Einleitung
Für Vermieter stellt sich häufig die Frage, welche Kosten im Zusammenhang mit Renovierungen und Instandhaltungen steuerlich absetzbar sind. Insbesondere der Anteil der Lohnkosten im Verhältnis zu den Materialkosten ist ein komplexes Thema, das oft zu Verwirrung führt. Dieser Artikel erläutert detailliert, wie Vermieter Renovierungskosten korrekt in ihrer Steuererklärung geltend machen können und welche Grenzen dabei zu beachten sind.
Erhaltungsaufwand versus Herstellungskosten
Das Finanzamt unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Arten von Aufwendungen für Immobilien:
Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, die dem Erhalt der Bausubstanz dienen und den Zustand der Immobilie erhalten, ohne ihren Wert spürbar zu steigern. Diese können in voller Höhe und sofort als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Typische Beispiele hierfür sind das Streichen von Wänden, das Austauschen von Bodenbelägen oder Reparaturen am Dach.
Herstellungskosten hingegen sind Aufwendungen, die den Wert des Gebäudes nachhaltig steigern oder eine wesentliche Verbesserung darstellen. Dazu zählen beispielsweise Anbauten oder die grundlegende Umgestaltung von Räumen. Diese Kosten müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes – in der Regel 50 Jahre – abgeschrieben werden.
Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums zählen zum Erhaltungsaufwand alle Kosten für die Erneuerung vorhandener Gebäudeteile, Einrichtungen oder Anlagen, solange deren Funktion nicht verändert wird.
Die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf
Eine wichtige Einschränkung bei der sofortigen Absetzbarkeit von Renovierungskosten stellt die sogenannte 15-Prozent-Grenze dar. Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie dürfen die Renovierungskosten nicht mehr als 15 Prozent des Netto-Kaufpreises für den Gebäudeanteil betragen.
Liegen die Ausgaben darüber, gelten sie nicht mehr als einfache Reparaturen, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten. In diesem Fall dürfen die Kosten nicht sofort vollständig abgezogen, sondern müssen – ähnlich wie der Kaufpreis selbst – über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden.
Diese Regelung soll verhindern, dass Käufer kurz nach dem Erwerb einer Immobilie hohe Renovierungskosten sofort geltend machen, um die Steuerlast zu senken.
Absetzbarkeit von Lohnkosten
Bei den Lohnkosten für Handwerkerleistungen gibt es unterschiedliche Regelungen, je nachdem, ob es sich um Vermieter oder Mieter handelt.
Für Vermieter können die Lohnkosten für Handwerkerleistungen in der Regel vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern die Maßnahmen als Erhaltungsaufwand eingestuft werden. Dies gilt auch für größere Modernisierungen wie den Austausch von Fenstern, die Modernisierung von Bädern oder die Installation neuer Heizungsanlagen.
Mieter haben hingegen eingeschränkte Möglichkeiten. Sie können Handwerkerleistungen zwar von der Steuer absetzen, allerdings nur in einem bestimmten Rahmen. Der absetzbare Betrag ist auf 20 Prozent der Lohnkosten begrenzt und darf 1.200 Euro pro Jahr nicht überschreiten. Darüber hinaus müssen die Rechnungen nicht bar bezahlt worden sein, sondern müssen eine Überweisung nachweisen.
Absetzbarkeit von Materialkosten
Die Frage, ob Materialkosten steuerlich absetzbar sind, wird in den Quellen unterschiedlich beantwortet:
Nach Quelle [1] können Vermieter die Materialkosten für Renovierungen in ihrer Mietimmobilie steuerlich absetzen. Diese Ausgaben zählen zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei Erhaltungsaufwand können die Kosten in der Regel sofort und in voller Höhe abgezogen werden. Führen die Vermieter die Arbeiten in Eigenleistung durch, können sie zwar ihre Arbeitszeit nicht geltend machen, die belegbaren Materialkosten sind jedoch in jedem Fall absetzbar.
Quelle [2] hingegen stellt klar, dass für Mieter und Eigentümer nur die Arbeitskosten berücksichtigt werden. Die Materialkosten für die Renovierung seien steuerlich nicht absetzbar.
Diese Widersprüche in den Quellen sollten Vermieter veranlassen, sich im Einzelfall steuerberaten zu lassen, um sicherzustellen, dass sie alle absetzbaren Kosten geltend machen können.
Eigenleistungen durch Vermieter
Viele Vermieter übernehmen Renovierungsarbeiten teilweise oder ganz in Eigenleistung. Für diese sogenannten Eigenleistungen gelten klare steuerliche Regelungen:
Die eigene Arbeitszeit kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Selbst wenn der Vermieter viel Zeit in die Arbeiten investiert, zählt das Finanzamt nur tatsächlich entstandene Kosten, etwa für Material, Werkzeuge oder gemietete Geräte. Eine fiktive Entlohnung für die eigene Arbeit wird steuerlich nicht anerkannt.
Anders verhält es sich, wenn Dritte bezahlt werden – etwa Handwerksbetriebe oder Fachkräfte. Dann können die bezahlten Lohnkosten als Werbungskosten berücksichtigt werden, sofern die Maßnahme steuerlich absetzbar ist (zum Beispiel als Erhaltungsaufwand).
Energetische Sanierungen und Fördermöglichkeiten
Seit 2023 gibt es für energetische Maßnahmen an vermieteten Immobilien erweiterte steuerliche Vorteile. Dazu zählen beispielsweise der Austausch von Heizungsanlagen, Fassadendämmungen oder der Einbau neuer Fenster. Solche Maßnahmen können in der Regel als Erhaltungsaufwand sofort abgesetzt oder über Sonderabschreibungen verteilt werden.
Zusätzlich stehen Vermietern staatliche Förderprogramme (z. B. KfW, BAFA) zur Verfügung, die Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen bieten. Dadurch sinken nicht nur die Steuerlast, sondern auch die tatsächlichen Renovierungskosten spürbar.
Praktische Beispiele zur Veranschaulichung
Beispiel 1: Renovierung über Bankdarlehen und Steuervorteile
Ausgangsdaten: - Kaufpreis der Immobilie: 250.000 € - Renovierungskosten (z. B. neue Fenster, Badmodernisierung): 30.000 € - Finanzierung über Bankdarlehen: 30.000 € - Zinssatz: 4 % p. a. → jährliche Zinskosten = 1.200 € - Persönlicher Steuersatz: 30 %
Ergebnis: - Renovierungskosten (Erhaltungsaufwand): 30.000 € - Zinskosten: 1.200 € - Gesamt absetzbare Werbungskosten: 31.200 € - 31.200 € × 30 % Steuersatz = 9.360 € Steuererstattung
Beispiel 2: Renovierungskosten absetzen
Ausgangsdaten: - Kaufpreis der Wohnung: 200.000 € - Renovierungskosten: 20.000 € - Jährliche Mieteinnahmen: 9.600 € (800 € monatlich) - Sonstige Werbungskosten (Hausverwaltung, Fahrtkosten etc.): 2.000 €
Prüfung der Voraussetzungen: - Renovierungskosten = Erhaltungsaufwand (z. B. neue Fenster, Bad modernisieren, Wände streichen) - Vermietungsabsicht klar: Wohnung wird an Dritte vermietet - Mieteinnahmen > 410 € pro Jahr - Vermieter wohnt nicht selbst in der Immobilie - Immobilie war vorher bewohnbar - Renovierungskosten = 20.000 € = 10 % des Kaufpreises → liegt unter der 15 %-Grenze
Ergebnis: Die gesamten 20.000 € sind als Werbungskosten absetzbar - Renovierungskosten: 20.000 € - Sonstige Werbungskosten: 2.000 € = Gesamte Werbungskosten: 22.000 € - Einnahmen: 9.600 € - Werbungskosten: 22.000 € = Verlust aus Vermietung: –12.400 €
In diesem Beispiel kann der Vermieter die vollen 20.000 € Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen, weil alle Bedingungen erfüllt sind. Das führt sogar zu einem steuerlichen Verlustvortrag, der die Einkommensteuer senkt.
Eintragung der Renovierungskosten in der Steuererklärung
Die korrekte Eintragung der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend für die steuerliche Anerkennung. Bei Verwendung von Steuererklärungssoftware wie WISO Steuer erfolgt der Eintrag je nach Fallunterscheidung:
Bei vermieteten Immobilien: - Renovierungskosten, die als Erhaltungsaufwendungen gelten, werden im Bereich "Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen" eingetragen. - Handelt es sich um Herstellungskosten, erfolgt der Eintrag im Abschnitt zur AfA (Absetzung für Abnutzung), da sie über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden müssen.
Bei selbstgenutzten Immobilien: - Die Lohnkosten für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen werden im Bereich "Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt" eingetragen.
Fazit
Die Absetzbarkeit von Renovierungskosten für Vermieter hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist die korrekte Einordnung der Maßnahmen als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten. Während Erhaltungsaufwendungen sofort und in voller Höhe absetzbar sind, müssen Herstellungskosten über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Die 15-Prozent-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf stellt eine wichtige Einschränkung dar. Bei Überschreitung dieser Grenze werden die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und müssen langfristig abgeschrieben werden.
Bei der Frage nach der Absetzbarkeit von Materialkosten gibtes unterschiedliche Angaben in den Quellen. Während eine Quelle besagt, dass Vermieter Materialkosten vollständig absetzen können, stellt eine andere Quelle klar, dass nur die Arbeitskosten berücksichtigt werden. Diese Widersprüche sollten im Einzelfall mit einem Steuerberater geklärt werden.
Eigenleistungen durch Vermieter können zwar nicht mit der eigenen Arbeitszeit, aber mit den tatsächlich angefallenen Materialkosten geltend gemacht werden. Energetische Sanierungen profitieren darüber hinaus von erweiterten steuerlichen Vorteilen und staatlichen Förderprogrammen.
Für Vermieter empfiehlt es sich, alle Rechnungen sorgfältig aufzubewahren und bei Unsicherheiten einen Steuerberater zu konsultieren, um alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.