Renovierungspflichten von Mietern: Rechte und Pflichten bei Schönheitsreparaturen und Modernisierungen

Einführung

Die Renovierung einer Mietwohnung ist ein häufiger Konfliktpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Viele Mieter stehen bei Auszug oder während des Mietverhältnisses vor der Frage, wer für welche Renovierungsarbeiten verantwortlich ist und wie Kosten umgelegt werden dürfen. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen von Renovierungspflichten in Mietwohnungen, definiert Begriffe wie Schönheitsreparaturen und Modernisierungen, erläutert die Rechte und Pflichten von Mietern und gibt praktische Hinweise zur Durchführung von Renovierungsarbeiten.

Definition von Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten, die in einer vermieteten Wohnung durchgeführt werden, um normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren zu entfernen und die Wohnung in einem guten und gepflegten Zustand zu halten. Die Definition von Schönheitsreparaturen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht klar definiert, doch die Rechtsprechung orientiert sich an der Zweiten Berechnungsverordnung über öffentlich geförderten Wohnraum (II. BV).

Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV gehören zu den Schönheitsreparaturen: - Das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen der Wände und Decken - Das Streichen der Fußböden - Das Streichen der Heizkörper und der Heizungsrohre - Das Streichen der Innentüren - Das Streichen der Fenster und Außentüren von innen

Diese Arbeiten dienen ausschließlich der Beseitigung der Gebrauchsspuren, die bei der Nutzung der Wohnung zwangsläufig entstehen. Es handelt sich also um Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen oder erhalten, ohne dass sich die Substanz oder die grundlegende Beschaffenheit der Wohnung ändert.

Typische Schönheitsreparaturen umfassen daher: - Ausbesserung von Kratzern und Flecken an Wänden - Streichen von Wänden und Decken nach längerer Nutzung - Erneuerung von Tapeten, die durch Sonneneinstrahlung oder Rauch verschmutzt sind - Streichen von Fußböden, die durch normalen Gebrauch abgenutzt sind - Streichen von Heizkörpern und Rohren, die durch Korrosion oder Staub beeinträchtigt sind

Im Gegensatz dazu stehen umfangreichere Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die über diese rein kosmetischen Reparaturen hinausgehen und die Wohnung grundlegend verändern können.

Der rechtliche Rahmen für Renovierungspflichten

Nach dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eigentlich der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese gesetzliche Regelung ist jedoch nicht zwingend, weshalb in fast allen Mietverträgen Vertragsklauseln enthalten sind, die die Schönheitsreparaturen auf Mieter abwälzen.

Die Wirksamkeit solcher Klauseln unterliegt jedoch strengen Anforderungen. Eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, ist mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Denn sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde.

Die Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen klare Kriterien entwickelt, wann Renovierungsklauseln wirksam sind und wann nicht. Entscheidend ist unter anderem, wie die Wohnung bei Einzug des Mieters übergeben wurde (renoviert, teilrenoviert oder unrenoviert) und wie lange seit der letzten Renovierung vergangen ist. Ferner muss die Klausel im Mietvertrag klar und unmissverständlich formuliert sein und darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Rechte und Pflichten von Mietern

Ein Mieter hat keinen generellen Anspruch auf Renovierung durch den Vermieter. Die Renovierungspflicht hängt vielmehr von den Regelungen im Mietvertrag ab. Wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Renovierung enthält, kann der Vermieter den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde und deutliche Gebrauchsspuren vorhanden sind, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, muss renoviert werden, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Verantwortlichkeiten von Mieter und Vermieter bei Schönheitsreparaturen:

Grundsätzlich muss ein Mieter die Wohnung bei Auszug besenrein hinterlassen. Gebrauchsspuren am Mietobjekt sind jedoch hinzunehmen und müssen nicht beseitigt werden. Wer trotz ungültiger Schönheitsreparaturklausel Renovierungsarbeiten durchgeführt hat, kann die Kosten von der Renovierung, innerhalb von sechs Monaten, vom Vermieter zurückfordern.

Sollte der Vermieter nicht auf Renovierungswünsche bei Abnutzung des Bodens eingehen, kann der Mieter die Renovierungskosten durch den Vermieter ersetzt bekommen. Es ist jedoch ratsam, über die Höhe der Kosten mit dem Vermieter zu sprechen.

Modernisierung versus Schönheitsreparaturen

Während Schönheitsreparaturen der reinen Erhaltung des Zustands dienen, zielen Modernisierungsmaßnahmen auf eine Verbesserung der Wohnung ab. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klare Kriterien dafür entwickelt, was als zulässige Modernisierung gilt und was nicht.

Ein Urteil des BGH (VIII ZR 28/17) stellte klar: Eine Modernisierungsmaßnahme zur Energieeinsparung oder Wohnwerterhöhung oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht. Andererseits darf sie die Mietsache aber nicht so verändern, dass etwas Neues entsteht.

Ein anschauliches Beispiel für eine unzulässige "Modernisierung" lieferte ein Fall, in dem eine Entwicklungsgesellschaft einem Mieter umfangreiche Maßnahmen ankündigte. Diese umfassten unter anderem: - Die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte - Den Austausch der Fenster und Türen - Die Verlegung von Leitungen unter Putz - Die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades - Die Entfernung der von den Mietern eingebauten Gasetagenheizung und den Einbau einer neuen Etagenheizung - Den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche - Eine neue Verfliesung des Bodens - Die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche - Die Entfernung der Drempelwände - Den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss - Die Herstellung einer Terrasse - Den Abriss eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) - Die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum - Die Tieferlegung des Bodenniveaus - Die Einbringung einer neuen Treppe - Instandsetzungsmaßnahmen an Fenstern, Klingel- und Schließanlage, Innentüren, Kaltwasserleitungen, Treppen und am Abwasseranschluss

Der BGH stoppte diese "Modernisierung" und stellte klar, dass die Durchführung der geplanten Baumaßnahme so weitreichend sei, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränkte sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestandes, sondern sollte dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bades erhält. Außerdem sollte eine neue Terrasse gebaut und ein Anbau abgerissen werden.

Bei solch weitreichenden Maßnahmen könne beim besten Willen nicht von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwertes oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden. Es ist keine Verbesserung der Wohnung, wenn etwas völlig Neues geschaffen werden soll. Das ursprünglich angemietete Reihenhaus hätte nach der geplanten Baumaßnahme nichts mehr mit dem umgebauten Reihenhaus zu tun gehabt. Das müssen sich Mieter nicht gefallen lassen.

Steuerliche Vorteile für Renovierungsaufwendungen

Handwerksleistungen, die dem Erhalt oder der Renovierung der eigenen Wohnung dienen und vom Mieter selbst per Überweisung bezahlt wurden, können von der Steuer abgesetzt werden. Der Höchstbetrag pro Jahr liegt bei 6.000,00 €. Von diesen Kosten werden 20 % ersetzt.

Diese Regelung gilt jedoch nur für tatsächlich durchgeführte Renovierungsarbeiten, die der Mieter auf eigene Kosten in der Wohnung veranlasst hat. Die Steuererleichterung stellt eine Entlastung für Mieter dar, die freiwillig oder aufgrund vertraglicher Vereinbarungen Renovierungsarbeiten durchführen.

Regionale Mieterschutzbestimmungen

In Nordrhein-Westfalen ist am 1. März 2025 eine neue Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) in Kraft getreten, die die bisherige Mieterschutzverordnung aus dem Jahre 2020 ablöst. Mit der neuen Mieterschutzverordnung weitet die Landesregierung Nordrhein-Westfalen für Mieterinnen und Mieter in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt den Mieterschutz aus.

Auf der Grundlage einer gutachterlichen Ermittlung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch das Unternehmen RegioKontext, Berlin, werden zukünftig 57 statt bisher 18 Kommunen in den Geltungsbereich der Verordnung einbezogen. Die Mieterschutzverordnung NRW nimmt die Mietpreisbegrenzung bei Neuvertragsmieten, die Bestandsmieten und den Kündigungsschutz in den Blick.

Mit der Mieterschutzverordnung werden sowohl Preissteigerungen bei einer Neuvermietung als auch die Erhöhung von Bestandsmieten begrenzt. Zudem gibt die Verordnung Mieterinnen und Mietern nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einen erweiterten Kündigungsschutz.

Die Mieterschutzverordnung umfasst ab dem 1. März 2025 folgende 57 Städte und Gemeinden: Aachen, Alfter, Bad Lippspringe, Bergheim, Bergisch Gladbach, Bielefeld, Bonn, Bornheim, Brühl, Dormagen, Dortmund, Düren, Stadt, Düsseldorf, Elsdorf, Erftstadt, Erkrath, Frechen, Greven und weitere Gemeinden.

Praktische Tipps für Mieter

Bei der Renovierung einer Mietwohnung sollten Mieter einige wichtige Punkte beachten:

1. Mietvertrag prüfen: Überprüfen Sie den Mietvertrag auf Klauseln zur Renovierungspflicht. Nicht alle Klauseln sind rechtlich wirksam.

2. Zustand bei Einzug dokumentieren: Machen Sie bei Einzug Fotos und dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung, um späteren Streit zu vermeiden.

3. Kostenabsprachen treffen: Wenn Sie Renovierungsarbeiten auf eigene Veranlassung durchführen, besprechen Sie dies vorher mit dem Vermieter und klären Sie, ob die Kosten ganz oder teilweise übernommen werden.

4. Fristen einhalten: Wenn Sie aufgrund einer vertraglichen Klausel renovieren müssen, beachten Sie die vereinbarten Fristen.

5. Dokumentation aufbewahren: Bewahren Sie alle Belege für durchgeführte Renovierungsarbeiten auf, insbesondere wenn Sie diese steuerlich geltend machen möchten.

6. Rechtlichen Rat einholen: Bei Konflikten mit dem Vermieter bezüglich Renovierungspflichten oder -kosten sollten Sie sich an einen Mieterverein oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden.

Fazit

Die Renovierungspflichten in Mietwohnungen sind ein komplexes Rechtsgebiet, das Mieter und Vermieter gleichermaßen betrifft. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist. Durch vertragliche Vereinbarungen können jedoch Teile dieser Pflichten auf den Mieter abgewälzt werden, solange die Klauseln wirksam sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Während Schönheitsreparaturen der reinen Erhaltung des Zustands dienen und in der Regel innerhalb kurzer Fristen nach Einzug oder zwischen den Mietverhältnissen anfallen, zielen Modernisierungsmaßnahmen auf eine Verbesserung der Wohnung ab. Hierbei muss der Vermieter jedoch die Grenzen dessen respektieren, was noch als zulässige Modernisierung gilt und was bereits eine grundlegende Veränderung der Mietsache darstellt.

Mieter sollten ihre Rechte und Pflichten kennen und sich bei Unsicherheiten rechtlich beraten lassen. Die neuen Mieterschutzver