Stromkosten im Mietobjekt: Darf der Vermieter gemeinsamen Strom für Renovierungen nutzen?

Einleitung

Die Frage nach der Nutzung gemeinsamer Stromquellen durch Vermieter, insbesondere im Zusammenhang mit Renovierungsarbeiten, ist ein wiederkehrendes Thema im Mietrecht. In Mehrfamilienhäusern existieren regelmäßig Stromkreise, die für allgemeine Bereiche wie Treppenhaus, Flure, Keller oder Waschküchen vorgesehen sind. Diese sogenannten Allgemeinstromkosten werden nach gesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter umgelegt. Doch was passiert, wenn der Vermieter diese gemeinsamen Stromquellen für eigene Zwecke, wie die Renovierung einer leerstehenden Wohnung, nutzt? Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, Urteile und praktischen Aspekte rund um die Nutzung gemeinsamer Stromquellen durch Vermieter.

Allgemeinstrom und seine rechtliche Einordnung

Der Begriff "Allgemeinstrom" stammt aus dem Mietrecht und beschreibt die Stromkosten für die Beleuchtung und Versorgung gemeinschaftlich genutzter Bereiche im Gebäude. Dazu zählen typischerweise das Treppenhaus, der Flur, der Keller, der Dachboden sowie die Waschküche. Da diese Bereiche nicht einzelnen Mietparteien zugeordnet sind, werden die entsprechenden Kosten grundsätzlich auf alle Mieter verteilt. Im Sprachgebrauch wird Allgemeinstrom daher auch als "Hausstrom" bezeichnet.

Die rechtliche Grundlage für die Umlage dieser Kosten findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Wichtig ist dabei der Grundsatz, dass nur die Mieter an den Kosten beteiligt werden dürfen, die den beleuchteten Bereich auch tatsächlich nutzen können. Ein Beispiel hierfür: Wenn eine Tiefgarage beleuchtet wird, aber nur ein Teil der Mieter Zugang hat, dürfen auch nur diese Mieter die entsprechenden Stromkosten tragen.

Die Umlage der Allgemeinstromkosten kann auf zwei Wegen erfolgen:

Nach tatsächlichem Verbrauch: Hier werden die Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch umgelegt, was eine genaue Messung voraussetzt.
Pauschalbetrag: Das BGB erlaubt auch eine Betriebskostenpauschale für Allgemeinstrom, sofern diese im Mietvertrag klar geregelt ist. Vorteil dieses Modells ist, dass Mieter nicht auf eine jährliche Abrechnung warten müssen. Nachteil besteht darin, dass es keine Rückzahlung bei geringerem Stromverbrauch gibt – aber auch keine Nachzahlung, wenn der Verbrauch höher war. Für beide Seiten stellt die Pauschale somit ein gewisses Risiko dar: Ist die Pauschale zu hoch, zahlt der Mieter drauf; ist sie zu niedrig, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Die Nutzung gemeinsamer Stromquellen durch Vermieter

Ein konkreter Fall, der in einem Online-Forum beschrieben wurde, zeigt die Problematik: Ein Mieter stellte beim Auszug aus seiner Wohnung fest, dass eine allgemeine Kellersteckdose über einen längeren Zeitraum genutzt wurde. Eine Verlängerungsschnur, die über den Hof ins Haus führte, war dort über einen Zeitraum von zwei Wochen vom Mieter beobachtet worden. Auf Nachfrage bestätigte der Vermieter, dass er diese Leitung selbst nutze, um eine leerstehende Wohnung zu renovieren.

Die zentrale Frage ist: Ist ein solches Vorgehen des Vermieters rechtens?

Nach den vorliegenden Informationen ist diese Nutzung problematisch, da der Vermieter damit Strom aus einem gemeinsamen Kreis entnimmt, dessen Kosten eigentlich auf die Mieter umgelegt werden. Wenn der Vermieter diesen Strom für private Zwecke nutzt, stellt sich die Frage, ob dies zulässig ist und wie die Kosten dafür zu behandeln sind.

Renovierungen und Stromkostenabrechnung

Bei Renovierungen in Mietobjekten stellt sich regelmäßig die Frage, wer die anfallenden Betriebskosten – darunter auch die Stromkosten – trägt. Die rechtliche Grundlage hierfür ist klar: Vermieter dürfen nur die tatsächlich verbrauchten Stromkosten auf die Mieter umlegen.

Dabei gibt es jedoch wichtige Ausnahmen und Einschränkungen:

Gemeinschaftsstrom für Treppenhaus, Flure oder Waschküchen darf auf die Mieter umgelegt werden
Strom für die Wohnung des Vermieters darf nicht auf die Mieter umgelegt werden
Transparente Abrechnungen sind Pflicht, um Missverständnisse zu vermeiden

Kommt es zu einer Situation wie im beschriebenen Fall, in der der Vermieter gemeinsamen Strom für Renovierungen nutzt, stellt sich die Frage nach der rechtmäßigen Abrechnung. Die Stromkosten für Renovierungen wären eigentlich als Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten zu betrachten, die vom Vermieter als Eigentümer zu tragen wären. Durch die Nutzung gemeinsamer Stromquellen könnte der Vermieter jedoch versuchen, diese Kosten indirekt über die allgemeine Stromabrechnung auf die Mieter abzuwälzen.

Urteile und rechtliche Grundlagen

Ein wichtiger Rechtsstreit, der Klarheit für Vermieter und Mieter gebracht hat, wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. In einem Urteil vom 15. April 2025 (Az. VIII ZR 300/23) ging es um eine Wohngemeinschaft (WG), in der einzelne Zimmer separat vermietet wurden, Bad und Küche gemeinsam genutzt wurden und der Verbrauch über einen einzigen Zähler lief.

Die Energieversorgerin verlangte von der Vermieterin rückwirkend Geld für Strom und Gas, die über Jahre hinweg in der WG verbraucht wurden. Es gab keinen schriftlichen Vertrag mit dem Versorger. Die Energieversorgerin argumentierte, dass durch die Entnahme von Strom und Gas ein konkludenter Vertrag (ein Vertrag durch schlüssiges Verhalten) zustande gekommen sei.

Der BGH entschied klar, dass der Vertrag mit der Vermieterin besteht und nicht mit den einzelnen Mietern. Dieses Urteil ist von großer Bedeutung, da es die rechtliche Stellung der Vermieter bei der Versorgung von Wohngemeinschaften klärt.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und Mieterstrom

Um die Nutzung von lokal erzeugtem Strom zu vereinfachen, wurde im Mai 2024 eine neue gesetzliche Möglichkeit geschaffen: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV). Diese erlaubt es, Strom aus einer PV-Anlage im Gebäude zu nutzen, ohne dass der Betreiber dauerhaft zur Stromlieferung verpflichtet ist.

Bei diesem Modell schließen Verbraucher zwei Verträge ab: einen mit dem PV-Anlagenbetreiber für den vor Ort produzierten Strom und einen mit einem herkömmlichen Anbieter zur Deckung des Restbedarfs. Zwar mag dieses Modell für Verbraucher zunächst komplex erscheinen, es eröffnet jedoch neue Möglichkeiten für Betreiber und Nutzer gleichermaßen.

Für Vermieter bedeutet dies: Eigentümer dürfen den PV-Strom für den Betrieb von Aufzügen, Heizungen oder Gemeinschaftseinrichtungen verwenden. Die anfallenden können dabei – wie bei anderen Betriebskosten – auf die Mieter umgelegt werden. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Abschluss eines Mietvertrags nicht an den Abschluss eines Stromvertrags gekoppelt werden darf. Mieter sollen frei entscheiden können, von wem sie ihren Strom beziehen möchten.

Bei der Direktversorgung, zu der Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung gehören, wird lokal Strom produziert und Mieter oder Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft angeboten. Der Strom wird direkt – ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz – im Gebäude verbraucht. Durch den direkten Bezug des Stroms entfallen Netznutzungsentgelte, Konzessionsabgaben und Stromsteuer.

Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung kann der Aufteilungsschlüssel statisch oder dynamisch festgelegt werden: - Beim statischen Aufteilungsschlüssel wird der erzeugte Strom nach festgelegten Prozentsätzen an die teilnehmenden Nutzer verteilt – unabhängig vom Gesamtverbrauch der Teilnehmer. - Beim dynamischen Aufteilungsschlüssel erfolgt die Verteilung nach dem tatsächlichen Verbrauch.

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Aufgrund der steigenden Energiepreise sind die Rechte und Pflichten bei der Abrechnung von Stromkosten ein häufig diskutiertes Thema. Die rechtlichen Grundlagen sind klar geregelt, doch es kommt immer wieder zu Unsicherheiten und Missverständnissen.

Rechte der Mieter:

Mieter haben das Recht, sich einen Stromlieferanten auszusuchen oder sich vom örtlichen Grundversorger beliefern zu lassen
Bei Mieterstromverträgen können Mieter diese im Rahmen der vertraglich festgeschriebenen Frist kündigen
Mieter haben Anspruch auf transparente und nachvollziehbare Abrechnungen
Nur tatsächlich verbrauchte Stromkosten dürfen umgelegt werden

Pflichten der Vermieter:

Vermieter dürfen nur die tatsächlich verbrauchten Stromkosten auf die Mieter umlegen
Gemeinschaftsstrom für Treppenhaus oder Waschküche darf umgelegt werden, nicht jedoch der Strom für die Wohnung des Vermieters
Transparente Abrechnungen sind Pflicht
Bei Pauschalbeträgen müssen diese klar im Mietvertrag geregelt sein

Besonders bei Renovierungen oder Instandhaltungsarbeiten ist die klare Trennung der Kosten wichtig. Nutzt ein Vermieter gemeinsame Stromquellen für Renovierungen, so sind diese Kosten in der Regel nicht umlegbar und müssen vom Vermieter als Eigentümer getragen werden.

Fazit

Die Nutzung gemeinsamer Stromquellen durch Vermieter für Renovierungen stellt eine rechtliche Grauzone dar, die zu Missverständnissen und Konflikten führen kann. Nach den vorliegenden Informationen ist eine solche Nutzung problematisch, da der Vermieter damit Strom aus einem gemeinsamen Kreis entnimmt, dessen Kosten eigentlich auf die Mieter umgelegt werden.

Die rechtliche Grundlage ist klar: Vermieter dürfen nur die tatsächlich verbrauchten Stromkosten auf die Mieter umlegen. Stromkosten für Renovierungen wären eigentlich als Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten zu betrachten, die vom Vermieter als Eigentümer zu tragen sind.

Das BGH-Urteil vom 15. April 2025 hat zudem klargestellt, dass bei der Vermietung einzelner Zimmer mit gemeinsamer Nutzung von Bad und Küche der Vermieter der Vertragspartner des Energieversorgers ist.

Die Einführung der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung im Mai 2024 bietet neue Möglichkeiten für die Nutzung von lokal erzeugtem Strom in Gebäuden, wobei die Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen auf die Mieter umgelegt werden können.

Für Mieter ist es wichtig, ihre Rechte zu kennen und bei Unstimmigkeiten oder unklaren Abrechnungen aktiv zu werden. Transparenz bei der Abrechnung von Stromkosten ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter unerlässlich, um Missverständnisse zu vermeiden.