Einleitung
Die Renovierung einer Mietwohnung kann sowohl für Mieter als auch für Vermieter zu komplexen rechtlichen Situationen führen. Eine zentrale Frage in diesem Kontext ist, ob Mieter während einer Renovierung durch den Vermieter die Miete mindern oder sogar komplett einstellen dürfen. Das deutsche Mietrecht hat hierzu klare Regelungen und gerichtliche Entscheidungen entwickelt, die die Rechte und Pflichten beider Parteien definieren.
In diesem Artikel werden die wichtigsten Aspekte des Mietrechts während Renovierungen durch den Vermieter beleuchtet. Wir betrachten Urteile des Kammergerichts (KG) und des Bundesgerichtshofs (BGH), die entscheidende Klarheit geschaffen haben. Zudem werden die Unterschiede zwischen Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und Schönheitsreparaturen erläutert sowie die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Mietzahlung. Für beide Seiten - Mieter und Vermieter - werden praktische Empfehlungen gegeben, um Konflikte zu vermeiden und die gesetzlichen Vorgaben korrekt umzusetzen.
Grundlagen des Mietrechts bei Renovierungen
Das deutsche Mietrecht differenziert zwischen verschiedenen Arten von Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, was erhebliche Auswirkungen auf die Rechte der Mieter hat. Diese Unterscheidung ist entscheidend, um zu verstehen, ob und in welchem Umfang eine Mietminderung möglich ist.
Mit der Mietrechtsreform wurden die Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) präzisiert, eine Abgrenzung zwischen Maßnahmen der Instandhaltung (§ 555a) und Sanierungsmaßnahmen (§ 555b) vorgenommen.
Instandhaltungsmaßnahmen
Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Erhaltung der vertragsgemäßen Gebrauchsfähigkeit der Wohnung. Dazu gehören Reparaturen, die notwendig sind, um den Zustand der Wohnung zu erhalten oder einen Wertverlust zu verhindern. Beispiele hierfür sind die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, die Reparatur defekter sanitärer Anlagen oder das Ersetzen kaputter Bodenbeläge.
Bei derartigen Maßnahmen gilt grundsätzlich, dass Mieter diese dulden müssen. Eine Mietminderung ist in der Regel ausgeschlossen, da solche Maßnahmen der Vertragserfüllung dienen und dem Interesse des Mieters an einer bewohnbaren Wohnung entsprechen. Allerdings haben Vermieter die Pflicht, solche Maßnahmen rechtzeitig anzukündigen, damit sich Mieter darauf einstellen können.
Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel: Wenn die Einwirkung auf die Mieter eher unerheblich ist oder wenn die Maßnahme aufgrund eines akuten Schadens zwingend erforderlich ist, kann sie auch kurzfristig ohne Ankündigung durchgeführt werden.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen gehen über die reine Instandhaltung hinaus und dienen der Verbesserung der Wohnung oder des Gebäudes. Dazu gehören Maßnahmen wie die Installation einer neuen Heizung, die Dämmung der Fassade oder die Modernisierung des Bades.
Bei Modernisierungen gelten andere Regeln als bei reinen Instandhaltungen. Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden, sofern diese ordnungsgemäß angekündigt wurden und keine unzumutbaren Härten darstellen. Eine unzumutbare Härte liegt beispielsweise vor, wenn die Maßnahmen zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität führen oder die Mieter finanziell übermäßig belasten.
Besondere Bedeutung hat die Unterscheidung zwischen energetischer Modernisierung und anderen Modernisierungsmaßnahmen. Nur bei energetischer Modernisierung, die der Einsparung nicht erneuerbarer Energiequellen dient, greift ein spezieller Ausschluss der Mietminderung für drei Monate. Maßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage stehen in keinem Bezug zur Mietsache selbst, sodass hier weder ein Mietminderungsausschluss noch eine Mieterhöhung möglich ist.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, die der Erhaltung oder Wiederherstellung des ästhetischen Zustands der Wohnung dienen. Dazu gehören das Streichen von Wänden und Decken oder das Verlegen neuen Bodenbelags.
Bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter gibt es wichtige rechtliche Einschränkungen. Wurde eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben und wurde kein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt, sind Vertragsklauseln, die dem Mieter die Pflicht zu Renovierungen übertragen, unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass in solchen Fällen der Vermieter zur Renovierung verpflichtet ist, der Mieter sich jedoch an den Kosten beteiligen muss.
Renovierung während der Mietzeit: Auswirkungen auf die Mietzahlung
Eine besondere rechtliche Konstellation entsteht, wenn der Vermieter eine Renovierung während der laufenden Mietzeit durchführt und dadurch die Nutzung der Wohnung für den Mieter beeinträchtigt oder unmöglich wird. In solchen Fällen haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern oder sogar komplett einzustellen.
Das Kammergericht (KG) hat in einem wegweisenden Urteil vom 10.03.2011 (Az.: 8 U 187/10) klargestellt, dass der Vermieter keine Miete verlangen darf, wenn er den Auszug der Mieter innerhalb der Mietzeit nutzt, um die Räumlichkeiten komplett zu renovieren und ein Bewohnen damit faktisch unmöglich wird.
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Mieter seinen Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt. Er zog jedoch noch vor Ablauf der Mietzeit aus der Wohnung aus, sodass sie einige Zeit leer stand, und zahlte zunächst die fällige Miete weiter an die Vermieterin. Diese nutzte die Situation aus und renovierte die Räumlichkeiten vollständig. Daraufhin minderten die Mieter die Miete, da aufgrund der Malerarbeiten ein Bewohnen der Mietsache nicht möglich war. Das Landgericht Berlin gab zunächst der Vermieterin Recht, doch das Kammergericht hob diese Entscheidung auf.
Das KG hielt die Mietminderung für zulässig. Auch wenn die Mieter bereits ausgezogen seien, stünde ihnen noch immer das Recht auf Benutzung der Wohnung zu, bis die Mietzeit abgelaufen sei. In dieser Zeit müssten sie auch die vereinbarte Miete weiterhin zahlen. Renoviere der Vermieter die Wohnung, komme dies aber einem Entzug der Mietsache gleich, da sie so nicht vertragsgemäß genutzt werden könne. Damit liege ein Mangel vor, der eine Mietminderung zu 100 % rechtfertige.
Dieses Urteil verdeutlicht ein wichtiges Prinzip: Der Vermieter hat die Pflicht, dem Mieter die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung während der gesamten Mietzeit zu ermöglichen. Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die diese Nutzung beeinträchtigen, handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt.
Für Vermieter bedeutet dies, dass sie bei geplanten Renovierungen nach dem Auszug der Mieter den Ablauf der Mietzeit abwarten sollten. Alternativ können sie schriftliche Vereinbarungen mit dem Mieter bezüglich der Höhe der Mietzahlungen treffen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Unrenovierte Wohnungen: Rechte der Mieter
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Mietrechts betrifft die Situation, in der Mieter eine unrenovierte Wohnung anmieten und sich später eine Renovierung durch den Vermieter wünschen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, in welchen Fällen Mieter eine Renovierung verlangen können und wie die Kostenverteilung aussieht.
In zwei Urteilen vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) entschied der BGH, dass eine wesentliche Verschlechterung des Wohnungszustands seit Anmietung einen Mangel der Wohnung darstellt, den nach dem Gesetz der Vermieter zu beseitigen hat.
In den zugrunde liegenden Fällen hatten Mieter unrenovierte Wohnungen angemietet, die sie vorher besichtigt hatten. In den Mietverträgen standen jeweils Vertragsklauseln, wonach die Mieter zur Renovierung verpflichtet waren, ohne dass