Einleitung
Die Renovierung und Sanierung von Immobilien stellt eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Viele Hausbesitzer und Vermieter sind jedoch nicht bewusst, dass sich ein Teil dieser Kosten steuerlich geltend machen lässt. Die genauen Regelungen zur Absetzbarkeit von Renovierungskosten unterscheiden sich jedoch erheblich zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien. Zudem existieren spezifische Grenzwerte und Bedingungen, die es zu beachten gilt. Dieser Artikel beleuchtet die Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzung von Renovierungskosten in Deutschland, wobei die maximal absetzbaren Beträge im Fokus stehen.
Renovierungskosten bei selbstgenutzten Immobilien
Bei selbstgenutzten Immobilien gestaltet sich die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten grundsätzlich schwieriger als bei vermieteten Objekten. Dennoch gibt es seit 2020 eine wichtige Ausnahme bei energetischen Sanierungen, die Hauseigentümer in Anspruch nehmen können.
Energetische Sanierungen nach § 35c EStG
Seit dem Jahr 2020 besteht für Eigentümer von selbstgenutzten Wohnimmobilien, die älter als zehn Jahre sind, die Möglichkeit, Kosten für energetische Sanierungen steuerlich geltend zu machen. Hierbei können 20 % der gesamten Aufwendungen, einschließlich der Materialkosten, über einen Zeitraum von drei Jahren verteilt von der Steuer abgesetzt werden.
Die maximale Obergrenze für die anrechenbaren Kosten beträgt 200.000 Euro. Dies bedeutet, dass im Idealfall eine Steuererstattung von maximal 40.000 Euro erreicht werden kann. Förderfähige Maßnahmen sind beispielsweise der Austausch der Heizung, die Installation einer Wanddämmung oder andere energetische Verbesserungen, die den Energieverbrauch des Gebäudes senken.
Ein Beispiel aus der Quelle verdeutlicht dies: Bei Gesamtkosten in Höhe von 73.000 Euro, wovon 60.500 Euro förderfähige Maßnahmen betreffen, ergibt sich eine Steuerermäßigung von 20 %, also 12.200 Euro. Zusätzlich können 50 % der Kosten für einen Energieberater (2.000 Euro) also 1.000 Euro abgesetzt werden. Diese Steuerermäßigung wird über mehrere Jahre verteilt, beginnend mit 7 % im ersten Jahr plus dem Betrag für den Energieberater, gefolgt von 7 % im zweiten Jahr und 6 % im dritten Jahr. Der verbleibende Betrag kann für spätere Sanierungen bis Ende 2029 geltend gemacht werden.
Wichtige Einschränkungen
Es ist jedoch zu beachten, dass von den Gesamtkosten auch Aufwendungen abgezogen werden müssen, die anderweitig absetzbar sind, beispielsweise als Handwerkerleistungen. Zudem ist die Absetzung nur dann möglich, wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt. Reine Schönheitsreparaturen oder Maßnahmen, die lediglich den Wohnkomfort verbessern, ohne den Energieverbrauch zu senken, fallen nicht unter diese Regelung.
Renovierungskosten bei vermieteten Immobilien
Bei vermieteten Immobilien gestaltet sich die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten in der Regel günstiger. Hier können die Kosten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, was direkt die Steuerlast reduziert.
Erhaltungsaufwand sofort absetzbar
Als Erhaltungsaufwand werden alle Kosten bezeichnet, die der Instandhaltung, Reparatur oder Modernisierung bestehender Gebäudeteile dienen, ohne deren Funktion grundlegend zu verändern. Der große Vorteil von Erhaltungsaufwendungen ist, dass sie in voller Höhe und sofort bei der Steuer anrechenbar sind. Sie zählen zu den Werbungskosten, die direkt von den Mieteinnahmen abgezogen werden können.
Typische Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind: - Das Streichen von Wänden - Die Erneuerung von Bodenbelägen - Die Reparatur oder Erneuerung von Sanitäranlagen - Der Austausch defakter Fenster - Die Modernisierung eines Bades
Die 15-Prozent-Grenze
Eine wichtige Einschränkung bei vermieteten Immobilien stellt die sogenannte 15-Prozent-Grenze dar. Fallen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Wohneigentums an und übersteigen die Kosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie nicht mehr als einfache Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft.
In diesem Fall dürfen die Kosten nicht sofort vollständig abgezogen werden, sondern müssen – ähnlich wie der Kaufpreis selbst – über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Die 15-Prozent-Prüfung erfolgt mit den Nettobeträgen der Renovierungskosten, also ohne Mehrwertsteuer.
Ein Beispiel aus der Quelle verdeutlicht dies: Bei einem Kaufpreis der Wohnung von 200.000 Euro und Renovierungskosten von 20.000 Euro (also 10 % des Kaufpreises) liegen die Kosten unter der 15 %-Grenze. Daher können die vollen 20.000 € Renovierungskosten als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei jährlichen Mieteinnahmen von 9.600 € und sonstigen Werbungskosten von 2.000 € ergibt sich sogar ein Verlust aus Vermietung in Höhe von 12.400 €, der die Einkommensteuer senkt.
Ausnahmen von der 15-Prozent-Grenze
Unter die 15-Prozent-Prüfung fallen nicht die Renovierungskosten, die üblicherweise jährlich anfallen. Diese Aufwendungen sind auf jeden Fall im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Zudem bleiben Ausgaben unberücksichtigt, die zu einer Wohn- oder Nutzflächenerweiterung führen, da diese zu den Gebäudekosten zählen.
Beispielrechnung mit Finanzierung
Ein weiteres Beispiel zeigt, wie Renovierungskosten in Verbindung mit einer Finanzierung steuerlich wirken können: - Kaufpreis der Immobilie: 250.000 € - Renovierungskosten (z.B. neue Fenster, Badmodernisierung): 30.000 € - Finanzierung über Bankdarlehen: 30.000 € - Zinssatz: 4 % p.a. → jährliche Zinskosten = 1.200 € - Persönlicher Steuersatz: 30 %
Ergebnis: - Renovierungskosten (Erhaltungsaufwand): 30.000 € - Zinskosten: 1.200 € - Gesamt absetzbare Werbungskosten: 31.200 € - 31.200 € × 30 % Steuersatz = 9.360 € Steuererstattung
Energetische Sanierungen bei vermieteten Immobilien
Seit 2023 gibt es für energetische Maßnahmen an vermieteten Immobilien erweiterte steuerliche Vorteile. Dazu zählen etwa der Austausch von Heizungsanlagen, Fassadendämmungen oder der Einbau neuer Fenster. Solche Maßnahmen können in der Regel als Erhaltungsaufwand sofort abgesetzt oder über Sonderabschreibungen verteilt werden.
Zusätzlich zu den steuerlichen Vorteilen stehen Vermietern staatliche Förderprogramme (z.B. KfW, BAFA) zur Verfügung, die Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen bieten. Dadurch sinken nicht nur die Steuerlast, sondern auch die tatsächlichen Renovierungskosten spürbar.
Praktische Tipps für Vermieter
Um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen, sollten Vermieter folgende beachten:
Die 15-Prozent-Grenze beachten
Renovierungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % der Gebäudekosten übersteigen, müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Daher ist es ratsam, größere Sanierungen idealerweise erst nach Ablauf dieser dreijährigen Frist durchzuführen.
Belege sorgfältig aufbewahren
Bewahren Sie alle Rechnungen und Zahlungsnachweise sorgfältig auf. Rechnungen sollten Lohn- und Materialkosten getrennt ausweisen. Nur so kann der Finanzamt die Kosten korrekt zuordnen und anerkennen.
Zahlungsmethode beachten
Handwerkerrechnungen sollten immer per Banküberweisung beglichen werden. Barzahlungen werden vom Finanzamt in der Regel nicht anerkannt. Daher ist es wichtig, alle Zahlungen über offizielle Kanäle zu dokumentieren.
Eigenleistungen berücksichtigen
Eigene Arbeitszeit ist nicht absetzbar. Sie können jedoch die Materialkosten abziehen, wenn Sie die Rechnungen vorlegen können. Dies ist besonders relevant für handwerklich begabte Vermieter, die selbst Arbeiten durchführen.
Leerstände steuerlich berücksichtigen
Renovierungskosten sind auch bei leerstehenden Wohnungen absetzbar, wenn Sie eine klare Vermietungsabsicht nachweisen können. Dies kann besonders in Phasen des Mieterwechsels relevant sein.
Steuerberater konsultieren
Bei Unsicherheit ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um alle Steuervorteile optimal zu nutzen. Insbesondere bei größeren Sanierungen oder komplexen Finanzierungsstrukturen kann professionelle Beratung sich finanziell auszahlen.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten hängt maßgeblich vom Verwendungszweck der Immobilie und dem Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen ab. Bei selbstgenutzten Immobilien sind vor allem energetische Sanierungen seit 2020 mit einer Absetzung von 20 % der Kosten über drei Jahren begünstigt, wobei die Obergrenze bei 200.000 Euro liegt.
Bei vermieteten Immobilien sind Renovierungskosten in der Regel als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar. Entscheidend ist jedoch die Einhaltung der 15-Prozent-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf. Wird diese Grenze überschritten, müssen die Kosten über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Unabhängig vom Nutzungszweck der Immobilie ist eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten und die Einhaltung formaler Vorgaben, wie die Zahlung per Banküberweisung, entscheidend für die Anerkennung durch das Finanzamt. Bei Unsicherheiten oder komplexen Sanierungsvorhaben ist die Konsultation eines Steuerberaters ratsam, um alle steuerlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen.