische Sanierungen oder barrierereduzierende Maßnahmen bietet.
Der normale Immobilienkredit wird dabei meist von der Hausbank als Grundschuld erster Stelle im Grundbuch gesichert. Der KfW-Kredit als zweiter Kredit kann entweder mit einer Grundschuld zweiter Stelle gesichert werden oder die Bank tritt ihre Grundschuld an die KfW ab. Diese Kombination ermöglicht es, von den günstigen Zinsen der KfW-Fördermittel zu profitieren, während der Rest der Finanzierung flexibel über die Hausbank läuft.
Bankkredit und Bausparvertrag
Eine weitere mögliche Kombination ist der Bankkredit in Verbindung mit einem Bausparvertrag. Wenn bereits ein Bausparvertrag besteht, kann darauf das angesparte Geld sowie ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zurückgegriffen werden. Dieses Darlehen hat oft einen bereits beim Vertragsabschluss festgelegten Zinssatz, was Zinssicherheit bietet.
Da das Bauspardarlehen in der Regel nicht die gesamten Kosten deckt, wird es mit einem normalen Hauskredit der Bank kombiniert. Diese Kombination bietet ebenfalls Vorteile bei den Konditionen und ermöglicht eine flexiblere Gestaltung der Finanzierung.
Wie funktioniert die doppelte Finanzierung im Grundbuch?
Ein häufiges Anliegen bei der Aufteilung der Finanzierung auf zwei Kredite ist die Frage der Grundschuld-Eintragung. Beim normalen Hauskauf-Kredit wird in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Bei einem zweiten Kredit für die Sanierung stellt sich die Frage, ob eine zweite Grundschuld eingetragen werden kann und welche Auswirkungen dies hat.
Die Quellen bestätigen, dass eine zweite Grundschuld prinzipiell möglich ist. Die erste Bank, die den Kredit für den Hauskauf gewährt, sichert sich dabei die erste Stelle im Grundbuch. Die zweite Bank, die den Sanierungskredit gewährt, kann eine Grundschuld zweiter Stelle eintragen lassen. In manchen Fällen tritt die erste Bank ihre Grundschuld auch an die zweite Bank ab, insbesondere wenn es sich um einen KfW-Kredit handelt.
Es ist jedoch zu beachten, dass eine zweite Grundschuld mit gewissen Herausforderungen verbunden sein kann. Einige Banken verlangen für die Vergabe eines Kredits mit zweiter Rangstelle möglicherweise schlechtere Konditionen, da das Risiko für die Bank höher ist. Die erste Bank im Grundbuch hat im Falle einer Zwangsversteigerung Vorrang bei der Befriedigung aus dem Erlös.
Vorteile der Nutzung von zwei Krediten
Die Aufteilung der Finanzierung auf zwei Kredite bietet mehrere klare Vorteile:
Höhere Finanzierungssumme
Der offensichtlichste Vorteil ist, dass die notwendige Gesamtsumme zusammengebracht werden kann, auch wenn ein einzelner Kreditgeber nicht alles finanzieren würde. So wird es möglich, das geplante Projekt vollständig zu realisieren, ohne es aufgrund von Finanzierungslücken verkleinern oder verschieben zu müssen.
Nutzung günstiger Konditionen
Durch die Kombination mit speziellen Krediten wie dem KfW-Kredit können Kreditnehmer von deutlich niedrigeren Zinsen und staatlichen Zuschüssen profitieren. Die Quellen zeigen auf, dass sich durch den Vergleich von Krediten bei Modernisierungskrediten mehr als 13.000 Euro sparen lassen können. Top-Kredite sind dabei bis zu 13.000 Euro günstiger als teure Angebote.
Flexibilität bei der Rückzahlung
Durch die Kombination von Krediten mit unterschiedlichen Laufzeiten und Tilgungsarten kann die Rückzahlung besser an die persönliche finanzielle Situation angepasst werden. So kann ein Teil als Annuitätendarlehen und ein anderer als endfälliges Darlehen (wie bei Bausparverträgen üblich) strukturiert werden.
Finanzierungslücke schließen
Wenn nach dem ersten Kredit noch eine Finanzierungslücke besteht, schließt der zweite Kredit genau diese Lücke. Dies ermöglicht die Realisierung des gesamten Projekts ohne finanzielle Engpässe.
Überlegungen und potenzielle Herausforderungen
Trotz der Vorteile gibt es bei der Nutzung von zwei Krediten auch einige Aspekte zu bedenken:
Potenziell schlechtere Konditionen
Wie in den Quellen erwähnt, können Banken für den zweiten Kredit (mit zweiter Rangstelle im Grundbuch) schlechtere Konditionen verlangen. Dies liegt im erhöhten Risiko für die Bank, die im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers nur als zweitberechtigter Gläubiger berücksichtigt wird.
Komplexere Verwaltung
Zwei Kredite bedeuten auch zwei Vertragsverhältnisse, zwei Kreditgeber und in der Regel auch zwei verschiedene Fälligkeitsdaten und Rückzahlungspläne. Dies kann die Verwaltung und den Überblick über die Finanzen erschweren.
Unsicherheit bei Zinsentwicklungen
Ein weiterer Punkt, wie in den Quellen beschrieben, ist die Unsicherheit bei den Zinsen für den zweiten Kredit. Während der Zinssatz für den Hauskredit oft frühzeitig festgelegt werden kann, sind die Zinsen für den später aufgenommenen Sanierungskredit von der allgemeinen Zinsentwicklung abhängig. Dies kann zu Planungsunsicherheit führen.
Höherer administrativer Aufwand
Die Beantragung und Verwaltung von zwei Krediten erfordert mehr Aufwand als die Nutzung eines einzigen Kredits. Insbesondere bei der Kombination mit Förderkrediten wie dem KfW-Kredit sind zusätzliche Anträge und Nachweise erforderlich.
Modernisierungskredit-Optionen
Für die Finanzierung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen stehen verschiedene Kreditoptionen zur Verfügung:
Klassiker für große Projekte: Annuitätendarlehen
Bei größeren Modernisierungsprojekten ist das Annuitätendarlehen eine gängige Option. Dabei bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant, da sich die Zins- und Tilgungsanteile im Zeitverändern.
Alternative für große Projekte: LBS-Modernisierungskredit
Die L-Bausparkasse (LBS) bietet spezielle Modernisierungskredite an, die ebenfalls für größere Projekte geeignet sind.
Für kleine und mittlere Projekte: Sparkassen-Privatkredit
Für kleinere bis mittlere Modernisierungsmaßnahmen kann ein Privatkredit der Sparkasse eine sinnvolle Alternative sein. Diese Kredite sind oft flexibler und schneller verfügbar.
Später modernisieren: Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kann ebenfalls für spätere Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden. Wenn bereits ein Bausparvertrag besteht, kann darauf zurückgegriffen werden, um die Finanzierung zu sichern.
Fördermöglichkeiten für die Modernisierung
Neben den normalen Bankkrediten gibt es zahlreiche staatliche Förderprogramme, die Modernisierungsmaßnahmen unterstützen:
KfW-Förderungen
Die KfW-Bankengruppe bietet verschiedene Förderprogramme für Modernisierungsmaßnahmen:
Erneuerbare Energien – Standard (KfW 270): Dieser Kredit fördert Maßnahmen zum Ausbau erneuerbarer Energien, wie zum Beispiel Photovoltaikanlagen.
Wohngebäude – Kredit (KfW 261): Ein Kredit für Maßnahmen zur energetischen Sanierung, die das Haus in ein KfW-Effizienzhaus verwandeln.
Heizungserneuerung für Privatpersonen (KfW 458): Diese Förderung unterstützt den Austausch alter Heizungssysteme durch klimafreundlichere Lösungen wie Wärmepumpen oder Biomasseheizungen.
Altersgerecht Umbauen (KfW 159): Ein Kredit für Maßnahmen, die Barrieren reduzieren und die Wohnung altersgerecht anpassen.
BAFA-Förderung für effiziente Gebäude (BEG)
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet ebenfalls Förderungen für effiziente Gebäude an. Bei der Beantragung dieser Förderungen ist es wichtig, den Bedarf zu ermitteln und die Kosten genau zu schätzen.
Fazit
Die Aufteilung der Finanzierung für Immobilienkauf und Sanierung auf zwei separate Kredite kann eine strategisch sinnvolle Lösung sein, insbesondere wenn die genauen Kosten für die Sanierungsmaßnahmen erst nach dem Kauf bekannt sind oder wenn spezifische Förderprogramme wie die KfW-Kredite genutzt werden sollen. Die Kombination eines normalen Bankkredits mit einem KfW-Förderkredit oder einem Bauspardarlehen bietet Vorteile bei den Konditionen und ermöglicht eine flexiblere Gestaltung der Finanzierung.
Allerdings sollten Kreditnehmer die potenziellen Nachteile wie möglicherweise schlechtere Konditionen für den zweiten Kredit, den höheren administrativen Aufwand und die Unsicherheit bei Zinsentwicklungen bedenken. Eine sorgfältige Planung und ein Vergleich der verschiedenen Kredit- und Förderoptionen sind daher entscheidend, um die optimale Finanzierungslösung für das individuelle Projekt zu finden.
Die Quellen bestätigen, dass sich durch einen gezielten Vergleich von Krediten und die Nutzung von Förderprogrammen erhebliche Einsparungen realisieren lassen. So können laut Stiftung Warentest mehr als 27.000 Euro durch den Vergleich von Baufinanzierungen gespart werden. Bei kleineren Darlehen wie Modernisierungskrediten sind immer noch gut 13.000 Euro Einsparungen möglich.
Letztendlich hängt die Entscheidung für oder gegen zwei Kredite von den individuellen Umständen, der geplanten Maßnahme und den aktuell angebotenen Konditionen ab. Eine ausführliche Beratung durch unabhängige Experten und ein gründlicher Vergleich der verschiedenen Optionen sind daher unerlässlich.