Einleitung
Im Wohnraummietrecht führen Klauseln zu Schönheitsreparaturen regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Eine besondere Form dieser Regelungen ist die sogenannte Quotenabgeltungsklausel, auch als Abgeltungsklausel bekannt. Ihr Zweck ist es, den Vermieter wirtschaftlich abzusichern, wenn der Mieter auszieht, bevor Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag fällig wären. Die Klausel verpflichtet den Mieter in diesem Fall, sich anteilig an den fiktiven Renovierungskosten zu beteiligen. Die Höhe dieses Anteils bemisst sich üblicherweise nach der Wohndauer seit der letzten Renovierung oder seit dem Einzug.
Diese Klauseln, die lange Zeit gängige Praxis in Formularmietverträgen waren, wurden durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die Jahre massiv eingeschränkt und sind in ihrer formularmäßigen Gestalt heute grundsätzlich unwirksam. Der folgende Artikel beleuchtet die aktuelle Rechtslage und die Auswirkungen dieser Entwicklungen für Mieter und Vermieter.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, die der Erhaltung oder Wiederherstellung der ästhetischen Erscheinung einer Mietsache dienen. Dazu gehören typischerweise das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Lackieren von Fußleisten, Innentüren und Fenstern sowie das Streichen von Heizkörpern. Diese Arbeiten dienen nicht der Instandhaltung der Bausubstanz, sondern der optischen Erneuerung der Wohnung.
Nach der gesetzlichen Grundkonzeption des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eigentlich der Vermieter zur Instandhaltung und damit auch zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Pflicht wird jedoch in den meisten Mietverträgen formularmäßig auf den Mieter abgewälzt.
Die Abgeltungsklausel und ihre Beziehung zur Renovierungsklausel
Eine Quotenabgeltungsklausel ist untrennbar mit der eigentlichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verbunden, der sogenannten Vornahmeklausel. Während die Vornahmeklausel den Mieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten in bestimmten Zeitabständen verpflichtet, soll die Abgeltungsklausel als Ergänzung für den Fall sorgen, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht.
Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf der Fristen auszieht und der Vermieter keine Schönheitsreparaturen verlangen kann, soll die sogenannte Abgeltungsklausel helfen. Diese Klausel soll als eine Art Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan, eine zeitlich vorgelagerte Verpflichtung zur (anteiligen) Vornahme schaffen (BGH, BGHZ 105, 71/77). So soll die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Auszug und vor Ablauf des Fristenplans gewährleistet werden.
Je nach Formulierung wurde beziehungsweise wird die Abgeltungsklausel auch als Quotenklausel, Quotenhaftungsklausel oder Kostenbeteiligungsklausel bezeichnet:
| Quotenklausel | Abgeltungsklausel |
|---|---|
| Unter einer Quotenklausel wird im Detail eine Regelung verstanden, die für jedes volle abgelaufene Jahr dem Mieter mit einer Quote von – bis zu X % an den entstehenden Renovierungskosten beteiligt. | Mit einer Abgeltungsklausel wird der tatsächliche Anteil des Mieters an der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen erfasst und die entsprechenden Kosten werden auf den Mieter umgelegt. |
Die rechtliche Entwicklung der Abgeltungsklausel
Die meisten Abgeltungs- und Quotenklauseln waren schon vor den neuen Grundsatzentscheidungen unwirksam, da sie den Mieter nach § 307 Abs. 1, Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteiligten.
Mit der neuen Rechtsprechung vom 18. März 2015, Az.: VIII ZR 185/14; Az.: VIII ZR 242/13 und Az.: VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof allerdings entschieden, dass an einer Wirksamkeit der Abgeltungsklausel nicht mehr festgehalten werden kann und diese keiner Inhaltskontrolle standhält. Es sei bereits eine unangemessene Benachteiligung, dass der vom Mieter zu tragende Anteil an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens berechnet werden soll (Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014, Az.: VIII ZR 352/12) und so nicht konkret nachvollziehbar berechnet werden kann. Zudem sei es auch unangemessen benachteiligend, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags gar nicht feststellen kann, welche finanzielle Belastung durch die Schönheitsreparaturverpflichtung auf ihn zukommt.
Aufgrund dieser neuen Rechtsprechung sind alle Abgeltungsklauseln in Formular- und Individualverträgen für Wohnraummietverhältnisse nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unwirksam.
Folgen der Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel
Da die Abgeltungsklauseln unwirksam sind, können Vermieter bei vorzeitigem Auszug des Mieters keine anteiligen Renovierungskosten mehr verlangen. Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel. Das Landgericht Berlin hat beispielsweise eine Renovierungsklausel bei gleichzeitiger Unwirksamkeit der Parkett-Klausel für wirksam gehalten.
Wenn sich herausstellt, dass die Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam sind, kann der Vermieter im Gegenzug nicht die Miete erhöhen. Raum für eine Mieterhöhung bleibt nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), jedoch ohne einen besonderen Zuschlag für Renovierungen.
Weitere Renovierungsklauseln und ihre Wirksamkeit
Renovierungsklauseln als AGB
Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind bereits dann als AGB einzustufen, wenn sie vom Vermieter für eine Vielzahl von Mietverhältnissen verwendet und von ihm gestellt werden, wobei bereits eine Verwendung in drei Fällen als ausreichend angesehen wird. So beschäftigen sich auch die in regelmäßigen Zeitabständen ergehenden Entscheidungen des BGH zu Fragen der Renovierungspflichten hauptsächlich mit der Vereinbarkeit mit den AGB-Vorschriften.
Entscheidend ist hier die Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB, wonach einzelne Vertragsklauseln dann unwirksam sind, "wenn Sie den Vertragspartner ... entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen", was sich etwa bereits aus einer unklaren oder unverständlichen Formulierung der Klausel ergeben kann, vgl. § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB. Auch die Bestimmung des § 305 c BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung einer Klausel regelmäßig zu Lasten des Verwenders gehen, spielt regelmäßig eine wichtige Rolle.
Anfangsrenovierung
Unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters sind bereits Klauseln, die vorsehen, dass der Mieter einer nicht renovierten Wohnung zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet ist, ohne dass er dafür eine angemessene Gegenleistung, wie etwa eine mietfreie Anfangszeit, erhält.
Fristenplan
Unzulässig ist auch jede Regelung, die bei den Renovierungsintervallen eine "Übernahme" bereits verstrichener Zeiträume des Vormieters vorsieht.
Endrenovierungsklauseln
Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall die formularmäßige (AGB!) und uneingeschränkte Auferlegung einer (sog. "echten") Endrenovierungspflicht als unangemessene Benachteiligung und somit als unwirksam gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB eingestuft.
Maßgeblich ist auch hier, dass die Statuierung einer Renovierungspflicht unabhängig vom Grad der Abnutzung oder vom Zeitpunkt der letzten Renovierung unangemessen ist, weil etwa auch bereits nach nur kurzer Mietdauer zu renovieren wäre, während hingegen bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses keine Arbeiten durchzuführen wären.
Zulässig sind hingegen solche Endrenovierungsklauseln, die vorsehen, dass (spätestens) bei Ende des Mietverhältnisses solche Renovierungsarbeiten auszuführen sind, die (wirksam vereinbart) eigentlich bereits während des Mietverhältnisses hätten durchgeführt werden müssen (sog. "unechte Endrenovierungsklausel").
Summierungseffekt
Wenn zwei Renovierungsklauseln, die für sich genommen wirksam sind, inhaltlich jedoch eine Einheit bilden mit einer den Mieter benachteiligenden Gesamtwirkung, spricht man von einem Summierungseffekt, der zu einer Unwirksamkeit beider Klauseln führt. Die anfängliche Unwirksamkeit nur einer Klausel kann ebenfalls auf andere Klauseln ausstrahlen und diese unwirksam werden lassen.
Besondere Fallgestaltungen
Gewerbliche Mietverträge
Die beschriebene Rechtslage ist nur auf formularvertragliche Vereinbarungen für Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Auf Gewerbemietverträge ist diese Rechtsprechung entsprechend anwendbar, so daß auch hier die Endrenovierungsklausel jeweils zu überprüfen ist.
Individualvereinbarungen
Für individualvertragliche Vereinbarungen gelten andere Maßstäbe. Die individualvertragliche Übertragung bestimmter Renovierungspflichten bleibt natürlich möglich.
Schadensersatzpflicht
Für Schäden, die über den gewöhnlichen und vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehen, ist der Mieter ungeachtet etwaiger Renovierungspflichten zur Beseitigung bzw. zum Schadensersatz verpflichtet.
Fazit
Die Rechtslage zu Renovierungsklauseln, insbesondere zu Abgeltungsklauseln, hat sich in den letzten Jahren erheblich verändert. Durch eine Reihe von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs sind Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen grundsätzlich unwirksam geworden. Dies bedeutet, dass Vermieter bei vorzeitigem Auszug des Mieters keine anteiligen Renovierungskosten mehr verlangen können.
Die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel führt jedoch nicht automatisch zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel. Vielmehr müssen beide Klauseln getrennt auf ihre Wirksamkeit überprüft werden.
Für Vermieter bedeutet dies, dass sie bei der Gestaltung von Mietverträgen besonders sorgfältig vorgehen müssen, um unwirksame Klauseln zu vermeiden. Für Mieter ergeben sich daraus erhebliche finanzielle Erleichterungen, insbesondere bei vorzeitigem Auszug aus einer Wohnung mit einer wirksamen Renovierungsklausel.
Unabhängig von der Wirksamkeit der Klauseln bleibt grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Die Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam möglich.
Letztlich zeigt die Entwicklung der Rechtsprechung, dass der Ausgleich der Interessen zwischen Vermietern und Mietern im Bereich der Schönheitsreparaturen eine ständige Herausforderung darstellt, die eine präzise vertragliche Gestaltung erfordert.