Einleitung
Bei der Sanierung oder Renovierung einer Immobilie kann es zu längeren Leerständen kommen. Diese Phase stellt für Eigentümer eine finanzielle Belastung dar, da während dieser Zeit keine Mieteinnahmen erzielt werden, laufende Kosten aber weiterlaufen. Viele Eigentümer fragen sich, welche Kosten in dieser Phase steuerlich geltend gemacht werden können.
Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass ein langjähriger Leerstand ein Hinweis auf das Fehlen einer konkreten Einkünfteerzielungsabsicht sein kann. Dies hat Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung der anfallenden Kosten. Der vorliegende Artikel beleuchtet die steuerlichen Möglichkeiten, während einer Renovierungsphase anfallende Kosten abzusetzen, und gibt einen Überblick über die relevanten Regelungen und Voraussetzungen.
Steuerliche Behandlung von Leerständen während Renovierungen
Die Beweislastfrage beim Leerstand
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein langjähriger Leerstand einer Immobilie ein Hinweis auf das Fehlen einer konkreten Einkünfteerzielungsabsicht sein kann. Dabei ist der Grund für den Leerstand zunächst einmal zweitrangig. In der Praxis kann jedoch bei einem langen Leerstand wegen Renovierung die Beweislast zum Problem werden.
Wenn eine Vermietung auf Dauer vorliegt, hat das Finanzamt die Beweislast, wenn es das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht unterstellen will. Kann das Finanzamt dafür keine Beweise oder Indizienbeweise vorlegen, können Eigentümer alle Werbungskostenüberschüsse steuermindernd einsetzen.
Sofern jedoch die Immobilie aufgrund einer langen Renovierung leer steht, weil die Renovierung zum Einen in Eigenregie durchgeführt wird und zum Anderen liquide Mittel für eine schnellere Renovierung fehlen, kann sich die Beweislast drehen. Dann muss der Steuerpflichtige beweisen, dass er weiterhin die Absicht hat, die Immobilie zu vermieten. Zudem muss diese Absicht erkennbar sein, denn die reine Behauptung reicht nicht aus.
In einem aktuellen Fall vor dem Bundesfinanzhof hat dieser die Einkünfteerzielungsabsicht nicht gesehen, da über einen Zeitraum von mehr als sieben Jahren eine teilweise in Eigenregie durchgeführte Renovierung stattgefunden hat.
Kosten, die während des Leerstands abgesetzt werden können
Vermieter, denen Kosten durch Leerstand entstehen, können aufatmen: Die Kosten, die mit einer leerstehenden Wohnung anfallen, können bei der Steuer geltend gemacht werden. Das Geld ist also nicht komplett weg. Folgende Kosten können bei Leerstand steuerlich abgesetzt werden:
- Schuldzinsen
- Abschreibungen
- Reparaturen
- Verwaltungskosten
- Nebenkosten
- Grundsteuer
Der Vermieter kann Werbungskosten hinsichtlich eines vermieteten Gebäudes oder einer vermieteten Wohnung auch geltend machen, wenn ihm durch den Ausfall von Mietzahlungen über einen größeren Zeitraum keine Einnahmen zufließen.
Steuerliche Behandlung von Eigenleistungen
Eigenleistungen, die bei der Herstellung oder beim Ausbau einer Immobilie erbracht werden, steigern zwar den Wert der Immobilie, können jedoch steuerlich nicht als Ausgaben geltend gemacht werden. Damit erhöhen Eigenleistungen nicht die Herstellungskosten für eine Immobilie.
Dies ist insbesondere relevant, wenn Renovierungen in Eigenregie durchgeführt werden. In solchen Fällen kann es schwieriger sein, die Einkünfteerzielungsabsicht gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen, da der Zeitraum der Renovierung verlängert wird und die liquiditätsbelastenden Kosten für Handwerker entfallen.
Renovierungskosten für vermietete Immobilien
Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand
Kosten für Renovierungen können in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden, wenn sie als sogenannte Erhaltungsaufwendungen beurteilt werden. Das Finanzamt macht dabei keinen Unterschied, ob es sich um kleinere Reparaturen handelt, wie ein verstopftes Abflussrohr und einen neuen Farbanstrich, oder um aufwändigere Renovierungen, wie ein neues Dach. Wichtig ist allein, dass die Kosten dem Erhalt der Immobilie dienen.
Zählen die Kosten allerdings nicht zum Erhaltungsaufwand, sondern werden vom Finanzamt als sogenannter Herstellungsaufwand eingeordnet, können sie nur über viele Jahre von der Steuer abgesetzt werden.
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen: - Wände streichen - Bodenbeläge austauschen - Reparaturen am Dach - Erneuerung von Fenstern - Ersatz eines Dachfensters durch eine Dachgaube
Beispiele für Herstellungsaufwendungen: - Ein Anbau - Die Errichtung eines Gebäudes - Die Schaffung neuer Wohnfläche
Die 15%-Regel bei Renovierungskosten
Es gibt jedoch eine Besonderheit, die jeder Vermieter beachten sollte: Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, dürfen die Ausgaben nicht unmittelbar im gleichen Jahr abgesetzt werden. Stattdessen müssen die Kosten der Renovierung dem Kaufpreis hinzugerechnet und abgeschrieben werden.
Es gelten folgende Regeln: - Zwei Prozent der Gesamtkosten müssen über 50 Jahre lang abgeschrieben werden. - Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gelten 3 Prozent über 33 Jahre lang.
Der große Nachteil des steuerlichen Abschreibens ist, dass nur ein Teil der Kosten über mehrere Jahre in der Steuererklärung angegeben werden kann. Außerdem gelten je nachdem, um welche Baumaßnahmen oder Gegenstände es sich handelt, unterschiedliche Bedingungen, die in der sogenannten AfA-Tabelle nachgelesen werden können.
Strategische Verteilung von Renovierungskosten
Für Eigentümer mit geringerem Einkommen kann es sinnvoll sein, Renovierungskosten auf mehrere Jahre zu verteilen. Läuft die berufliche Entwicklung weniger gut und hat man nur ein geringes Einkommen, ist man gut beraten, die Kosten der Renovierung in mehreren Jahren als Werbungskosten geltend zu machen.
Beispiel: Betragen die Renovierungskosten 10.000 Euro und verteilt man sie auf fünf Jahre, sind das 2.000 Euro pro Jahr. Unter Umständen kann das zu versteuernde Jahreseinkommen dadurch unter den Grundfreibetrag für Ehepaare (2025: 24.192 Euro) fallen (für Singles sind es 12.096 Euro) – und man muss überhaupt keine Steuern mehr zahlen.
Und selbst wenn das Mietshaus vor Ablauf der Verteilungszeit verkauft wird, können die verbleibenden Renovierungskosten sofort im Verkaufsjahr abgesetzt werden. Sollte das Haus zum Beispiel nach drei Jahren verkauft werden, können die verbleibenden Werbungskosten, also 4.000 Euro für zwei Jahre, sofort im Verkaufsjahr abgesetzt werden.
Für jede einzelne Reparatur oder Renovierung kann man neu entscheiden, wie man sie absetzt – im gleichen Jahr oder auf mehrere Jahre verteilt. Die Herausforderung dabei ist, für jede Erhaltungsmaßnahme die optimale Absetzungsart zu finden.
Unterschiedliche steuerliche Behandlung bei Selbstnutzung und Vermietung
Renovierungskosten bei selbstgenutzten Immobilien
Wenn man in seinem eigenen Haus oder seiner Wohnung wohnt, kann man Kosten für Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung nicht direkt von der Steuer absetzen – also nicht als sogenannte Werbungskosten. Aber es gibt trotzdem Möglichkeiten, Steuern zu sparen.
Beauftragt man eine Firma mit Renovierungsarbeiten – zum Beispiel fürs Streichen, Fliesenlegen oder den Einbau neuer Fenster –, kann man 20 Prozent der Lohnkosten von der Einkommensteuer abziehen. Maximal sind das 1.200 Euro pro Jahr.
Auch wenn man in seinem Eigenheim wohnt, fallen laufende Nebenkosten an – zum Beispiel für Gärtner, Schornsteinfeger oder Hausreinigung. Viele dieser Leistungen gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen, für die man ebenfalls eine Steuerermäßigung bekommt. Auch hier kann man 20 Prozent der Rechnung in der Steuererklärung ansetzen. Das kann eine Steuerermäßigung bis zu 4.000 Euro pro Jahr bringen.
Vergleich der steuerlichen Behandlung
Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten unterscheidet sich deutlich zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien:
| Art der Kosten | Bei Selbstnutzung | Bei Vermietung |
|---|---|---|
| Kosten für Renovierung | Steuerermäßigung (begrenzter Abzug) | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
| Nebenkosten | Steuerermäßigung (begrenzter Abzug) | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
| Zinsen für den Kredit | Kein Abzug | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
Praktische Umsetzung in der Steuererklärung
Eintragung von Renovierungskosten
Bei der Eintragung von Renovierungskosten in der Steuererklärung ist es wichtig, die Kosten korrekt zuzuordnen – denn davon hängt ab, ob sie sofort oder nur über mehrere Jahre verteilt berücksichtigt werden.
Bei selbstgenutzten Immobilien: - Trage die Lohnkosten für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen im Bereich Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt ein.
Bei vermieteten Immobilien: - Gib Renovierungskosten, die als Erhaltungsaufwendungen gelten, im Bereich Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen an. - Handelt es sich um Herstellungskosten, erfolgt der Eintrag im Abschnitt zur AfA (Absetzung für Abnutzung), da sie über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden müssen.
Nutzung von Steuer-Software
Mit Steuer-Software wie WISO Steuer gelingt die korrekte Eintragung der Renovierungskosten ganz einfach. Die Software fragt Schritt für Schritt nach allen wichtigen Angaben zur Immobilie und zu den angefallenen Renovierungskosten.
Fazit
Ein Leerstand während einer Renovierungsphase stellt für Immobilienbesitzer eine finanzielle Belastung dar, bietet aber auch steuerliche Möglichkeiten. Wichtig ist der Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht gegenüber dem Finanzamt, insbesondere wenn die Renovierung in Eigenregie erfolgt und längere Zeit in Anspruch nimmt.
Vermieter können die während des Leerstands anfallenden Kosten wie Schuldzinsen, Abschreibungen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Nebenkosten und Grundsteuer steuerlich geltend machen. Renovierungskosten können als Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe abgesetzt werden, sofern sie nicht als Herstellungsaufwand qualifiziert werden oder die 15%-Grenze des Kaufpreises nicht überschreiten.
Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Möglichkeiten der steuerlichen Absetzung begrenzter auf 20 % der Handwerkerkosten und haushaltsnahen Dienstleistungen. Die strategische Verteilung von Renovierungskosten über mehrere Jahre kann sich insbesondere bei geringerem Einkommen lohnen.
Es empfiehlt sich, bei größeren Renovierungsprojekten steuerlichen Rat einzuholen, um die optimale steuerliche Behandlung zu gewährleisten und alle möglichen Abzugsbeträge auszuschöpfen.