Einleitung
Die Renovierung einer Mietwohnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern in Österreich. Unklarheiten darüber, wer welche Renovierungsarbeiten durchführen muss und wer die Kosten trägt, führen häufig zu Konflikten. Dieses Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen von Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten in Österreich, basierend auf dem Mietrechtsgesetz (MRG) und dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Wir klären die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, unterscheiden zwischen Renovierung und Modernisierung, und geben praktische Hinweise zur Durchführung von Renovierungsarbeiten.
Unterschied zwischen Renovierung und Modernisierung
Es gibt einen klaren Unterschied zwischen der Renovierung einer Mietwohnung und der Modernisierung der Wohnung.
Renovierung bezieht sich auf Arbeiten, die zur Instandhaltung oder Reparatur bestimmter Teile der Wohnung erforderlich sind. Wenn die Wohnung in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser eingreift, wenn die Wohnung selbst beschädigt ist oder die Schäden eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter darstellen. Fällt die Wohnung nicht in den Geltungsbereich des MRG, dann hat der Vermieter die Verpflichtung, die Wohnung stets in einem "brauchbaren Zustand" zu halten, der vertraglich an den Mieter weitergegeben wird.
Modernisierung hingegen umfasst Maßnahmen, die die Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung in Bezug auf die Annehmlichkeiten verbessern. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, solche Arbeiten auszuführen, da sie über die Instandhaltung der Wohnung hinausgehen. Moderneisierungen sind freiwillige Verbesserungen, die über die gesetzlich vorgeschriebenen Erhaltungspflichten hinausgehen.
Die rechtlichen Grundlagen: MRG vs. ABGB
Die Pflichten der Vermieter in Bezug auf die Renovierung hängen vom rechtlichen Rahmen der Wohnung ab. Es gibt zwei Hauptgesetze, die diese Aspekte regeln: das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB).
Das Mietrechtsgesetz (MRG)
Wenn die Wohnung in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, hat der Vermieter eine klar festgelegte Erhaltungspflicht. Das bedeutet, dass es die Pflicht des Vermieters ist, dafür zu sorgen, dass das Haus und die Mietgegenstände in der Wohnung "in einem ortsüblichen Zustand gehalten werden."
Der Vermieter muss auch dafür sorgen, dass "erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden." Dazu gehören:
- Der Vermieter ist verantwortlich für die Instandhaltung von Teilen des Hauses, einschließlich Fassade, Fenster und Türen, Dach und Treppenhäuser.
- Annehmlichkeiten wie Zentralheizung, Garten, Aufzug und Waschküche werden ebenfalls als wesentlich angesehen.
- Zu den Schäden am Haus, deren Zustand die Gesundheit des Mieters gefährden können, gehören ein Wasserrohrbruch, freiliegende Stromleitungen oder Schimmel.
Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)
Wenn die Wohnung nicht in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Danach ist der Vermieter verpflichtet, eine gründlich instandgehaltene Wohnung "auf seine Kosten in brauchbarem Zustand zur Miete zu überlassen."
Diese Regelung ist jedoch offen für Interpretationen oder eine sogenannte dispositive Norm. Eine solche Norm bedeutet, dass im Einzelfall Abweichungen möglich sind, da Mieter und Vermieter auch davon abweichende Vereinbarungen treffen können.
Renovierungspflichten von Vermietern
Das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) legen fest, welche Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind.
Pflichten nach MRG §3
Nach MRG §3 hat der Vermieter die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache. Dazu gehören:
- Sanierung tragender Wände
- Instandhaltung der Heizanlagen
- Reparatur großer Rohrbrüche
- Behebung baulicher Mängel
- Maßnahmen zur Wiederherstellung der Wohnbarkeit nach Wasserschäden oder Schimmel, wenn die Ursache nicht beim Mieter liegt
Der Vermieter ist verpflichtet, für die Instandhaltung der Substanz und für Mängel zu sorgen, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigen.
Konkrete Pflichten des Vermieters
Die folgende Tabelle zeigt, welche Arbeiten der Vermieter selbst durchführen muss:
| Pflicht des Vermieters | Beschreibung |
|---|---|
| Reparatur von Heizungsanlagen | Instandhaltung von Heizungsrohren, Heizkörpern, Heizungsanlagen |
| Sanitärinstallationen | Reparaturen an Wasserrohren, Armaturen, Toiletten, Badewannen |
| Elektroinstallationen | Instandhaltung und Reparaturen an elektrischen Anlagen |
| Außenarbeiten | Streichen von Fenstern und Türen von außen, Fassadenarbeiten |
| Tragende Strukturen | Instandhaltung von tragenden Wänden, Decken, Dächern |
| Gemeinschaftsbereiche | Instandhaltung von Treppenhäusern, Gängen, Kellerräumen |
Renovierungspflichten von Mietern
Während der Vermieter für die grundlegende Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist, gibt es auch Renovierungsarbeiten, die vom Mieter zu tragen sind.
Arbeiten, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann
Der Vermieter kann den Mieter verpflichten, folgende Renovierungsarbeiten durchzuführen:
- Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken
- Versiegeln und Abschleifen von Parkettböden
- Streichen von Heizungsrohren und Heizkörpern
- Streichen von Innentüren, Innenseite der Außentüren und Fenster
- Streichen von Fußböden
- Reinigen von Teppichböden
- Schließen von Bohrlöchern in der Wand
Grenzen der Mieterpflichten
Es gibt jedoch klare Grenzen für die Renovierungspflichten der Mieter:
- Eine normale Anzahl von Bohrlöchern fällt unter die normale Abnutzung des Hauses und stellt keine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung dar. Zum Leben in einer Mietwohnung gehört eine gewisse Verschönerung durch den Mieter, indem er Bilder an die Wand hängt oder Regale aufstellt.
- Allgemeine Abnutzungserscheinungen müssen vom Mieter bei Auszug nicht beseitigt werden.
Renovierungsklauseln im Mietvertrag
Ein häufiger Streitpunkt sind sogenannte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen.
Gültigkeit von Renovierungsklauseln
Eine Schönheitsreparaturklausel besagt, dass der Mieter beim Auszug eine vollständig gestrichene Wohnung übergeben muss. In Österreich sind jedoch nur bestimmte Mietverträge von solchen Klauseln betroffen:
- Nach einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH, Az.: 6 Ob 104/09a) sind Renovierungsklauseln in vorformulierten Standardmietverträgen ungültig.
- Der Vorteil für Mieter: In Österreich sind die Überzahl aller geschlossenen Mietverträge solche Formularmietverträge.
- Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag jedoch gemeinsam aufgesetzt, ist die Klausel gültig und der Mieter muss die Wohnung streichen.
Auszug und Übergabe der Wohnung
Wenn Sie ausziehen, gilt die Standardregel, dass die Wohnung in dem Zustand hinterlassen werden sollte, in dem der Mieter sie bezogen hat. Dazu gehören jedoch in der Regel nicht allgemeinen Abnutzungserscheinungen.
Die Frage der Renovierung wird im Allgemeinen von Fall zu Fall entschieden, da viele verschiedene Faktoren ins Spiel kommen. Als Mieter haben Sie jedoch das Recht auf Renovierung und Reparaturen wesentlicher Einrichtungen, und Sie können den Vermieter für diese Reparaturen zur Verantwortung ziehen.
Durchführung von Renovierungsarbeiten: Genehmigungspflichten
Wenn Mieter Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnung durchführen möchten, gibt es bestimmte Regeln zu beachten.
Wesentliche Veränderungen nach §9 MRG
Nach §9 Mietrechtsgesetz (MRG) werden wesentliche Veränderungen geregelt. Dort ist festgehalten, was Mieter innerhalb des Mietgegenstandes ändern dürfen und wie sie dabei vorgehen müssen.
Eindeutig ja: Umbauarbeiten und wesentliche Veränderungen an der Mietwohnung müssen dem Vermieter in jedem Fall schriftlich angezeigt werden. Dies sollte möglichst exakt mit Plänen und Kostenvoranschlägen dokumentiert werden.
Stillschweigende Zustimmung des Vermieters
Sollte der Vermieter nicht binnen zwei Monaten auf eine Anzeige für Renovierungsarbeiten antworten, so "fingiert" das Mietrechtsgesetz seine stillschweigende Zustimmung. Achtung: Diese gilt immer nur für all jene Arbeitsschritte und Veränderungen, die auch schriftlich angezeigt wurden. Jegliche Abweichung vom ursprünglichen Plan muss neu genehmigt werden!
Erzwingbare Renovierungsarbeiten
Einige Renovierungsarbeiten können Mieter auch gegen den Willen des Vermieters durchsetzen. ABER ACHTUNG: Hier muss ersatzweise für die Vermieterzustimmung jene der Schlichtungsstelle oder des Gerichts eingeholt werden. Wer einfach anfängt zu bauen, ohne dieses Verfahren abgewartet zu haben, kann zum Rückbau verpflichtet werden.
Sollte der Vermieter nicht zustimmen, können Mieter die Umsetzung dennoch im Wege der Schlichtungsstelle/Gericht erzwingen.
Wer trägt die Kosten? Reparaturen und Instandhaltungen
Die Frage der Kostenübernahme ist ein zentraler Punkt bei Renovierungs- und Reparaturarbeiten.
Grundsätze der Kostenübernahme
Grundsätzlich regelt das Mietrechtsgesetz (MRG) die Erhaltungspflichten; wichtige Bestimmungen finden sich in §3 MRG. In der Praxis gilt:
- Vermieter zahlen für die Instandhaltung der Substanz und für Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigen.
- Mieter tragen oft kleinere, ververtraglich vereinbarte Kleinreparaturen.
Verantwortungsbereiche bei Reparaturen
Die folgende Tabelle zeigt, wer für welche Reparaturen zuständig ist:
| Art der Reparatur | Zuständigkeit | Begründung |
|---|---|---|
| Große Rohrbrüche | Vermieter | Beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit erheblich |
| Heizungsreparaturen | Vermieter | Wesentliche Einrichtung der Wohnung |
| Sanitärinstallationen | Vermieter | Teil der gebrauchsfähigen Ausstattung |
| Kleine Dichtungsprobleme | Mieter | Kleinreparatur, vertraglich geregelt |
| Austausch von Glühbirnen | Mieter | Kleine Wartungsarbeit |
| Fenster von außen streichen | Vermieter | Äußere Wartungspflicht |
| Tapezieren der Wände | Mieter | Kann im Mietvertrag geregelt sein |
| Schließen von Bohrlöchern | Mieter | Normaler Gebrauchsspuren |
Durchsetzung von Reparaturen
Als Mieter in Österreich haben Sie das Recht, notwendige Reparaturen durchzusetzen. Dazu gehören:
- Kommunikation mit dem Vermieter über festgestellte Mängel
- Einhaltung von Fristen für die Behebung von Mängeln
- Dokumentation von Mängeln und Kommunikation (schriftlich)
- Prüfung rechtlicher Schritte, wenn der Vermieter nicht handelt
Ziel ist, praktische Handlungsschritte und Informationsquellen an die Hand zu geben, damit Mieter ihre Rechte in Mietangelegenheiten in Österreich sicherer wahrnehmen können.
Konfliktlösung und rechtliche Schritte
Trotz klarer gesetzlicher Regelungen können Konflikte zwischen Mietern und Vermietern entstehen. In solchen Fällen gibt es verschiedene Lösungswege.
Kommunikation und Fristen
Der erste Schritt bei Problemen ist immer die direkte Kommunikation mit dem Vermieter. Bei Reparaturbedarf sollte der Mieter dem Vermieter die Mängel schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Behebung setzen.
Schlichtungsstelle und Gericht
Wenn der Vermieter nicht reagiert oder die geforderten Arbeiten nicht durchführt, können Mieter:
- Die Schlichtungsstelle für Wohnungsangelegenheiten einschalten
- Bei nicht gelösten Problemen Klage beim Bezirksgericht einbringen
- Bei dringenden Gesundheitsgefährdungen auch eine einstweilige Anordnung beantragen
Beweissicherung
Wichtig ist die Beweissicherung: - Schriftliche Kommunikation dokumentieren - Fotos von Mängeln machen - Zeugen hinzuziehen - Reparaturkosten dokumentieren
Fazit
Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten in Mietwohnungen sind klar durch das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Während der Vermieter für die grundlegende Instandhaltung der Wohnung und für Mängel verantwortlich ist, die die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigen, obliegen dem Mieter bestimmte Renovierungsarbeiten, insbesondere im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen.
Wichtig für Mieter ist zu wissen, dass Renovierungsklauseln in Standardmietverträgen ungültig sind und nur bei individuell ausgehandelten Verträgen Geltung haben. Bei geplanten Umbauten oder wesentlichen Veränderungen ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich, die stillschweigend angenommen wird, wenn dieser nicht innerhalb von zwei Monaten reagiert.
Bei Konflikten hilft die klare Kommunikation, die Einhaltung von Fristen und notfalls der Weg zur Schlichtungsstelle oder zum Gericht. Mieter sollten ihre Rechte kennen, um sich im Streitfall wirksam zur Wehr setzen zu können.